地产博客

　　滨江、桥西、三墩

　　谁是当下购房者最爱

　　2009年的杭州楼市真的热闹非凡，老城区范围内可选房源少之又少，向东，向南，向西，向北，房源多，楼盘多，客户挑花眼了，是选择品牌房，还是选择低价房，是选择景观房，还是选择高价房，选择真的很难。一次一次看房后，自己都迷茫了，不知道该不该下单。每个板块都有它的优势、劣势、机会、风险，所以我针对不同板块，给出自己的看法，供大家参考。

　　

　　桥西板块：

　　均价有所回落，但与客户心理价格还有点差距

　　

　　2006年之前，桥西板块没有形成“集团作战”，都是个别楼盘苦苦支撑单兵作战（世纪新筑、协安景上），客户对桥西板块也没有什么深刻的认识。2006年外来大鳄——凯德地产高调亮相后，嘉泰·馨庭作为板块内即将销售的楼盘开始受到客户的关注，其2007年3月以8500元/平方米开盘受到客户追捧。板块价值深入人心后，均价突破万元大关指日突破。在几大新盘（银树湾、风景大院、尚品庭院、凯德·视界等）你追我赶之下，板块均价再次连升三级，均价突破1.3万元/平方米，导致板块均价上涨过快。“虚火太旺”，市场变冷，首当其冲的就是桥西板块。2008年9月万科打折事件后，该板块内有些楼盘最先坐不住，开始调整价格。进入2009年后，板块均价有所回落，但与客户心理价格还有点差距。

　　对于选择本板块的客户，我的建议是：桥西板块作为杭州城区范围内为数不多的板块，地段优势，交通优势毋庸置疑，加之运河商务区日趋完善，未来的发展优势是可以想象得到的。    

　　2007、2008年暴涨，近期进入调整期，去掉了一些泡沫的因素。从客户实际角度出发，合理的定价，对于改善性客户或资金实力比较雄厚的客户可以选择桥西板块。从个盘看，天阳·上河、名城·燕园、南北·西岸总体差异化不大，相互竞争，又相互牵制。只要市场回暖，价格合理的前提下，成交量会进入稳定期。

　　总结：价格下滑接近底部，板块内各楼盘比拼价格不是关键，关键是产品品质、细节，以及吸引客户的招术。现在这样的市场，“个人英雄”不会带动板块发展，只有团结协助才能最大程度地发挥板块的价值。

　　

　　滨江板块：

　　均价走势也是处于振荡期，但幅度不会太大

　　

　　滨江板块客户再熟悉不过了，从一线江景房，向二线地段房（滨江区政府附近），到如今集中在一桥、四桥为主，三镇附近的楼盘，其他地方鸳鸯点水。其中一桥附近价格在10000-12000元/平方米，三镇附近房源价格在8000-9500元/平方米。但现在这样的价格都成为板块“无效价格”。所以板块在售楼盘纷纷调整策略，价格调低，吸引客户。近期看效果还是不错的。滨江板块对市场波动相对敏感，板块均价走势也是处于振荡期，但幅度不会太大。

　　对于选择本板块的客户，我的建议是：滨江板块已发展到成熟期，居住氛围、商业氛围日趋完善，选择滨江板块，关键看客户的偏好，以及自己的能力，要量力而行，要明确自己购房的真实需求是选择一手新盘，看重未来地铁盘、潜力盘，还是选择二手房人气盘、配套盘，马上能交付使用。板块内预计自用型客户比改善性客户比例多，应该说滨江板块提供房源可以满足资金实力不同的客户。

　　滨江板块一桥附近以中海·钱塘山水、天鸿·君邑、水晶城为代表，相信品牌，相信品质。其他房源以海威国际为板块价格龙头，东方郡以高性价比、品牌实力、发展潜力为三大卖点。

　　总结：滨江板块在售或即将销售的楼盘都围绕着价格运转，低开或打折已成板块的正常现象，价格战从“偷偷摸摸”向“正大光明”转变，新盘之间的拼杀，还要和板块内二手次新房“殊死搏斗”，内外双层打击，所以未来滨江板块竞争趋于白热化。

　　

　　三墩板块：

　　近期次新房放量，新盘二手房价格差距缩小，一切有利于客户

　　

　　三墩板块周边商业氛围、居住人气日趋成熟，所以客户的关注度也比较高。2007年市场快速上扬的时候三墩板块新增量不多，量价飙涨在三墩板块没有形成规模化，相反土地成交价格上涨之快，都是大家没有想到的。所以2008年，市场开始变化，板块销售均价也开始松动，万科打折事件后，三墩板块均价下跌已成事实。进入2009年，板块销售均价在7500-8000元/平方米区间内徘徊。白马尊邸作为现在唯一在售的楼盘，经价格调整，现销售价格比较合理，如果未来中海金溪园售价相差不大，客户刚性需求还在持续增加，那么板块成交量也进入稳定期，相反客户刚性需求有所放缓，或出现断档，那板块均价就是“无效价格”。

　　三墩板块未来销售的楼盘都是外来大鳄，他们从拿地、设计、施工到销售，其成本价早已突破板块均价，所以开发商怎么样解决这个难题至关重要。对于客户来说，板块优势、劣势大家都心知肚明，价格是多少，关键看品质。这里讲的品质包罗万象，很多细小问题都是品质体现的一种，毕竟未来销售的楼盘不是杭州地方特色的，是国内一线品牌的。如果一线品牌都做不好，我们客户还能相信谁啊。希望板块内开发商绝不能在降价的同时把品质也打折了。

　　对于选择本板块的客户，我的建议是：近期次新房放量，扩大了三墩板块客户的挑选余地。新盘二手房价格差距缩小。总之一切都有利于客户。

　　总结：三墩板块虽然没有滨江板块那样形势严峻，但板块未来走势也比较艰难，白马尊邸独撑板块，中海金溪园静观其变，随市而动，金地自在城骑虎难下，箭在弦上不得不发，不卖也得卖；只有等待好时机，把风险降到最低点。（顾晓立）