“鉴房大行动” 再向新城行

　　本报专家团走进第四站：康都·紫轩 雪峰·水岸枫庭

　　徐小翔

　　7月底，一宗钱江新城的宅地，最终拍出了每平方米20650元的楼面价，而这个价格让莅临现场的绿城集团董事长宋卫平、滨江集团总经理朱慧明“拂袖而去”。8月中旬，工业资本西子控股以77777万元戏剧性的价格，夺得29号南星桥粮库地块，24295元/平方米的楼面价，则刷新了杭州住宅楼面价的最高纪录。这个价格比吴山广场柳浪闻莺边西湖8号公馆当年创下的24032元/平方米的楼面价还高。据说，拍地当晚，“地王区域”周边二手房单价就急升几百元。

　　目前，“豪宅”林立的钱江新城三桥和四桥之间，南拥钱塘江，西邻金色海岸，东依阳光海岸和新绿园。蓝色钱江一期售罄、二期预计明年开盘；东方润园基本售罄、项目仅剩10余套顶跃即将开盘，无房可售是目前钱江新城板块的现状。

　　在大钱江新城的概念中有哪些楼盘即将面对购房者，哪些楼盘正热销？绝版的地段，令人望而却步的价格，居住的价值究竟有多大？针对读者要求，此次，我们选择了钱江新城板块康都·紫轩和水岸枫庭两个楼盘进行突击实地探访。

　　这次，我们继续邀请了资深房产业内人士任先生、长城建设集团一级项目经理刘钧以及盛世管家资深经纪人一同前往项目现场，分别从项目概况、楼盘配套、户型设计、销售进度等方面，进行客观评价，供读者参考。

　　康都·紫轩

　　优点软肋

　　同样存在

　　板块区域： 钱江新城

　　项目位置： 上城区秋涛路与甬江路交界处

　　物业类型： 高层公寓

　　首次开盘时间： 2009年9月底

　　交付时间： 2011年9月

　　总建筑面积：约5.5万平方米

　　容 积 率：3.22

　　绿化率：32%

　　停车位：约230个

　　交通状况：离该楼盘最近的站点为望江门站，公交线路主要有20路/39路/196路/202路/402路/322路/519路

　　价格：预计25000元/平方米

　　开发商： 杭州复兴房地产开发有限公司

　　雪峰·水岸枫庭

　　“地王”撑腰 

　　余房不多

　　板块区域：钱江新城

　　项目位置：上城区甬江路与之江大道交叉口

　　物业类型：精装修高层公寓

　　开盘时间： 2008年12月18日

　　交付时间：2010年中旬

　　总建筑面积：63000平方米

　　容 积 率：2.5

　　交通状况：钱江四桥、三桥，地铁1号线富春路口，四号线飞云江路口，规划中快速公交6/7号线，公交3/20/39/195/198/308/404路等。

　　价格：31000~32000元/平方米

　　开发商：杭州枫远房地产开发有限公司

　　■实地体验

　　资深房产业内人士任先生：

　　1.地理位置：楼盘位于秋涛路和甬江路（规划）西南，汽车南站以南，交通出行便利，距离钱江新城住宅区不远。

　　2.周边配套及环境：楼盘位置比较靠近杭州的南北干线秋涛路及汽车南站，往来大型车辆较多，交通噪声对楼盘沿马路的居住影响较大。

　　据销售部人员介绍，目前楼盘周边地块除南面的小学和幼儿园外，详细规划尚未明确。现阶段周边的生活配套不便，有待于规划的进一步明确和落实。目前，紧贴楼盘西南有通往钱江新城的高压线走廊，对住户的视觉和心理方面负面影响较大。

　　3.楼盘规划：地块占地面积不大，楼盘的规划是对地块地形、内外部环境和自身利益最大化的综合考量，符合楼盘的定位。3.2左右的容积率对楼盘内部楼间距和采光以及私密性造成一定影响。

　　近期现场销售部落成，开发商对周边绿化景观做了提升，使得客户对楼盘的定位，比如外立面石材有初步印象。

　　■户型点评

　　资深房产业内人士任先生：

　　由于该楼盘容积率较高，楼间距较窄，故规划要求楼型南北进深较大，面宽相应变小。

　　楼盘户型种类不多，有89平方米、138平方米和182平方米，做到采光全明还是值得肯定；每幢楼设置同一户型或者同面积户型，对公摊面积的计算也比较公平。

　　户型设计没有目前流行的赠送面积，除考虑飘窗外，总体上比较传统。除182平方米4房可以满足舒适型需求外，138平方米户型3房缺少储藏空间，89平方米2房户型适合两口之家起步需求。

