城郊新兴社区商铺四起，区域商业中心开花，

　　杭大、银泰本土商业巨舰开拓疆土，

　　外来商业大鳄万象城、来福士相继落户。

　　经过几年爆发式的增长，

　　当下，杭州商业地产正面临一个新的转折点。

　　蜕变中的杭州商业地产新机遇

　　主持人： 本报记者　秦正长

　　嘉　宾： 浙江中原中介部总经理　　　　赵燮和

　　赢商投资市场总监　　　　　　 谷成丹

　　裕兴不动产商业地产部总经理　　 沈敏强

　　记者：一个月来，中央连下6道“金牌”，调控楼市，但全部针对住宅市场，没有涉及商业地产；受其影响，当下不少投资者认为，目前商品房价格畸高，利润空间有限，倒是商业地产值得关注。据你了解真实情况如何？ 

　　沈敏强：这个观点基本成立。根据我们的监测，2009年杭州住宅均价增幅57%，部分楼盘上涨80%-90%，甚至更高；相对住宅市场，商业地产涨幅却比较小。从杭州十几年地产发展来看，商业地产也滞后于住宅，商业地产的发展速度与受投资客的关注追捧程度相关，从某种程度上来说，杭州商业地产尚有较大的发展潜力，所以相信投资客还可以挖掘到一些机会。

　　谷成丹：有这个趋势。目前住宅房价居高不下、投资风险增加。2009年杭州房价的快速增长已透支了未来几年的空间，而商铺相对来讲增长平稳，在通胀背景下较具投资价值。尤其是杭州城市化进程的加快，人口的增加、城区面积的扩大，为商业地产的投资提供更大机会。

　　赵燮和：住宅受调控政策影响较大，价格起伏难以预测，尤其在目前国家遏制投资需求意向明确的情况下，因此现在住宅投资空间有限，风险较大。而商业地产的投资相对比较稳健，成熟地段的商业地产，不管是写字楼还是商铺，其租金都是逐年增加的。

　　记者：商业地产不像住宅地产频受政策冲击。不仅是这一轮地产调控，如果回顾中国地产开发黄金十年，中央也很少出台政策调控商业地产。请分析其中原因？ 

　　赵燮和：的确如此。因为商业地产的价值是其地段及商业氛围决定的，成熟商圈内的商业地产价格自然节节攀升，而一个不成熟地段的商业地产很难凭空炒高，这一点与住宅市场截然不同。其价格靠市场供求关系调节，而非宏观调控。

　　谷成丹：主要有两个层面的原因。一是住宅地产与商业地产性质不同。住宅是关系民生的生活资料，关乎社会稳定，为了构建和谐社会必须满足更多人的住房需求，所以必须出台政策调控房价；而商业地产本身就是一种投资产品，投资主体是富裕阶层，跟普通民生关系不大。二是商业地产对经济发展的作用巨大。拉动经济增长的三大马车：内需、出口、投资，商业地产是扩大内需、促进商贸服务业发展、提高人民生活品质的重要载提，所以国家少有政策调控商业地产，而且要鼓励商业地产的发展。

　　沈敏强：住宅地产与民生紧密相联，涉及老百姓的切身利益，国家十分重视。而商业地产本身就是投资性物业，相对而言，政府管得比较少，更多是由市场自行调节。商业地产往往个性化很强，受局部区域环境和内部运营管理影响较大，受宏观面影响较小，不大会因为一个新政策出来就有问题。

　　记者：请各位简练地介绍一下目前杭州商业地产市场的新特点。 

　　谷成丹：所谓“城市”就是“先城后市”。近十年来，杭州城区快速扩张，三大副城、六大组团的开发也需要商业配套的进驻，大型商业中心、社区商业、专业市场都在蓬勃发展。谈商业地产应该分两个层面来谈：

　　一是商业的发展趋势

　　1、在商业格局上，由单核向武林广场、钱江新城双核发展。

　　2、从商业品牌上，国外知名品牌大举进入。

　　3、从商业档次上，随着华润新鸿基、凯德来福士广场等商业旗舰落户钱江新城，杭州商业地产正面临着一次质的飞跃。

　　二是商业开发的特点

　　1、与郊区住宅组团配套的社区商业，成为商业地产的重要组成，是投资的焦点。

　　2、大型商业地产呈现国有化开发趋势，如运河改造、地铁上盖物业、湖滨名品街区等。

　　3、商业地产开发持有经营、先招商再销售等成为一个趋势。

　　赵燮和：目前杭州的商圈主要集中在市中心几个区域，例如武林商圈、庆春商圈、吴山商圈、黄龙商圈等等，而其他区域发展不够成熟，业态不够完整。有些商业街的铺面断断续续、不够连贯。一些行业受限较多，如餐饮业等在很多地方没办法开店发展。不过一些新兴的区域如钱江新城、城西银泰这里的规划都不错，未来发展前景很好。

　　沈敏强：杭州商业地产开发呈现错位发展特色。城西成熟高档居住区域，商业地产以休闲、娱乐、零售居多，业态以提高民生生活需求为主；黄龙、西湖边风景名胜云集，品牌公司进驻较多，逐步呈现国际化商务化特色；而滨江、钱江新城的商业地产，从目前来看，更多服务于总部经济、写字楼的楼宇经济。

