浙江日报“鉴房大行动”第三站

　　中海雅戈尔·篁外、新帝·朗郡

　　徐小翔

　　浙江日报“鉴房大行动”引起读者和购房者强烈关注。有读者发来邮件希望成为鉴房团一员，有财经学院老师给活动提出建议，更有一位78岁的顾大伯向我们讲述自己的“鉴房史”。

　　应读者要求，此次，我们选择了西湖区之江、转塘板块篁外和新帝朗郡突击实地探访。我们邀请到中国联合工程公司建筑师俞俏焱、资深房产业内人士任先生、长城建设集团一级项目经理刘钧，以及资深经纪人一同前往项目现场，分别从项目概况、楼盘配套、户型设计、销售进度等方面，进行客观评价，供读者参考。

　　样板房里见功夫

　　中海雅戈尔·篁外

　　板块区域：转塘区块

　　项目位置：320国道南，双流公园对面

　　物业类型：联排别墅　空中别墅　高层

　　首次开盘时间： 预计2009年下半年

　　入住时间： 待定

　　楼盘体量： 29万平方米

　　容 积 率：2

　　物 业 费：中海物业、排屋3.5~4元/平方米/月

　　交通状况：周五下午一点半，从武林广场出发，33分钟后到达项目现场。之江大桥开通后，到滨江车程十分钟左右。公交线路：K514、K504、308、K886。

　　价格：未定

　　开发商：杭州中海雅戈尔房地产有限公司　

　　■实地体验

　　目前，中海雅戈尔篁外项目的部分排屋已经结顶。此次开放的两套样板房——唐宁官邸，均体现了英伦风格。

　　其中的一套样板房336平方米，共有4室3厅5卫。地下室设计有采光天井，并预留电梯位。一层设计南花园和通高中庭院，作为室内与室外的过渡空间；约7.2米开间客厅以及双层挑高餐厅，尺度宽大。中庭院垂直贯通至第三层，以及八角窗的创新设计有效扩大了室内采光、通风和观景效果。二层是纯粹卧室层，设计了三个套间，满足大家庭的栖居。三层设计了独立的主人层，主卧、衣帽间、卫浴一体化，并配有书房及超大露台。

　　另外一套样板房面积300平方米，共有5室2厅5卫。采用南北入户、南花园，中间有内天井和内庭院，形成室内多重院落，有效解决了室内采光、通风和室外空间的问题。同时在户型设计上既保证每个居室都按照套房设计，又设计了双层挑高餐厅等创新空间，且在内天井处预留电梯位，客户可选择安装电梯，改造为带电梯豪华别墅。

　　40平方米的下沉庭院，与一层南花园首尾呼应，形成双层环绕型花园。140平方米室内半地下多功能空间，设计为纯正英式桌球房和私家酒窖。其中，客厅7.8米面宽、4.2米层高、嵌入八角形凸窗，通透开敞。错层设计丰富了空间的层次。 

　　资深房产业内人士　任先生：

　　1.地理位置：该楼盘位于望江山和320国道南面，凤凰山北面，周边总体自然环境优美，与主城区和出城交通便捷。

　　2.周边配套：目前，周边楼盘有北面一路之隔的赞成岭上（一期已经交付，有高层和排屋），以及320国道北面的云溪香山（已经交付），从周边交付楼盘入住人气以及现有周边的配套设施看，相当一段时间内还不具备入住条件，生活不便，不能作为第一居所。

　　3.建筑及规划：建筑采用的立面形式在目前杭州的排屋市场比较少见，中海公司对该风格的建筑已经在其他城市有所尝试，故在篁外的运用比较娴熟，也是开发商主推的概念。外立面采用石材和面砖混搭的形式，以富有变化的山花、坡屋顶、老虎窗以及烟囱形式，呈现出一定的韵律，在建筑的整体和细节变化把握、户型、私密性、居住生活方式等方面把控得比较到位，对潜在客户群体——城市中产阶层的需求心理做了准确定位。开发商把项目的排屋区入口和公寓区分开，并且在销售开盘之前，做好样板区的开放，还是能够体现中海公司的总体开发能力。

　　4.规划：该地块规划指标容积率在2.0左右，排屋区块不大，项目主流建筑类型是高层公寓，故排屋和高层公寓混合规划，对排屋的舒适度和景观造成一定不利影响。

　　长城建设集团一级项目经理　刘钧：

　　作为知名开发商的项目，优秀的方面自然不少，感到不足的是，样板房装修细节处理不够到位，和楼盘定位不相符。比如，卫生间洗脸盆下水管的处理，瓷砖对角的处理等。这个楼盘周边生活配套相对不足，估计近几年内入住，时间成本和交通成本相对较大。

　　■户型点评

　　资深房产业内人士　任先生：

　　本次开放的是会所（目前兼做现场销售部）和排屋区样板房，高层尚未开工。

　　排屋户型面积300多平方米，另外加送地下车库和地下室（面积100多平方米）和地下庭院（边套），这是目前杭州市场排屋的主流户型和面积；排屋的亮点是采用了1到2个中庭，即在增加了室内采光面的同时，提高了居住的私密性。

　　考虑到该阶层业主的实际需求，在排屋户型中车库设置两个车位。

　　稍显不足的是，为保持建筑立面英国中世纪传统坡屋顶风格，露台赠送面积不多。

　　中国联合工程公司建筑师　俞俏焱：

　　篁外在立面设计中借鉴了英式都督风格，暗红色紫砂贴面砖和干挂花岗岩美观而且坚固耐久，八角窗给人印象深刻，住户入住以后种点蔷薇特别有家的感觉，很温馨。

　　篁外比较好地考虑了家庭生活，将平面功能分三段设计，动的空间（会客厅，家庭起居室）安排在住宅的北端，静的空间（卧室，书房）安排在住宅的南端，中间为交通空间（电梯房，室内楼梯），逻辑清晰，功能分区合理。

　　地下室为全赠送，这部分的面积可观。与室外下沉庭院结合设计可以拓展家庭另外需求。以上陈述在篁外排屋边套户型中都得到了很好的体现，中间套有细微改动，会简单一些。

　　■楼盘展望

　　由于该地块的取得土地成本比较高，市场对该区域高层预期价格的接受程度不高，目前高层的开盘时间未定，有待于市场进一步认可和周边配套的成熟。

　　周边生活、商业配套设施的推进情况未知，是制约楼盘入住和人气的关键。该楼盘东边的未出让住宅用地是一个未知数，虽然有绿化带和车道间隔距离一百余米，但毕竟还是个谜。

　　■周边楼盘售价

　　目前该地区的每个项目身价都不低，国都阳明谷每栋别墅售价在2000万元左右，九溪玫瑰园的价格已经升到近4.5万元/平方米，云栖蝶谷的二手房价也近3.1万元/平方米。不仅排屋、别墅贵，该板块的公寓价格也不便宜，不仅价格不低于市区，而且大多户型面积比较大，目前在售的新帝朗郡均价13000元/平方米，面积在180~280平方米，公元沐桥均价18000元/平方米，面积在200平方米左右。

　　（下转2版）