为了扩大内需、促进经济增长，中央出台了一系列鼓励住房消费的政策。而备受关注的“二套房贷”限制，则始终没有开闸。随着楼市由热转冷，以及近期中央对楼市调控方式的改变，关于“二套房贷”去留之争也进一步升级。

　　“二套房贷”去留之争

　　上海某公司文员金黎黎想把现在住的８０多平方米的房子换成一套小三居房，好给即将上中学的儿子布置一个书房。可是按照现在的房贷政策，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于４０％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的１．１倍。

　　这就是去年９月２７日出台的“二套房贷”政策相关内容。随着楼市趋冷，以及近期中央对楼市调控方式的改变，关于“二套房贷”政策去留之争也进一步升级。

　　１０月２２日，央行宣布，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的０．７倍；最低首付款比例调整为２０％。这被视为房贷政策放松的信号。

　　但紧随其后，银监会紧急发布通知，要求各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行以前的规定。这直接导致多数商业银行在出台房贷细则的时候持观望态度。

　　事实上，在此前地方政府出台的一系列“救市”政策中，已有部分变相突破了“二套房贷”限制。

　　政策争论的背后，是房地产市场形势发生了深刻变化。国家统计局公布的全国房地产市场运行情况显示，１０月当月全国房地产开发景气指数为９９．６８点，比９月回落１．４７点，这是今年以来该指数的连续第十个月下滑。而国家发改委发布的全国房价调查结果显示，１０月份全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨１．６％，涨幅比９月低１．９个百分点，环比下降０．３％。值得注意的是，继深圳、广州之后，楼市“风向标”上海的新房价格也跌破去年同期水平，同比下降０．３％。“这表明我国房价开始从快速增长、涨幅回落，转向小幅下跌，市场有进一步趋冷的可能。”上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭说。

　　保护正常改善性居住需求

　　随着宏观经济形势的变化，国务院出台了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，其中第一条就是“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度”。随后，国务院总理温家宝在部署落实中央政策措施的会议上进一步指出，要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。

　　中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，在楼市过热的时候，提高第二套房的首付比例及利率，能有效打击投机炒作行为，但它也抑制了正常的改善性居住需求。现在不仅是楼市下滑，经济增长也面临减速，这一政策就有必要适时作出调整。

　　但仍有众多专家对调整“二套房贷”限制心存顾虑。复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成认为，２００７年我国房价飞涨，投机炒作起了很大推动作用，投资客“疯狂性”入市，带动自住者“恐慌性”入市。他说：“如果此时松绑‘二套房贷’政策，投资需求会不会东山再起、给房地产和金融行业带来更大潜在风险？”

　　适当调整可刺激消费

　　上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为，楼市带有部分资本市场的性质，会形成追涨杀跌的“羊群效应”，政策调控应该具有提前量，应当择机对“二套房贷”政策作出适当调整，保护正常的升级换代居住需求。

　　建发房地产集团上海有限公司总经理周曙光认为，二套住房有相当部分都是小换大、旧换新的改善性需求，给这部分贷款松绑，并不会刺激投机行为抬头、制造新的泡沫，因为市场预期已经从“上涨”转为“下跌”，投机风险大大增加，而心理预期的扭转需要相当长时间，不可能因为局部信贷政策的调整而一朝改变。

　　一位不愿意透露姓名的银行界人士表示，目前的信贷政策更多地鼓励首次置业者购买普通房，但事实上，二次置业者比首次置业者购买力更强，其贷款风险也更低，应该支持改善性居住需求的正常释放。

　　业内人士认为，从活跃市场、刺激消费出发，可以择机调整“二套房贷”政策。如对第一套房贷已经还清的购房者，“二套房贷”可按首套标准执行；或者取消对“二套房贷”的限制，但第三套以上住房贷款仍从严控制。

　　姚玉洁 黄庭钧

　　（据新华社上海１１月２３日电）