是套内面积140平方米以下，而不是之前的建筑面积140平方米以下

　　杭州“普通住宅”营业税征收标准有变

　　180多平方米的住宅，或许套内面积还不足140平方米，现在还是“普通住宅”呢；如果交易的话，营业税或许少缴近18万元，实惠多多。翻翻自家房产证，你或许会改变交易意向

　　文/中原地产 荆海燕

　　一个变化

　　引起卖房人兴趣

　　2009年1月1日，“千呼万唤始出来”的杭州市《关于个人住房转让营业税政策的通知》出台，焦急等待着的买卖双方吃了一颗定心丸。这个细则规定：自2009年1月1日至12月31日，个人购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房，按照其销售差额征收营业税；超过2年(含2年)的普通住房，免征营业税。（注：普通住宅的标准是套内面积140平方米以下）。

　　内容大多不出人们的意料，但其中一个变化却首先引起了业内人士的注意，那就是在这个细则中，特别注明普通住宅的标准是套内面积140平方米以下，而不是之前的建筑面积140平方米以下。

　　其实，“套内面积140平方米”的概念最早出现在2008年10月份出台的“杭州24条”政策中，政策规定，套内面积小于140平方米的房产转让时，在税费方面可以享受政府补贴。而这一次则明确规定普通住宅的标准为套内面积140平方米以下，这就意味着那些建筑面积大于140平方米来说，而套内面积不足140平方米的房产，由“非普通住宅”变身为“普通住宅”，将最大限度的享受到优惠政策，转让时会省去不少费用。

　　套内面积140平方米

　　如何认定

　　当下，别以为180多平方米的房子，就是“非普通住宅”，要缴木佬佬的营业税，舍不得交易。其实，看起来很大的房子，没准还是“普通住宅”。业内人士指出，像高层住宅，186平方米的房子，如果得房率小于75%，一般套内面积都不足140平方米，现在看来属于“普通住宅”，用不着缴那么多的营业税。

　　对于购房者来说，一般对房屋的建筑面积和使用面积比较注意，但对套内建筑面积及其计算方法却不甚了解。按照相关规定，套内建筑面积是由三部分组成的，套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积，而这三部分各自都有详细的认定标准，但对消费者而言，这些标准无疑太过复杂。其实要想了解套内面积并不难。据中原地产权证人员介绍，对于准备交易的买卖双方来说，最简单的方法就是查看《房屋所有权证》，也就是房产证，在房产证最后一页所附的房屋分层分户平面图上，一般都清楚的标记着房屋的“建筑面积”、“套内面积”及“公摊面积”。一些没有明确标注“套内面积”的老房产证，则只需用建筑面积减去公摊面积就可以了。而购买商品房时，购房合同中也都有标注，很容易看出。

　　一下子少缴了近18万元

　　“普通住宅”标准的改变，使一大批原本有着“非普通”烙印的房源在税费方面如释重负。一套建筑面积为180平方米，2006年买入价为220万元，如今出售价320万元，在“24条”政策及营业税政策调整后，转让时需缴纳的营业税额变化如下表。

　　从表中的数字变化不难看出，同样一套房子，套内面积小于140平方米与大于等于140平方米在营业税额方面相差悬殊。

2008年10月14日前

（“24条政策”出台前） 2008年10月14日至12月31日

（“24条政策”出台后） 2009年1月1日至12月31日

（营业税新政实行后）

套内面积≥140平方米 179000元 179000元 56000元

套内面积<140平方米 179000元 42240元 0

　　时间

　　面积