楼宇经济

　　一幢幢楼宇，承载着一个个希望与梦想。

　　截至今年11月30日，下城区纳入楼宇信息系统统计的楼宇共有152幢，其中已使用94幢、在建25幢、待建33幢。入驻的楼宇企业已达4500余家，聚集了世界500强设立的企业13家，全国500强和民营500强14家，注册资金在5000万元以上的企业130余家。全区税收的70%以上来自楼宇经济，其中超亿元楼宇6幢，以武林广场为中心的2.5平方公里核心区域内，每平方公里财政总收入达到14.66亿元，6幢税收亿元楼每平方米产生年税收3139元，最高的达每平方米4041元。

　　让你的梦想，从这些楼宇萌芽起步；让你的事业，从这些楼宇发展壮大吧。

　　下城“读楼”

　　广利大厦：

　　庆春路136号，位于金融街核心地段，距武林广场500米、距西湖400米，杭州（武林）CBD核心区甲级智能写字楼。总建筑面积52258平方米。入驻该楼宇的中介服务业企业，经下城区政府确认，将给予租金补助等优惠政策。

　　省经贸大楼：

　　延安路468号，紧邻武林广场，距西湖500米，经更新改造成为杭州（武林）CBD核心区甲级智能写字楼。总建筑面积41800平方米。

　　环球中心：

　　地处杭州鼎级商务圈武林商务圈核心地段，占据西湖文化广场核心地标席位，是耀江集团开发建设的超高档写字楼。170米海拔、41层高度，是杭州市中心第一高楼，总建筑面积10.8万平方米。计划于今年底竣工。

　　坤和中心（在建）：

　　环城北路240号，位于武林广场和西湖文化广场交汇处，紧临京杭大运河，是在建的智能甲级写字楼。该楼由戴德梁行提供物业咨询服务，适合总部企业、金融机构和品牌商贸企业入驻发展。总建筑面积11.25万平方米。预计2009年3月建成。

　　下城区楼宇信息系统首页

　　杭州下城区推动经济转型升级的点睛之作

　　美国纽约有曼哈顿、法国巴黎有拉德方斯、日本东京有新宿……这些世界知名的中央商务区（CBD），给城市带来了巨大的发展空间；香港有中环、北京有朝阳区、上海有陆家嘴和外滩……这些国内著名的中央商务区，正搭建起一个个国际商务大平台。现在，我们完全可以有自信地说：在浙江、在杭州，有武林中央商务区。

　　在今年举行的2008高新技术产业金融创新国际论坛上，在众多国内城市中央商务区参加的“2008中国最具投资价值CBD”评选中，下城区的杭州（武林）中央商务区成为唯一当选者。

　　杭州（武林）CBD核心区以武林广场和西湖文化广场为中心，向四周辐射：南起庆春路，北到文晖路，东邻中河北路、上塘路，西到武林路、环城北路转密渡桥路接京杭运河，面积约2.5平方公里。

　　在这片2.5平方公里的土地上，经济繁荣，交通便捷，人流、物流、资金流、信息流高度聚集。在这里，以武林广场为核心的武林商圈年商贸零售额超过100亿元，杭州大厦连续三年位居全国商场单店销售额之首；在这里，入驻的世界500强企业已达到11家，注册资金5000万元以上的总部企业达到9家；在这里，商务楼宇总面积超过130万平方米，其中6座楼宇税收过亿元；在这里，金融经济风生水起，武林CBD内庆春路、延安路、凤起路一带聚集了浙江近80％的省级银行总部，云集了百家银行分支机构和其他金融机构，营业额占杭州城区的70％以上，形成了杭州乃至浙江金融服务业的核心区……

　　繁华武林，钻石之地。未来的杭州武林CBD还将给人们带来什么样的惊喜？

　　商贸大厦林立的武林商圈；庆春路上的金融一条街；配备了大型综合商场、写字楼、五星级大酒店的杭州嘉里中心……一个个闪亮的名字让你无限憧憬。

　　南有CBD，北有新天地。这就是下城勾勒的三年后的全新宏图。而这一切都源于中共下城区委书记赵敏、区长项永丹提出的“品质下城三年行动计划”蓝图。下城区的决策者们已经制定了详细的“路线图”，将目标分解成一项项具体的任务，通过加快构筑“两核三圈两带”的区块功能布局，“做精南部”、“加快北部”、打造“四个中心”，形成“南有CBD，北有新天地”的杭州国际化大都市中心城区发展新格局。

