最近，杭州市提出，在三年之内对所有的老小区都配上物业管理，让居民享受物业管理带来的便利，提高生活品质。

　　那么，老小区的居民对物管持有怎样的看法？有关部门在推行这项工作的过程中遇到哪些问题？我们以杭州市西湖区作为调查样本走访，分别听到了居民、社区居委会以及房管局物管科工作人员的说法。

　　一次关于引进物管的小区听证会

　　今年，杭州市社区工作者在市政府的号召下，一一听取尚未实施物管的老小区居民的意见。近日，记者参加了位于西溪路上庆丰新村的居民听证会。

　　庆丰新村建于上世纪七十年末至九十年代初，共六十七栋居民楼，两千多户住户。这里的居民主要有三种类型：省直机关事务管理局的离退休老干部、事业单位的退休职工和企业的退休工人。其中企业的退休工人七百多人收入比较低。

　　在社区居委会的办公室里，社区主任俞亮向记者介绍：

　　“庆丰小区由二十七个独立的院子组成，实施物业的首要条件是将院与院之间的围墙敲掉，实行统一管理，但这一建议在去年庭院改造中遭到了居民的坚决反对。”

　　半小时过后，居民代表陆陆续续进来。

　　“今天，请大家过来主要是讨论小区是否引进物管。老小区由于没有物管存在诸多不便，大家都亲身感受到了，有物管相信能帮助解决居民不便，提高大家的生活品质。”俞亮陪着笑，看着在座的各位居民代表。

　　许久，屋子里一阵沉默，老小区中的脏、乱、差，大家有目共睹，但业主对于“要不要物管”也有自己的看法。

　　李阿姨希望有物管，她认为住在有物管的小区，会更加安心。前几天，阳台外的树枝遮住了阳台，无法晾衣服，后来多亏了居委会的帮忙，请来人把树枝砍掉，如果有了物管，这些只要通知保安一声就行了，实在没必要为小事情欠人情。

　　张师傅觉得，物管能让房屋保值，现在人买房子首先要看小区的物管，物业管理质量的高低能直接决定房子的价值。“比如绿城的房子，之所以能卖那么贵，原因之一是他们自己的物业公司管理得很好。”

　　“走进一个小区，看到门面保安是小伙子还是老头，就是物管的最直接差别。”沈师傅认为，普及物业管理是趋势所在，最终一定会规范化。“从前坏了东西、水管之类找社区解决，但社区也缺乏专业技术人员，只能帮助联系维修人员，一旦有了物业，第一反应就是他们应该负起责任。”

　　“近七八年来，这里被偷的自行车不下六百辆。”杭氧集团退休的宋师傅很气愤。小区尽管有一支公益性岗位的保安队，自行车、电动车等放在楼下总是让人提心吊胆，张大妈的儿子曾经一个月内丢了三辆自行车，搞得现在他们都不敢再买车了。有些住在三楼的住户，晚上宁可憋足劲把笨重的电动车搬上楼。

　　“院子这么分散，小区这么大，各人情况又不一样，怎么统一。”杨大爷反对的理由是敲掉现有各个小区之间的围墙会增加居民之间的矛盾。“原先大家都住习惯了，现在要突然把围墙拆掉，这不是侵犯人家隐私吗？”

　　有人担心围墙敲掉后，其他院子的车会开到自家院子里，影响生活。加上每个院子的硬件设施不同，也有人不愿意和其他院子里的人分享。居民的素质差异也很大，事业单位的人文质彬彬，企业里的人五大三粗，外来人员的素质也不能不考虑。

　　“物管的费用太高了，我们无法负担。”李大爷不赞成物管，原因只有一个，就是收费太高。

　　“听说杭州市最低的物管费是每月每平方米二至三毛钱，可是我还是觉得很高。我现在住的房子七十五平方米，一年算下来光物管费就要交二百七十元。以前小区可以免费停车，有物管后，小区停车也要每月交一百元。两项加起来一年就要多出近一千五百元啊。”

