城镇化催生新商机

　　浙房企布局抢先机

　　记者　俞亦赟 

　　中国将迎来世界历史上规模最大的城市化。从城镇化特别是放宽户籍限制的路径选择上来看，中小城市将是“主阵地”，农民进城就学、就业等，这将是未来中国发展的主动力。当然这也意味着二三线城市，甚至四线城市的房地产业将迎来新的发展机遇。

　　中小城市

　　土地拍卖异动

　　2009年12月31日下午，嘉兴市当年最后一次国有土地使用权出让拍卖，勤俭路附近一块商住用地经过一轮激战，终以16629元/平方米的高价成交。本次土地拍卖，八家企业匿名参与，现场竞价相当激烈，出现3.8亿元、3.9亿元、4亿元连续直接报价。最终浙江江浦不锈钢有限公司以4.85亿元中标。

　　而此前不久，衢州城区5宗地块出让，除去新火车站的两宗地以保留价成交，其余3宗好地争抢甚烈，其中住宅用地与商业用地均拍出了去年地价新高。价格最高的商业住宅地块是位于荷花中路以东、荷花东路以北的7号地块，地价达356万元/亩，刷新了之前300万元/亩的地价。

　　随着中央经济工作会议关于推进城镇化、放宽中小城市城镇户籍限制的消息的公布，日前，浙江各大房产企业纷纷赶赴省内各中小城市拿地，几个月前还波澜不惊的小城市土地市场，因为这些大鳄的到来而变得异常闹猛。

　　众房企争相

　　布局中小城市

　　浙江房地产带头大哥绿城地产，仅2009年10~11月，就通过招拍挂等方式，取得杭州、合肥、舟山、丽水、台州等多幅优质土地。至此，该公司土地储备总占地面积达2100余万平方米，规划总建筑面积达3000余万平方米。据悉，绿城地产项目目前已经辐射整个华东地区。

　　继绿城之后在香港上市的众安房产，不久前也以20.75亿元的价格投得余姚市一块商住两用的土地，扩大自己在浙江和安徽的泛长三角布局。

　　一向倡导“以科技引领人居未来”的金都总裁吴忠泉，在布局二三线城市这件事情上也丝毫不落后。2009年7月，金都房产就竞得嘉兴南湖新区南溪路南侧九曲港西侧一块商住用地。目前金都房产在二三线城市开发建设的足迹已达武汉、厦门、嘉兴、衢州、富阳、德清、芜湖等地。吴总告诉记者，这些年来一线城市的地价涨得太高，所以空间越来越小，相比而言以后中小城市的发展潜力更大、风险更小。所以接下来公司将把布局重心放到长三角的二线城市。

　　而一向旅居外地的杭州房企莱茵达置业，自2007年底地产业务整体上市之后，最近两年来公司开发项目遍布杭州、嘉兴、嘉善、上海、南京、南通、扬州、仪征等9个城市，基本上对中国经济最为发达的长三角区域形成了战略布局。莱茵达置业董事长高继胜称，“面对房地产市场越来越白热化的竞争、越来越稀少的资源以及越发严峻的调控环境，领先进行二线城市开发房地产意味着新的发展机遇。公司将坚持一贯的发展战略，力求在经济最为活跃的长三角二线城市抢得市场先机。”

　　调查显示，几乎大多数杭州的房地产企业从几年前就开始了二三线城市的布局，例如：同方联合控股集团在嘉兴、诸暨；广宇在广东肇庆……

　　除积极拿地外，大型房企对中小城市的重视还体现在与地方政府和国资平台的密切合作上。今年，绿城相继与德清、慈溪、安吉等政府达成协议，将在房地产开发、城市综合体等领域扩大投资。可以说，中小城市已经成为房企聚焦的热点。

　　有利房价稳定　需防泡沫扩散

　　“推进城镇化，使得一线城市的资本和劳动力向中小城市转移，对于平抑和稳定一线城市房价将发挥巨大的作用。”省直房产董事长冯建德认为，目前大城市房价居高不下，与中小城市发展不足有关。一线城市的人口聚集过快，需求一时消化不了，而中小城市却需求不足。重点加快城镇化发展，可以让房地产更加深入下去，对整个房地产市场来说是中长期的利好。而众多品牌房企进驻中小城市，也将促使这些地区楼盘品质提升。

　　“增加商品房供给和推进城镇化，都将有利于楼市的稳定。城市和楼盘其实是一样的，也要讲究均好性，如果容量足够大，价格有梯度，同时政策又能加以扶持，那么各种收入的人群就较容易买到自己满意的房子。”金都集团总裁吴忠泉分析，“以杭州为例，近年来杭州城乡一体化进程加快，城乡差别越来越小，不仅是土地和建设在向外发展，环线的生活配套和各项保障性服务也都在逐渐完善，环线板块可居住性越来越强，这对楼市和购房者来说都是利好。随着城镇化的推进，到时候城市的概念会淡化，取而代之的是城市群。比如目前在打造的‘大杭州’，杭州主城区和湖州德清实现了公交一体化，完全可以让在杭州工作的人，生活在湖州德清。”