　　目前，武林CBD核心区块的建设正紧锣密鼓，武林CBD品牌化提升工程已经启动。在这三年时间里，“杭州大厦扩张”和“银泰百货东扩”项目，将进一步提升两大商贸巨头在武林商圈的竞争力；投资约50亿元、在延安路中段开工建设的杭州嘉里中心项目，将基本形成规模；武林路、丝绸城借助“扩容”契机进一步提升，实现向都市高端休闲消费场所转型；庆春路、延安路和凤起路架构起的“工”字状金融街区，积极整合建筑空间，计划再引进20家以上的金融保险类大机构……喜得宝地块开发、新时代动力广场项目，以及西湖文化广场商业配套服务项目等一系列建设的陆续展开，也将大大提升武林CBD的品牌化效应，使其成为辐射长三角南翼城市的区域性中央商务区。

　　此外，正在建设中的杭州地铁一号线，也将给武林CBD带来全新机遇。加快“四站一中心”拆迁进度，促进沿线商业潜能的开发，使地铁物业成为拓展商业空间、发展服务业的重要渠道。

　　“2008中国最具投资价值CBD”评选组委会，对杭州（武林）中央商务区如此点评：杭州（武林）中央商务区依托作为国际金融中心的上海，区域优势得天独厚。其自身独特的定位、活跃的市场需求以及政府的大力培育，都让我们看到了它深厚的投资价值。我们相信，随着时间的推移，杭州（武林）中央商务区的潜力会越来越明显。

　　更优的发展环境、更大的发展空间、更高的发展品质，武林CBD将沿着“精致化、国际化、品牌化”发展道路走下去。

　　2008中国最具投资价值CBD

　　杭州（武林）中央商务区：

　　楼宇经济的一个生动范本

　　发展楼宇经济，一要有规模，二要有特色；既要看总产，更要看单产。下城区坚持一手抓“筑巢引凤”提增量，一手抓“腾笼换鸟”促产出，着力提升楼宇经济发展水平，在实践中逐步探索形成了以“3671”（六推力、六标准、六要素、七任务、一指数）为主要内容的“多楼+高产”模式。它被专家们称为楼宇经济发展下城模式。

　　强化“六推力”，形成联动机制

　　下城区坚持政府主导力、企业主体力、市场配置力“三力合一”，并从楼宇经济发展的特性出发，细分参与主体，整合服务资源，形成了六个方面的推进合力。

　　把握好政府主导力。一是发挥部门的政策指导作用。建立区发改局、经贸旅游局、科技局、财政局等12个部门参与的联席会议制度，开展楼宇经济的政策制定、业务指导等专项服务和管理。二是发挥街道的属地协调作用。建立街道发展楼宇经济工作小组，负责本辖区内楼宇经济发展的分规划制定、数字信息收集上报、楼宇业主和物业管理部门的沟通联络等具体工作。

　　发挥好企业主体力。一是鼓励楼宇业主“招大引强”。在楼宇功能定位、开发建设、选商引资各个环节提供帮助，引导楼宇业主主动进行楼宇功能调整完善，实行“有限准入”，提升楼宇品质。二是扶持入驻企业“做大做强”。加强对入驻企业的服务和培育，引导科学经营、规范经营，促进企业提升规模档次和产业层次。

　　运用好市场配置力。一是打造中介服务品牌。抓住下城区被列为杭州市“中介服务业发展试点区”的机遇，积极打造广利大厦、宏都商务楼两大中介服务业发展中心，加强与香港贸发局、戴德梁行等世界知名中介公司的信息对接，引进了有“世界500强办公室”之称的雷格斯，加强与优质品牌企业的联系沟通。二是做大行业协会平台。推动引进企业与属地行业协会的对接，发挥行业协会组织的专业性联络作用，并通过各地的浙江商会，加强与外地浙江企业的联系，实施“浙商回归工程”。

　　

