焦点房谈

　　目前楼市需求四六开

　　只有四成是客观需求

　　——访浙江裕兴不动产经纪有限公司董事长兼总裁张裕兴

　　本报记者　秦正长

　　记者：今年七月之后，杭州房价进入新一轮暴涨，在所谓“房荒”的盅惑之下，购房者在一个前所未有的高价位上，掀起抢房风潮。目前杭州楼市正在上演一出疯狂的追涨闹剧，你认为具体原因是什么？

　　张裕兴：今年以来，杭州购房者经历了一个观望、恐慌到抢购的心理历程。目前的状况，一方面是银行的房贷政策宽松、尚未变化，另一方面杭州市有关购房的补贴政策到年底结束，不少购房者认为，现在置业还能赚点国家的钱。从有关渠道了解到，杭州市农税中心今年购房补贴3个多亿，购房补贴政策明年会不会延续，很难说，因此，不少购房者趁早下单，促进了楼市繁荣。

　　更重要的是，购房者普遍认为房价要涨。

　　现在购房者普遍担心人民币贬值，全球经济通胀。那手头有闲钱买什么保值增值呢？要不是黄金，要不是房子。目前杭州楼市这类投资客不少。

　　杭州购房补贴政策有可能年底结束，再加上通胀预期下的投资行为，心理需求造成了杭州楼市目前的畸形繁荣。

　　记者：你如何看待目前杭州楼市的供需状况和房价水平？

　　张裕兴：前年年底到今年年初之前，杭州楼市经过前14个月的客户积累，“刚需”集中释放，市场还是“实”的。

　　我认为目前杭州楼市有点虚涨，如果是“刚需”是达不到现在这个房价水平的。眼下购房者买涨不买跌，不买的担心，买了的高兴，这种社会心理促使大家购买，由观望到抢购。

　　明年房价有可能回落。这要看国家应对通胀的政策。通胀分初、中、后三个阶段，通胀涨到后期，虚涨，那时候房价回落。

　　我认为杭州楼市目前需求四六开，30%到40%是客观需求，60%到70%是政策和通胀预期造成的。这个比例倒过来，这个市场才是正常的。

　　记者：杭州房价涨到何时是个尽头？

　　张裕兴：从长期看，杭州房价还是要涨，增长幅度每年15%到20%，5年之内涨60%到70%，单价每平方米2万元的房子涨到3万元到3.5万元，房子增值。

　　10年以后，房价有可能得到长效控制，那时可供土地也差不多了。

　　中国的GDP每年保持在8%到10%左右，中国城市化青春期15年左右，所以中国房价10年内很难大幅度下降，因为房子需求太大。

　　记者：目前一手房市场传说房源紧张，二手房经纪人也抱怨房源紧缺，加剧了杭州楼市“房荒”传言。这是怎么回事？

　　张裕兴：事实上，杭州二手房源比一手房源多得多。现在杭州一户人家有三套住房的很多，毛估估有几万人，很多人两套房子，房价急涨，房东都舍不得拿出来卖。二手房房源具有隐性的特点，不象开发商大做广告，人们不大知道。二手房商品房价格上去了，房东舍不得挂出来出售；如果房价往下走，二手房房源一个晚上就都出来了。

　　二手房多在市区，二手房一出来带动一手房，再回过头来推动二手房，整个市场上的房源就多起来了。

　　杭州房源总体还是缺的。现在人们改变了房子的传统属性，传统观念房子是住的，其实房子还可以融资。作为金融产品，房子排在银行、股票、证券之后，作为地产排在第四位，黄金排在第五。如果大家把房子主要作为金融产品来投资，这市场上房源就紧张了，就缺了。

　　现在的问题是房子它是一个金融产品，市场经济之后，它的金融属性越来越明显，不然，美国就不会出现次贷危机。从这个角度讲，杭州是缺房子。

　　张裕兴