　　从省发改委获悉，为了在经济、社会、农村、政府等重要领域进行改革攻坚，我省已经确定从今年起五年内，在杭州开展综合配套改革试点，在嘉兴、义乌开展统筹城乡发展综合配套改革试点，在温州、台州开展民营经济创新发展综合配套改革试点。目前，这三大省级综合配套改革试点已全面启动。以嘉兴宅基地试点为例，2008年，嘉兴开始实行以土地使用制度改革为核心，包括户籍制度、规划管理制度、公共服务均等化、新市镇建设等在内的“十改联动”改革；率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式，全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”。截止到2009年10月，嘉兴市13个农村“两分两换”试点，在建(已建)具有房产证的公寓房10587套，没有房产证的联排房、单体房分别为2798套和599套。现在，已经有少量拿到有证公寓房的村民到中介挂牌，打算卖掉房子套现，售价都比周边商品房低1000~2000/平方米。专家表示：“一旦这些房产集中上市，如果总量占周边在售商品房面积的相当比例，且两者有一定价差，该区域的周边房价有可能被平抑或拉降。”

　　当然也有人担忧：“城镇化可能是一把双刃剑，一方面带动二三线城市发展，另一方面使一线城市的地产泡沫向二三线城市扩散”，一位不愿意透露姓名的地产业内人士说。

　　中小城市地产迎来发展机遇

　　中央经济工作会议提出，积极稳妥推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制。浙江大学公共管理学院副院长郁建兴认为，“中国将迎来世界上历史上规模最大的城市化。从城镇化特别是放宽户籍限制的路径选择上来看，中小城市将是‘主阵地’，数亿农民进城就学、就业等，这将是未来中国发展的主动力，当然这也意味着二三线城市，甚至四线城市的房地产业将迎来重大发展机遇。”

　　麦肯锡全球研究院新近完成的一项研究预测，到2025年，中国城市人口还将增加3.25亿人，这其中包括2.3亿外来人口。按目前的趋势发展，中国城市人口到2025年将达9.26亿，到2030年将超过10亿。这10亿城镇人口带来的需求，将为二三和四线城市的房地产发展带来强大的支撑。

　　记者从浙江城市化办公室和浙江省农业和农村工作办公室了解到，浙江省目前的城市化率达57.6%。近些年来，浙江省小城镇蓬勃兴起，专业市场迅猛发展，区域块状经济不断集聚，中心镇成为农村经济发展和农民转移就业的主平台，全省小城镇人口比重达到35.4%，专业市场成交总额、单个市场成交额连续18年居全国第一。浙江省九成以上的县市区都培育和发展了块状经济，其中年产值超过10亿元的块状经济达312个。

　　随着我省城镇化的推进，大量有经济实力的农民进城，为中小城市楼市发展提供了保障。“中央经济工作会议已经为开发商进入中小城市亮起了信号灯。”动力地产董事长高广志分析，“在城镇化中，最受益的应该是县级市和地级市的楼市，其次才是二线城市的楼市。从长远看，重点交通枢纽或者沿海经济发达的县域房产，将是今后发展的重点。”

　　地产论语

　　城镇化

　　与地产

　　新空间

　　十多年来热衷于在一线城市跑马圈地的地产商们，当下将目光投向了二三线城市。

　　这绝不是偶然。

　　日前召开的中央经济工作会议指出，积极稳妥推进城镇化，放宽中小城市和城镇居民户籍限制，成为中央加大经济结构调整的重要举措，受到各方广泛关注。一个不难解读的信号是，积极稳妥推进城镇化，将给众多二三线城市的房地产市场带来发展良机。

　　就地产而言，城镇化运动，无疑是一次前所未有的机遇，或者说是一次转型，其间迸发出来的巨大地产开发空间，无可限量，尤其是在浙江这样经济发达的沿海省份，块状经济如此发达，吸纳能力更为强大的二三线城市。

　　推进城镇化对我国经济贡献巨大不言而喻，它首先会拉动房地产行业。这对房地产业的长期繁荣和中国经济发展有长远好处。

　　源源不断走进城市的农村人口是中国消费市场的生力军，而中小城市将是这些农村人口转移的主要落脚点。农民转为城市人口，吃穿住行等需求自然而然会随之跟上，特别是住房需求，整体必然会有大幅提高。

　　随着户籍放宽，二三线城市甚至四线城市的房地产业将迎来大的发展机遇。

　　房地产一直以来被认为对相关产业带动作用最强也是产业链最长的行业之一，它会拉动50多个行业，最直接的是钢铁、建材、水泥等。不难想像，在农村人口转为城市人口满足了住房需求后，必然会拉动相关的装修、家具、家电等后续消费，其被拉动的内需源源不绝。

　　全国范围内的城镇化运动浩浩荡荡，二三线城市地产开发方兴未艾。

　　其实，不少市场意识极为敏锐的浙江地产商已经走出上海、北京、杭州，比如浙江中大地产、中庆地产等等，走向成都、绍兴等广大的二三线城市。

　　对于地产商而言，进军二三线城市，不仅是大势所趋，亦是形势所迫。目前一线城市地价畸高，投资成本不断增加，开发风险与日俱增，生存空间越来越小。但采访中地产商坦言，进军二三线城市，首先不是战略撤退，而是战略进攻。诚哉斯言。

　　笔者常常听到有地产商感言，难得遇上了这千载难逢的地产大开发；以浙江地产商的敏锐与胆识，相信未来也会有不少浙商感慨，难得赶上了城镇化运动地产开发的好日子。

　　无名