　　制定“六标准”，创新管理方式

　　

　　按照“资源利用集约、优势企业集群、重点行业集聚”的要求，下城区在发展楼宇经济中积极提高土地集约利用强度和单位面积产出效益。

　　建设现代化。一是建设理念现代化。坚持产业战略前导和规划先行，加快开发增量、有效调整存量、优化楼宇质量，提高楼宇整体承载能力。如以城市综合体为建设目标，积极推进创新创业新天地、嘉里中心等重点项目；加快推出喜得宝、重机厂等地块，形成高品质商务楼宇集群。二是楼宇设施现代化。在引导楼宇企业建设高智能化综合性楼宇的同时，鼓励实施楼宇升级工程，浙江外经贸广场南楼通过改造提升，吸引了太平洋人寿保险、上海百丽、齐鲁证券、浙华设计事务所等一批优质客户。三是楼宇形象现代化。树立大气、开放、和谐的“楼宇观”，提升楼宇的外部环境，着力优化产业和环境两个“生态圈”。

　　推介市场化。加大重点楼宇包装推介力度，吸引优质资本和品牌企业。如政府出资租下了位于杭州市创新创业新天地南侧的10幢、总建筑面积达5万平方米的楼宇，建立电子商务产业园，成功引进了共和网、畅翔网等一批创新创意高科技企业。

　　功能专业化。围绕商贸、金融、文化、会展“四大中心建设重点，积极引导同一行业、功能相近的企业聚集，促进楼宇内形成相对集中的产业群、行业群和产品群，楼宇间形成交错的产业集合和产业链。逐步形成了嘉德广场 “金融特色楼”，国都发展大厦、海华广场、星汇大厦等“外贸特色楼”。浙江日报报业集团的传媒文化创意产业园也已正式启动。

　　服务精细化。实行“一楼六员八人”，为每幢楼宇确定了一个管理服务团队，通过楼宇指导员（街道干部）、招商员（街道招商人员）、管理员（物管）、安全员（片警）、办事员（国税、地税、工商）、联络员（社区干部），定期联系走访楼宇企业，为楼宇业主和入驻企业提供及时、有效的全方位配套服务。

　　企业总部化。把楼宇作为总部经济发展的主平台，重点引进各类行政总部、销售公司、采购公司、财务公司、研发中心等总部型企业，促进高能级企业聚集。

　　发展全面化。积极探索旧城改造、城中村改造、工业企业“退二进三”同发展楼宇经济相结合的新路子，全面发展以商务楼、商业楼、城市综合体、科技孵化器、工业标准厂房等为依托的楼宇经济形态。

　　

　　落实“六要素”，完善发展体系

　　

　　下城区着力改变粗放式的管理服务模式，从完善体系出发，提升楼宇经济发展规范化、标准化、现代化水平。

　　完善组织体制。成立了由区四套班子领导共同组成的发展楼宇经济工作领导小组，专门设立“楼宇办”，建立了领导联系楼宇大项目制度，加强工作指导协调。

　　坚持规划先导。研究制定了下城区《楼宇经济发展规划》和《楼宇招商三年行动计划》，以武林CBD和创新创业新天地为核心区，明确“两核、三带、七区块”重点区域楼宇功能和产业定位。细化目标分解，力争到2010年实现规模楼宇翻一番、楼宇投用面积翻一番，企业入驻率达到90%以上、注册率达到80%以上、税收总量提高50%以上。

　　强化信息服务。在“街道入户调查、部门数据导入”的基础上，动员街道、社区、物业、楼宇业主等各方力量，采集每幢楼宇的基本信息、入驻企业、商务房间、招商要求等数据，建立了楼宇动态信息库。同时，按照便捷实用、功能完备、利于操作的要求，自主研发楼宇综合信息管理系统，动态掌握每幢楼的基础信息和入驻企业情况，实现了对楼宇经济的网络化、信息化、实时化管理。

　　加大政策扶持。出台了下城区《促进楼宇经济发展的政策扶持意见》、《楼宇经济培育管理试行办法》、《中介服务业发展中心管理办法》等扶持政策，设立楼宇经济发展专项资金，努力提高楼宇的入驻率、注册率和贡献率。