　　“别说是两千元，去年我们八号院子管委会，收取的管理费由一百元涨到两百五十元，就有一半的住户没交。”大家七嘴八舌。

　　“物管是公司行为，必然要考虑到盈利，有些居民现在每年五十元的卫生费都不愿交，更何况收取物管费。”陈阿姨说。

　　一谈到要收钱，屋子里的火药味在逐渐弥漫，不光是养老金较少的企业退休工人，连住在这里一些高级别的机关离休干部也觉得物管费花得很冤。“我们的房子比较大，往往是两百多平方米，院子里的住户较少，公共面积大，去年专业的物管公司进来估算过了，物管费要每平方米两元，一年就要五千元。这些钱要是资助困难学生，能让好几个孩子上学呢。”

　　“前段时间，我们对社区的居民做过问卷调查，赞成与反对的比例是三比七。七成居民反对物管的原因主要集中在收费问题上。”俞亮苦笑，虽然他对每位上门的大伯都热情地递烟倒茶，但依旧无法征得大家同意。

　　“如果政府对进驻旧小区的物管实行优惠政策，管理费居民出一部分，政府解决一部分，相信老百姓会支持的。”

　　他向我们解释，庆丰新村以前多为职工宿舍，在房子没有个人买断之前，小区的保安保洁是由单位出钱请人，现在很多居民还“不习惯”交物管费。还有唯一一栋商品房，因户数少，成本高，原定的物管费无法支撑正常的物管工作，物管公司要提价，业主却一下子难以接受，觉得不合理，最终不欢而散。

　　“小区实行物业管理肯定是个趋势。”也有些居民表示，并不在乎这点钱，关键是能否把服务真正落到实处。万一物业公司进来后，经营一段时间后撤离，留下的摊子谁来收拾。

　　“老小区情况复杂，物业管理存在一定难度。”西溪社区办的一位工作人员望着激动的居民代表轻声叹气。对于老小区来说，虽然物管向他们走来了，但看来路还很长。

　　为什么政府要“拉郎配”

　　为了让居民们了解有物管带来的好处，俞亮曾多次召集居民代表，向大家详细解释现在小区生活存在的一些问题。

　　老小区现成的硬件需要维修，特别是房屋年份长了以后，管道堵塞、电线老化等问题增加了，如果有了物业，这些问题可以交给他们处理，居民也不必发愁三替公司因为业务繁忙无法上门修理。

　　老小区的传达室也没有专业的工作人员，往往是由负责社区保洁的人员兼任，而传达室也成了保洁人员一家人的住所。有些院子象征性地每月给两三百元的工资，也有些院子通过免费给保洁人员提供住宿的形式，将这些省了下来。但是，这些做法都无法保证小区的安全，更别说那些连传达室也没有的院子。

　　由于没有专业的物管，目前整个庆丰小区的九名保安只能靠社区聘请，光一年的工资开支就要近十万元，让社区不堪重负。本来社区用于社区绿化、居民娱乐的经费，也受到了影响。

　　“目前我们每年每户只收五十元卫生费，还是替环卫局代收的，政府拨款的小区办公经费，发给清洁工人、保安的就占了九成，日常维修、环境维护、就连砍树种花都是从这里头出，非常困难。”俞亮倒起了苦水。

　　没有物管，居民能感受到实实在在的麻烦：外面的人可以随意进出单元楼；车子图方便经常把院子的大门敞开而不会想到关上，为此退休干部陈大妈发动了一批老党员义务关门，却也只是治标不治本；公共设施维修经常跟不上，楼道灯常常坏了没人修，晚归的人只能用手摸索着扶手上楼；缺少经费支持，保安人手不足，去年一对寡居母女失窃五千多元后抱头痛哭，其中三千元还是女儿单位的公款。

　　每个院子之间的围墙也给保安的工作带来不便。就在去年冬天，一个小偷跳窗偷窃被保安巡逻撞了个正着，可是小偷轻松一跃便跳墙跑了。一个保安翻墙、另一个绕出院子去追，跑出去一看早就没了影子。七拐八扭的巷子和围墙做了掩护，小偷逃之夭夭，受损失的自然是居民的财物。

