焦点房谈之九

　　杭州房价泡沫到底有多大？30%！

　　访21世纪不动产杭州区域分部副董事长叶宏伟

　　□ 通讯员 黄庆 本报记者 秦正长

　　记者：你如何看待目前杭州楼市这波比较迅猛的降价潮？

　　叶宏伟：杭州房产降价最早从万科开始，最近杭州本土开发商也开始大规模降价，从海天城、西溪山庄到最近的金色钱塘都是这样。从降价区域来看，杭州周边地区房产降价幅度相对较大，有的楼盘甚至可能出现了亏本销售的情况。

　　其实，开发商开始对降价还是有顾忌的。年初政府鼓励开发商适度降价，这是一种外部支持。从开发商来说，受经济危机影响，去年开始杭州各房产公司销售情况比较惨淡，也迫切需要降价促销提高销售量。从目前降价结果来看，现在是谁降价谁就卖得动，一些按兵不动的开发商销售量就明显不好。这种结果鼓励了更多的开发商加入降价行列，于是，降价就像传染病一样蔓延开来。

　　记者：目前看来，杭州此波降价潮直接刺激了成交量，房市似乎有开始回暖的迹象了，真实情况如何？

　　叶宏伟：从春节过后到现在，无论是一手房还是二手房的销量，都有了较大幅度的提升。当然这主要也是由于各大开发商的促销行为。从中可以看到，老百姓对房子的刚性需求还是比较大的，目前这些买家都是真正需要房子的人，而不是炒家。此前房市变数较多，百姓都在观望；最近房子一降价，人们纷纷出手了。

　　人们可能已经注意到了，现在杭州四周几个降价楼盘降价幅度普遍是在7折左右，并且在这个点获得了不错的成交量，这说明杭州的老百姓认为杭州房价存在30％的泡沫。当然，区域不同，泡沫程度也不一样。城郊房价大约有30%的泡沫，城区房价因为有刚性需求的支持，泡沫程度小一些，20%或者10%。对于开发商来说，降价幅度只有达到这个临界点，才会有市场响应。

　　目前房市回暖，这主要是成交量的回暖，而不是房价的回暖。另外我还有一个观点，就是房市的回暖首先是从二手房开始的。从我们公司目前的统计数字来看，二手房的交易量确实远远好于去年，也比一手房要好。

　　

　　记者：目前杭州楼市降价范围主要在郊区，你觉得杭州市区也会出现降价潮吗？

　　叶宏伟：目前杭州市区降价现象确实不明显，有一些优惠也远远低于城郊区块降价的力度。这主要是因为杭州市区房子的供应量比较小，同时需求比较大。市区房子买了之后可以出租，有长期的经济效益；而城郊的房子就很难租出去，租金也比较低。再比如市中心学区房需求强劲。种种因素使得杭州市区购房刚性需求很大。这就意味着杭州市区房价不太会有大幅的跳水。

　　其实，杭州城区也有一些楼盘已在打折促销，像野风现代景苑，还有文二路某大盘今年年初基本上八折暗暗促销，城北某小盘每平方米低于周边楼盘2000元左右开盘，销得都不错。不过城区楼盘降价幅度不会像郊区那样大，这主要是城区楼市供求关系决定的。

　　

　　记者：你认为杭州楼市沿着目前的态势会怎么走？

　　叶宏伟：去年以来，我一直认为杭州房价是要下调的。从3月中下旬开始到4月底，会有更多的开发商加入到降价中来，会从“个别跳水”演变成“集体跳水”。主要原因是实实在在的降价效果，让更多的开发商蠢蠢欲动，而老百姓、政府，包括媒体对开发商的降价行为也都是有较为正面的认知，种种因素都会促使开发商将降价促销变成一种习惯。杭州五月有一个房交会，与其在五月份不如在三四月份降价促销，占得先机。再次目前很多楼盘降价已经改变了区域房产的定价标杆，比如下沙的海天城的降价，直接造成了下沙板块的房价标杆由7000～10000元/平方米变成了5000～7000元/平方米，如果附近其他的楼盘还采用原来的标杆定价，那么销售量肯定上不来。因此，跟着先降价者一起降价会是很多开发商的选择。

　　至于下半年杭州楼市的变化，目前还很难判断。现在开发商资金链都比较紧张，各种政策都还没有完全明朗化，包括经济形势什么时候会好转也很难说。这些都为下半年杭州楼市变化留下了很多不确定性。但是总体上来说，我认为今年杭州楼市会比去年要好。这主要体现在成交量上，而不是房价上。