　　创新考核机制。按照三年行动计划的年度目标，制定了《下城区楼宇经济考核办法》，采取自评与互评相结合的方式在街道和部门间实行“双向考核”，评选街道层面的“楼宇经济贡献奖”和部门层面的“满意服务单位”。同时，加强与楼宇业主、物业公司等相关单位的互动，提高考核的参与面和公信度。

　　搭建招商平台。在区政府网建立了“楼宇招商”专题网站，编制《读楼手册》、《楼宇地图》和楼宇沙盘，提高楼宇推介的准确度。夯实招商工作基层基础，区街两级面向社会公开招聘36名工作人员，充实到楼宇招商安商一线。

　　

　　理清“七任务”，明确发展方向

　　

　　下城区发展楼宇经济的总体目标是：以国际化、高端化、特色化、集约化为导向，“筑巢引凤”与“腾笼换鸟”并重，努力打造楼宇经济示范区，为杭州楼宇经济跨越式大发展提供先导。

　　重点是通过规划一批、建设一批、更新一批、管理一批、招商一批“五个一批”的途径，全面落实“以百人队伍，盯百幢楼宇，招百强企业，引百亿资金，带百亿投入，建百万平方米楼宇，创百亿税收”七项任务，努力实现楼宇经济两个“三年倍增”目标，三年内培育12幢税收“亿元楼”和46幢税收千万元以上“主题楼”、“特色楼”。

　　

　　创新“一指数”，推进科学决策

　　

　　下城区把建立“楼宇经济指数”作为科学决策的基础、动态监测的核心、考核评定的依据，重点对楼宇经济入驻单位、发展规模、发展效益、创新情况和环境状况等5个领域20个指标进行评价，并按照20%、25%、25%、20%、10%的权重形成相应的五大指标。在对全区楼宇经济实际状况进行准确评估的同时，为发展提供正确的导向。

　　通过大力发展楼宇经济，下城区经济发展实现了三个转变：一是实现了从土地招商到无地招商的转变。从“拼地”到“拼楼”，变“平面经济”为“立体经济”。二是实现了从传统产业到高端产业的转变。通过楼宇招商，总部经济、金融经济、中介服务、文创产业、风险投资等现代服务业快速发展，全区第三产业比重已超过87%。三是实现了从楼宇企业粗放式管理到精细化服务的转变。拉近了政府和企业间的距离，为企业做大做强提供了良好环境。

　　下城区的楼宇经济，风景这边独好！

　　工业经济看厂房，服务经济看楼宇。

　　浙江的楼宇经济看哪里？杭州市下城区。

　　下城区是杭州市的中心城区，面积小、人口多、土地资源匮乏。面向未来新一轮发展，下城区委、区政府立足区情实际，深深地领悟到，中心城区经济转型升级的中心任务，就是发展现代服务业，重要载体就是楼宇，楼宇经济是中心城区发展的重要支点和增长点。

　　这一抉择，是科学发展观在下城区的具体实践，是省委“两创战略”在下城区的生动体现，也与杭州市的战略不谋而合。杭州市委十届四次全会明确提出，积极吸引国内外大企业来杭设立各类总部，形成一批研发、创意、软件、外包、商务、总部楼宇，加快发展“楼宇经济”和“总部经济”，打造中国民营企业总部中心和全国文化创意产业中心。对杭州而言，发展楼宇经济是事关科学发展全局、事关共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”全局的重大抉择。

　　风生水起的楼宇经济，已成为下城区深入实施科学发展观、推动经济转型升级的点睛之作。

　　杭州喜得宝集团有限公司地块，位于环城东路353号，总面积47400平方米，其中商业办公用地约29900平方米、住宅用地约14300平方米。该地块地处杭州市中心武林商圈东侧，预计2009年上市拍挂。

　　和平（西湖文化广场）商务会展区块，是杭州最具人气的会展区块。

　　三年“造楼” 再谋发展

　　下城区推出发展楼宇经济三年行动计划

　　为深入贯彻落实党的十七大精神，牢固树立和落实科学发展观，紧紧围绕经济建设中心，进一步提升楼宇经济发展水平，切实增强城区经济发展实力和综合竞争力，下城区专门制定了发展楼宇经济三年行动计划（2008年~2010年）。