　　■周边楼盘售价

　　该项目是钱江新城板块预计今年开盘上市楼盘之一，规划有300余套房源，将于9月底、10月初面市。

　　据盛世管家经纪人提供信息，康都·紫轩附近的二手楼盘：南星公寓小区均价12000元/平方米；候潮公寓成交均价15000元/平方米左右；2003年以后的新小区凤山花苑均价在20000元/平方米左右，小区环境比较好。江枫苑，完全沿铁路，挂牌价较高，在15000元/平方米左右。

　　盛世管家叶箐告诉我们，受地王影响造成的成交价上涨还不是很明显，但房东已受到影响，挂牌价大约上涨了1000—2000元/平方米。目前，这个区域的二手房成交量还不是很大。

　　■楼盘疑问

　　开发商没有楼盘开发经历，在设计、施工以及选材细节处理上有待于考量；对项目后期投入和利润的把控上，能否做到品牌开发商对品质的追求，有待于观察。

　　由于红线外高压线等不利因素，非开发商能解决，有待于政府和规划电力部门协调，其难度不小。

　　楼盘位置属于上城区，紧邻钱江新城但并非钱江新城区域，与楼盘宣传的钱江新城CBD（大家理解的钱江新城CBD核心区，如市民中心一带）更是距离遥远，存在误导嫌疑。

　　■实地体验

　　资深房产业内人士任先生：

　　该楼盘位于钱江新城规划住宅区块，地理位置优越，楼盘周边主要是绿城、滨江开发的高端明星楼盘金色海岸、新绿园、阳光海岸以及蓝色钱江，北面是最近挂牌出让的楼面价达20000元的“地王”地块杭政储出[2009]18号。

　　楼盘规划大气，采用2幢平行的板式楼型，南北通透，与南面的中级法院和北面道路有开阔的间距，小区内外景观条件优越。楼盘按照精装修标准交付，外立面石材干挂，设计参照新绿园的立面效果。目前，楼盘周边配套还略显不足，生活购物不太便利，公交线路不多，人气尚未起来。

　　长城建设集团一级项目经理刘钧：

　　现场实地感觉，整个楼盘规模不是很大。作为身临豪宅阵容，总价动辄数百万、上千万元，假以时日，该区域的交通便利，生活氛围应该不错。

　　物以稀为贵，寸土寸金的钱江新城，准入门槛越来越高，留下的选择却越来越少。过去总以为五六百万元以上的公寓房基本是到了豪宅标准的底线，在这个价格下对房子的要求也应是不同于一般商品房的，诸如对细部的处理、对装修材料的材质要求等等。但现在对于“新地王”周边的楼盘来讲，这些似乎没有了任何意义。

　　■户型点评

　　资深房产业内人士任先生：

　　楼盘户型从88平方米到200多平方米，由于采用一个单元多户设计，故在个别中间户型上存在南北不通透或者不完全通透的现象。

　　本次考察户型是174平方米的东边套，4房其中3房朝南，除书房和北面房间较小外，主卧和次卧比较宽敞，客厅比较开阔，但是厨房略显局促。由于精装修交付，业主对户型的改动受到一定制约，户型在满足室内宽敞的同时，对储藏空间等实用功能的考虑就略显不足。

　　长城建设集团一级项目经理刘钧：

　　本次考察E户型样板房：明卫的设计还是值得肯定的，要是采用同层排水就更好。整个户型安排上感觉偏小，特别是朝北的小房间。

　　■楼盘展望

　　该项目去年底开盘，推出全部318套房源，自6月底推出精装修样板房以来，项目销售速度迅速加快，目前剩下10余套房源，均价也随之提高到3.1万~3.2万元/平方米。

　　开发商在杭州有一定的楼盘开发经验，是否能完成精装修公寓的顺利开发和交付，是对开发商管理能力的一大考验。

　　我们希望将“鉴房大行动”举办成具有广泛的影响力和公信力的栏目，能引导消费者理性置业，为潜在购房者和地产商搭建一座直效营销的信息桥梁，同时促进我省房地产业的健康持续发展。

　　再次感谢房产界业内专家和建筑设计专家、中介机构等各方人士协同我们完成此次鉴房活动。如果你也想成为浙江日报地产汇“鉴房大行动”鉴房团的一员，那就快来参加吧。

　　报名邮箱：x19831225@163.com（请注明您的年龄和职业），报名电话：（0571）85311214，85310685