　　“无论于公于私，老小区引进物管都是桩好事。”俞亮这样总结。

　　物管进老小区有三条路可走

　　据了解，以西湖区为例，目前尚未实行物管的老小区占18.6%。其中，无物业管理的住宅5幢以上成片的有81处，零星房屋90处。主要是一些老旧小区的公房、单位自管房、房改房，由街道社区实行社区自治管理。

　　带着社区的难处和居民的疑问，记者咨询了西湖建设局物业科的陈朗廷科长。

　　“老小区的居民总觉得物管费开销大，如果老小区实行物管，费用还能降吗？”

　　“每个小区都有不同的收费标准，不存在杭州市最低物管费的规定，物业公司进入老小区要根据每个小区的实际状况定标准，不能一概而论。”陈朗廷举例，东山弄小区的物管费是每平方米三毛钱，这是物业公司和全体业主协商定下来的收费标准。

　　“对老小区的物业公司而言，资金储备的主要来源不能完全依靠物管费，而是要实行多种经营。老小区管理往往是需要通过停车、广告位以及房子出租等形式来弥补物管费的不足，小区居民的物管费其实是很小的一部分。”

　　陈朗廷自去年接到市里的通知后，便走访了西湖区没有物管的老小区，在调查过程中，他认为，有三种模式的物业管理适用于老小区。

　　第一种是专业化的物业管理模式。它必须具备四个基本实施条件：一是，组建小区业主委员会。二是，小区配套用房基本完善（0.7%用房等完善）。三是，围墙封闭、泊位划定、基础设施基本完善到位。四是，物业管理收费基本为居民业主所接受。

　　“但是，适用于市场化物业管理的老小区比例较少。”陈朗廷发现，多数的老小区尚不具备实施条件。

　　比如，老小区的居民业主对物管费看法不同，有人不愿意出钱，有人觉得收费太高，意见无法一致；即便是在已经实施物业管理的老旧小区的物管费控制在每平方米两毛五至五毛之间，收缴率依旧不高。居住在老旧小区的居民的生活习惯观念和经济能力短期内都较难接受管理收费。

　　其次，在硬件设备上，以前的老小区往往缺少0.7%的公共配套用房，物管进来办公用房不足。

　　再者，老小区的封闭性差，有的老旧小区贯穿城市支路，通行大量社会车辆；有的小区原有大量的出入口，居民已习惯就近自由出入，一旦封闭管理，会有较大阻力。

　　也有一些原来的单位自管房，往往几幢房子一个围墙。一个连片小区被很多围墙分割，难以形成一个适宜的物业管理区域，对实施物业管理有诸多不利，而拆除这些围墙，将小区打通成片，居民之间由于原产权单位关系不同等原因短期较难融合。

　　“如果达不到实施专业化物业管理条件，可以实施社区化准物业管理模式。”

　　陈朗廷认为，第二种模式主要是发挥街道与社区的作用。由街道、社区与物业公司签订委托管理服务合同，由物业公司在小区内设立服务站，统一组织秩序维护、卫生保洁、绿化养护、房屋维修等工作。可实行包干制，更适合酬薪制。

　　“如果前面的两种模式都无法实施的话，还有第三种模式，由街道、社区参照物业管理标准，分别聘请秩序维护、绿化保洁、设施设备维护等专业单位或专业人员在社区划定的物业管理区域内开展服务，由社区统一组织管理、考核。”

　　给点儿特殊政策

　　

　　

　　在采访过程中，记者听到了关于老小区引进物管的一些建议。

　　“政府能否把物业管理改善工程与庭院改善、危旧房改善、道路整治相结合。”一位工作人员认为，在庭院改善工程中，增加老小区的物业管理用房、小区经营性房，让房管部门参与对庭院改善工程的监督。

　　物业公司不敢进驻老小区有一个重要原因，是老小区的房屋由于年份长久，维修任务重，需要大量的维修经费。而旧小区的物业维修基金提取较难，根据物业条例规定需征得三分之二业主同意，一旦出现房屋维修问题很难解决。

　　为此，有关物业公司也呼吁， “对在旧小区开展物业管理的企业，政府能否在政策上予以具体的优惠措施。”一位物业公司的负责人认为，老小区的物业费不能收得高，即使是降低费用的情况下居民也未必全部交齐，希望有关部门能对进驻老小区的物业公司给予一定支持。