　　到2010年，全面实现“163工程”，即精选100幢目标楼宇，跟踪60幢重点楼宇，形成30幢特色楼宇，重点落实税收规模楼宇、楼宇投用面积“两个翻番”，楼宇入驻企业率、注册企业率、税收总量“三个增长”。

　　实现税收规模楼宇翻一番。以产业联动、产业互补为主导，以适当的激励政策为辅助，加快培育特色楼宇、专业楼宇，引导同一行业、功能相近的企业在楼宇内聚集，发挥产业集群效应，降低商务成本，培育税收超千万元楼宇达到46幢，税收超亿元楼宇突破12幢，特色楼宇30幢。其中，世界500强楼（层）2幢，集团总部楼2幢，金融特色楼2幢，上市目标楼2幢，文化创意楼4幢，中介服务楼5幢等。

　　实现楼宇投用面积翻一番。以项目建设为抓手，重点推进“十二大工程”建设，通过控宅建楼、拆旧建新、拆低建高，集中建设一批高档楼宇，引导楼宇企业建设高智能化综合性楼宇，鼓励楼宇企业对现有设施陈旧、智能化程度低的楼宇实施升级工程。三年内新增楼宇投入使用面积300万平方米，新开工楼宇建设面积200万平方米。

　　实现楼宇入驻企业（率）达到90%以上。强化对新建楼宇和新交付楼宇的招商力度，并全面掌握和有效清理现有楼宇销售租赁、企业入驻等情况，科学配置整合资源，不断提高楼宇入驻率，力争三年内入驻企业达到90%。

　　实现楼宇注册企业（率）达到80%以上。发挥国地税、工商、街道、物业等单位的作用，大力构筑楼宇资源的信息化管理网络，提升全区楼宇资源的档次和管理水平，通过“点对点”的形式，动态掌握每幢楼的基础信息和入驻企业的情况，提高入驻楼宇企业属地注册率。力争三年内属地注册企业达到80%，引进世界500强企业6家，国内500强企业10家，中国民营500强20家。

　　实现楼宇税收总量（率）提升50%以上。积极倡导楼宇经济做大、做强、做优理念，充分发挥中心城区区域优势，通过包装推介，培育楼宇品牌，提升楼宇品质，吸引更多更好的企业入驻，三年内力争税收总量提升50%。

　　机遇与挑战

　　——专家论楼宇经济

　　11月5日，我国楼宇经济的一次盛会——第十届杭州西湖国际博览会投资峰会楼宇经济发展论坛，在杭州下城区隆重举行。来自全国各地的专家激情飞扬、畅所欲言。这是一次期待已久、也必将影响深长的关于楼宇经济发展的脑力激荡。

　　海闻（北京大学副校长、北京大学汇丰商学院院长）

　　杭州发展“楼宇经济”，有很大的机遇，但也面临挑战，在看到楼宇经济美好前景时，一定要冷静思考，周密筹划。

　　第一，定位要准确，目标要现实。我们不一定都要成为全国的中心。杭州市提出要成为民营企业总部中心、文化创意产业中心，这两个中心在杭州是很有可能实现的。

　　第二，布局要合理，楼宇要相对集中，这样才有外部规模效应。利用楼宇发展现代服务业，并不在于这个城市里面有多少的服务企业，而更在于他们是否相对集中。

　　第三，规模要适当，并不是越多越大越好。盖楼的速度和进驻的速度也要适当。发展楼宇经济，不是盖完楼服务业就进来了，一个产业的发展包括人才的聚集是需要时间的。

　　最后，政府要不缺位，也不越位。政府要做规划，还要研究政策、完善设施。不越位就是说政府不要动用太多的钱亲自去盖楼，更多的是要通过政策促进和引导民营企业和外资企业来参与。