　　一直以来，杭州的商业地产主要还是依赖于主城区，而杭州的主城区半径相对较小，从一定意义上来说，也制约了商业地产的发展。随着地铁网点布局、主城区的不断扩张、区域经济的不断带动，杭州的商业地产将从单核化走向多元，呈现以点带面，多处开花，多元发展的格局。

　　记者：杭州商业地产正处于一个质变的临界点，对普通投资客而言，具体地说，当下杭州有哪些商业地产值得关注？ 

　　赵燮和：从投资的角度而言，当然投资成熟区域或是政府重点打造区域的临街社区商铺比较保险。而对不懂商业地产的客户，在选择专业市场或是商场内的店中铺则要非常小心，在杭州这类商场或专业市场失败的案例不在少数，对于开发商或推销人员所承诺的种种保障不要偏听偏信，因为这类商铺能否获得稳定的回报与商场（或市场）的管理者的招商水平、管理水平有很大关系，风险较大。

　　沈敏强：这两年，国内外大型零售商不断涌入杭州，可以跟进这些大型零售商业，关注其周边区域商铺。大零售商选址绝对OK，辐射带动半径往往达到5000米，其周边商铺、住宅都会涨价，尤其是商铺，有稳定的人气和人流，升值更快。

　　杭州这几年公建设施非常多，地铁、高铁、各区域活动中心、教育培训中心等等，尤其是地铁物业，各沿线地铁站商业物业都是潜力股。地铁周边物业的成熟升值一般在地铁开通后的第三年，所以现在投资杭州地铁商业物业还有三年筹备期、选址期。

　　买商铺就是买预期，商铺不同于住宅也就在这里，要重点关注政策动向、政府规划。就目前来看，滨江与下沙的商业地产都已经启动，但中间的九堡却还不是特别完善，有点“两头热，中间冷”的感觉。随着地铁、城东新城建设、新客运中心的投入使用，九堡有可能成为杭州的徐家汇，我个人认为这类商业地产值得关注。

　　对于普通投资者来说，刚刚交付或正在建设中的次级商圈（区域中心）的商铺，是最好的投资对象，一旦挖掘成功，投资回报翻番不在话下；

　　而市中心的商铺往往已经是第三桶或第四桶金了，地段非常成熟，但能给你带来多少利润，值得盘算，这是次选；

　　社区商铺目前在杭州开发量很大，还比较好找，但要有很好的预判能力，不同地段、不同规划、不同品牌、不同运营团队，带来的收益很可能千差万别；

　　最后才是专业市场。我认为，对于普通投资者来说，投资专业市场风险最大，专业市场失败案例太多。

　　还有，买商铺首选独立店面，不受干扰，像锦绣天地沿凤起路上的商铺，即使锦绣天地迟迟没开张，但这批商铺不受影响，自己想开就开。特别要谨慎那些通透式大空间卖场分割出来的小商铺。

　　谷成丹：1、关注大型商业中心对周边商业物业的增值效益。

　　2、地铁物业是杭州商业地产新的热点。杭州地铁概念已经被炒过一轮，但地铁开通前后，地铁物业还会有一个波段的炒作。

　　3、近几年杭州造城运动，郊区物业配套商业已经被很多投资客盯上了，未来入住率高的远郊新兴小区商铺，如丁桥、闲林、滨江等，社区商业的收益稳定，投资风险较低。

　　记者：尽管商业地产有“一铺养三代”之说，但坊间也有不少人认为，投资商铺比投资住宅的风险更大，住宅至少可以出租，而商铺如果选择不好，甚至连租都租不出去。近年来，杭州也确实出现了不少失败的商业地产案例，不少投资客被套牢。请你们给广大商业地产投资者支支招。 

　　赵燮和：投资商铺的一个大忌，就是贪图便宜买一些地段周边配套跟不上的区域商铺；这类不成熟区域先要看政府规划、有了规划之后，还要看行动以及行动是否会延期，可以说未来的不确定性很大。而成熟区域则不用担心空置率，因此区域的选择十分重要。

　　沈敏强：商铺投资比较专业，投资者要认清自己的抗风险能力；对于普通老百姓来说，投资商铺，不能产生回报，自己又不能住，就被套牢了。投资商铺，不要超过自己的能力，不要自己有个二三百万元，就贸然投资商铺。商业地产有个培育期、运营期；很多投资客熬不过这个培育期，就把商铺贱卖了，非常可惜。

　　谷成丹：投资专业市场，一定要关注其市场运营团队的能力，这直接关系到投资成败。

　　本版照片均由吴国方拍摄

　　2010杭州

　　商业地产

　　投资排排座

　　次级商圈、区域中心的商铺

　　★★★★★☆

　　地铁商业物业　　　　　 ★★★★☆☆

　　大型零售商业附近商铺　　　　　　　　　　　　　★★★☆☆☆

　　市中心商铺　　　　　　　　　　　　　　　　　　★★☆☆☆☆

　　专业市场　　　　　　　　　　　　　　　　　　　★☆☆☆☆☆

　　推荐专家：赵燮和、谷成丹、沈敏强（以上推荐指数不代表本报观点，仅供参考）