3月以来中国楼市的“小阳春”，为一直在低谷徘徊的土地市场吹来暖风，久违的竞拍争地“大战”重现上海、北京等地。金地集团以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块，超出底价82%；温州长运地块以高达19607元/平方米的楼面价成交，成为中国“新地王”……近期全国至少有十块土地以非底价成交。一时间，“楼市重回地王时代”“土地争夺战全面打响”的呼声四起。

　　然而，记者对房地产市场土地“库存”问题深入调查后发现，国内住宅产业市场化迄今十年间，房地产土地存量超过10亿平方米。毋庸置疑，中国房市面临着前所未有的“去库存化”重任，“重回地王时代”从何谈起？

　　“面粉”贵过“面包”

　　面对记者，天津振业房地产开发公司副总经理王维民眉头紧锁。2007年，天津振业以10.6亿元竞拍到一块地，8800元的楼面价创下天津“地王”纪录。短暂的风光过后，公司陷入困境。

　　“现在，我们周边的3个项目，成品房均价每平方米6000元，比我们的楼面价还低，真正是面粉贵过面包！”王维民说。昔日“地王”成为“烫手山芋”，并非天津振业一家。在上海、福建、广东等地，2008年以来先后出现过退地潮。

　　国家信息中心首席经济师范剑平认为，我国首次面临房地产“库存”调整。海尔地产集团有限公司董事长卢铿说：“目前，中国房地产发展最大的阻力是存货。”上海一家房地产公司到2008年底拥有2000多万平方米土地储备，如按照当年销售速度，这些地要开发32年。截至2008年底，约12亿平方米土地滞压在开发商手中。

　　“整体土地市场仍在调整”

　　面对今春以来土地市场频吹暖风，戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为，近期各地土地市场的确开始有所活跃，还有个别溢价幅度较大的收购现象发生，但这种现象并不会普遍发生，较高的负债水平和存货数量，仍然是房地产企业存在的整体现象。现阶段发展商更为注重自身资产负债水平的恢复，将有限的资金用在现有存量项目的建设上。“整体土地市场仍旧处于调整之中。”

　　研究人员认为，房地产界普遍认为楼市回暖也许只是暂时现象，大部分房地产公司在购买土地时显得犹豫不决，甚至停止购地，害怕资金被套牢；这使房地产市场真正回暖缺乏坚实基础。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜预测，房地产市场到2010年才可能逐渐好转，巨量的土地“库存”导致当前土地市场不会持续活跃，“小阳春”并未真正刺激企业信心，其产生的“加速度”不会持久，采取防御性的保守措施，仍是大多数企业的主流。

　　谁来为巨量土地“库存”买单

　　国家统计局数据显示，前4个月房地产新开工面积同比下降15.6%。业内人士称，在开发商忙于消化“库存”、谨慎开工的影响下，未来住宅市场有可能出现结构性供不应求，一些符合市场需求的楼盘价格可能上扬。

　　范剑平也表示担忧：随着楼市遇冷、房价下跌，高价巨量拿地的风险很快暴露出来，开发商面临更大考验，要为当初的冲动付出代价！根据近半年来的市场平均消化能力看，房地产市场“去库存化”是一个艰难漫长的过程，近期建筑钢材价格已经出现下跌。因此，这一轮中国经济周期最难消化的库存不是工业“库存”，而是房地产“库存”，其中积压在开发商手里消化不良的土地，可能比空置房的消化更难办。

　　在土地市场上，各方为实现“去库存化”想尽办法，有的开发商通过新购低价土地平衡成本，有的开发商则期待政府部门提高容积率，一些地方政府推出“降低税费，分期、延期收费”等“土地新政”。

　　然而，对“去库存化”信心不足仍是普遍心态。华远地产董事长任志强认为，眼前的巨大土地存量仍然没有一个消化的基础和条件，“当前土地存量中相当一部分是高价甚至天价，这些土地不可能在现有市场条件下消化掉。”

　　面对“面粉贵过面包”局面，一些开发商认为同地方政府有直接关系。天津一家斥资数十亿元拿到土地的开发商表示，开发商利润有多大，政府利润就有多大。全国工商联房地产商会调研报告显示，9个有代表性城市的62个不同规模开发企业中，开发项目总费用支出，近一半是向政府支付的；项目开发成本中，土地成本占直接成本的比例最高达到58%。

　　业内人士认为，应该对土地招拍挂制度纯粹以“价高者获得土地”的模式进行改革，对税收制度和土地配给制度进行改革，行业的发展才能回归理性和科学发展的轨道。

　　新华社记者 李亚彪 李舒 王晔彪

　　（据新华社北京5月24日电）