　　楼宇只是载体，主体是服务业，我们在考虑楼宇的时候，想到的是现代服务业，只有把现代服务业发展起来了，我们的楼宇经济才能真正成活。

　　张泓铭（全国政协委员、上海市人民政府参事）

　　毫无疑问，大城市的CBD地区或是中心城区是发展楼宇经济的最佳区位或优先区位。但是，如果以为非大城市的CBD地区或是中心城区就不能发展楼宇经济那就大错特错了。

　　楼宇经济是可以细分的，可以是国际性的、也可以是本土性的，可以是全国性的、也可以是地区性的，可以是综合性的、也可以是专业性的，可以是高档的、也可以是中档的甚至中档偏下的。其秘密在于，在某一区域的某一点上，具有集聚某类企业进行商务办公的客观可能性。只要有这种可能性，不管大小城市、核心非核心地区均有发展楼宇经济的可能性。

　　杭州发展楼宇经济有三条重要的优势：一是杭州地处长三角地理前沿，同上海具有同城效应，但是商务成本比上海低；二是浙江具有全国最强大的民营经济；三是杭州具有人间天堂（山水、文化）的历史美誉。

　　葛立成（浙江社科院院长）

　　从国际、国内看，经济形势都非常严峻。对浙江、对杭州来说发展的根本出路在于转型升级。发展楼宇经济、推动服务业发展是实现转型升级的一条重要途径。在多年的发展中，推动城市发展的动力结构已经发生变化，以前城市主要靠工业化推动城市进程，现在更大程度上依靠服务业、依靠楼宇经济，因为它是一种节约型经济。

　　杭州发展楼宇经济要在改善供给上下功夫，这方面下城区提供了很好的经验。它提出的“六推力”解决了如何改善供给动力的问题，“六标准”解决了怎么样提高供给质量的问题，“六要素”提出了优化供给管理。

　　陆立军（浙江省政府咨询委员会委员、浙江省委党校学术委员会副主任）

　　发展楼宇经济是杭州“先进制造业、现代服务业”双轮驱动的一个结合点。楼宇经济带来的大公司、大集团总部、研发中心、销售部门集聚，可以将城内现代服务业和外围先进制造业结合起来，可以达到服务业优先、先进制造业兴市战略的互动。

　　CBD竞争是城市竞争的制高点。杭州应该建立双向驱动的CBD。现在CBD是下城区武林商圈，若干年后钱江新城将成为CBD。下城区位于杭州中心城区黄金地带，具有较好的区位优势和硬件条件，要通过不懈努力形成近中期有影响的杭州CBD。钱江新城成为CBD后，武林商圈为核心的老CBD不会改变。

　　下城区南精北快、“南有CBD，北有新天地”的发展布局是正确的，在此基础上楼宇经济形成双核多点的空间布局。下城现在已经是成熟的商业、商务核心区。杭州双CBD，下城是当之无愧的，下一步要更多地发展商务功能。

　　陆根尧（浙江理工大学金融学院副院长）

　　杭州市委、市政府提出抓楼宇经济是完全正确的，根据经济发展阶段、条件、基础，现在抓楼宇经济正当时候。浙江是民营企业中心，在国内、国际具有深厚影响力；另一方面杭州是浙江政治、经济、文化中心，毫无疑问“民营企业总部中心”定位正确。从杭州区位、文化、教育出发提出打造“文化创意产业中心”也是恰当的。

　　楼宇经济的布局问题非常重要。布局要相对集中、不能太分散，太分散会产生外部规模经济和其他一系列问题。编制楼宇经济指数非常重要，可以更全面了解楼宇经济发展水平，可以发现存在的问题和不足，可以为规划、政策、措施提供依据。

　　虞晓芬（浙江工业大学经贸管理学院党委书记、浙江工业大学房地产研究所所长）

　　必须跳出楼宇发展楼宇经济。楼宇只是载体，对楼宇的需求是产业发展特别是第三产业发展的结果。杭州大力发展楼宇经济，不能只着眼于建造多少的城市综合体，必须着力创造满足第三产业生存、发展需要的环境。

　　必须高度重视杭州楼宇开发过剩的现实，主动谋划、主动出击，统一规划、有序开发。通过主动出击、有序开发来消化供给量。

　　通过公建合理空间布局与集中建设，加快城市多中心形成。从未来规划的角度看，钱江新城必成为城市一级中心，但武林中心作为城市一级中心的地位仍是不可动摇的。

　　（以上内容根据录音整理，排名不分主次）

　　创新创业新天地，未来杭州的又一个商业商务中心。