现在很重要的一点

　　就是信心问题

　　提问：很多开发企业声称，再过三个月如果成交量不复苏，市场仍然这样低迷，资金链就会断裂，在座各位老总怎么看？

　　朱志平（同方联合控股集团董事长）：会出现这种现象，但不会绝对。现在很重要的一点，就是信心问题。

　　成交量跟房价有关。杭州房价这么高，谁买得起？最近出台的政策说土地可以分期付款，为什么要分期付款？为什么还要保持土地高成本、高房价？这么高房价会有成交量吗？

　　现在是保增长，保障房地产健康发展，但是金融环境根本没有放松。

　　楼忠福（广厦集团董事局主席）：每个企业都不一样。像广厦现在开发项目基本上是2003年以前拿的地，前期投资基本完成了，再过一年还是可以的。只要2006年、2007年没有拿地就不会有问题。

　　提问：吕总你已经多元化经营分散房地产业风险了，不知道你最近对市场怎么判断？最近会抄底拿地吗？

　　吕建明（通策控股集团董事长）：现在还谈不上是底部，还得再等等。我们不会放弃房地产业的，中国房地产再发展20年是没有问题的。

　　提问：吴总，你们在销售低迷的情况下会打折、降价吗？

　　吴王楼（金成房地产集团总裁）：谁都知道，金成房产在杭州第一个提出“保价”，现在我们主打教育地产品牌，通过教育增值保值。

　　我们不是说不拿地，金成今年在上海、乌鲁木齐、千岛湖也拿了。拿地不拿地，不是最主要的，主要看企业的定位。

　　提问：虞教授，你怎么评价杭州的房价？

　　虞晓芬（浙江工业大学房地产研究所所长）：杭州房价结构性偏高。经过去年的一轮暴涨，杭州城区基本上没有单价八千元以下的房子了，居民买房选择不同价位的房子余地很少，逼着买不起的人去买高价房。杭州2005年、2006年单价六千元到八千元的房子占成交的30%，去年单价一万元以上的占70%多了，这是一个结构性的问题。现在大量中低收入者需求的中低价位房源严重短缺，供给和需求错位。

　　

　　（以上材料根据11月8日第六届浙江·中国民营企业峰会不动产与经济发展论坛整理，提问者为会议主持人。

　　本报记者 秦正长 整理 钱茜璐 摄）

　　美国房地产市场产生泡沫的原因，一个是虚拟的需求，最后导致泡沫破灭；一个短期的炒房投资者形成虚假的需求，最后这种需求破灭。

　　国内房地产市场是由于资金流动性过剩，供应不足造成供不应求，造成房价上涨，最后产生泡沫。

　　

　　各国政府一直希望房地产市场健康发展。原以为这不是一件很难的事情。2003年国务院提出促进房地产市场健康发展的时候，许多地方还没有意识到重要性。人们以为在西方国家会出现房地产泡沫，即使出现也不会有什么大问题。殊不知这次次贷危机造成了目前的金融海啸。

　　什么叫次贷？美国个人住房抵押贷款分得很仔细，信用体系比较完备，对信用好的是优级的抵押贷款，差一点是次优级贷款。

　　为了拉动经济增长，让更多人买房，有人找到了次贷主，说没有工作、没有资产抵押，照样放贷，买房可以零首付。我一听这个事情很好，不用花钱，就住到新房里面去了。这时有人说，房价在涨，你还可以用涨的钱来还债。房地产市场一下子火爆起来，市场供不应求。供不应求就有人投资，有人投资房价就再涨，房地产泡沫就起来了。看起来各方都有利，但是好景不长。随着房地产过热，经济过热，银行加息加息再加息。次贷风行的时候，利息很低，后来银行升了17次息，美国经济下来了，房价回落，房地产交易量开始下降。这时候抵押贷款公司来要钱了，你一摸口袋空空；几个月之后，银行通知你走吧，房子就空下来了。现在美国有几百万套这样的空房。

　　在中国，如果发生次贷危机，倒霉的是银行。但在美国，由于金融发达，金融衍生品五花八门，把这些抵押贷款证券化，打包处理卖出去了。这样美国的次贷危机就变成次债危机，投机银行纷纷垮台。由于那些抵押贷款公司多是上市公司，所以那些公司股价纷纷下降，威信扫地。金融病毒于是向全世界扩散。

　　问题在哪里？问题在不该把钱借给没有支付能力的人，这支撑了一种虚拟的需求，形成了房地产市场的泡沫。

　　所以说美国楼市病毒对我们不一定有太大影响。

　　

　　中国房地产市场2004到2007年等于是奥运会4×100接力赛，第一棒很快，最后一棒最快，最后跑不动了，需要休息喘气了。

　　

　　我开始还想，2008年的楼市会不会和2005年的杭州、上海市场一样，波动一下就过去了。现在看来不是的。2005年的时候世界没有出现次贷危机，房地产周期还没有下行。现在不同了，现在人们恐怕要面临最严峻的考验。

　　改革开放三十年来，尤其是近十年加速发展，这两年经济恐怕进入了下行的区间，所以投资也在下降。这是经济规律。房地产市场经过这么多年的高速发展，第一次改善住房，该买的都买了，特别是沿海先富裕起来人的购买力，已经基本释放差不多了；现在要重新调整一个层次，重新上一个台阶。现在，从国际、国内形势来看，房地产市场都出现了下行的趋势。

　　去年房地产市场需求涨得太快，跟金融有关，跟流动资金过剩有关，支撑了去年的住房消费购买力，支撑了开发商的购买力。去年房地产市场出现大牛市，一个是地价贵了，导致房价贵，第二个银行改革成功，大量资金贷给老百姓，连炒房都给放贷。所以去年销售和需求都透支了，既消化了观望、等待的那部分购买力，又充分释放了当年的购买力，乃至把今年或者和明年的购买力都提前释放了。

　　

　　防止房地产市场大起大落，要讲房价，但更要讲销售量、交易量。在目前这样一个国际大背景下，在中国楼市进入下行周期的特殊情况下，我们有必要保持交易量稳定增长，防止大起大落。

　　

　　全国9月份房价同比上涨3.5%，新增商品住宅大概是4%左右，房价同比仍在上涨。但是如果扣除物价指数，恐怕是负的；名义上价格是在上涨，实际上价格是在下降。我估计年底全国房价同比上涨是零就不错了。

　　现在有些地方有房地产泡沫，而且有的还比较大。该调整的要调整。但我希望中国房价基本保持平衡，特别是交易量平衡。

　　交易量就是需求量，需求量决定投资量，投资量决定开竣工面积，房地产行业交易量决定了相关产业的投资量，决定了建材、家居、电视机的生产。目前全国房地产销售量同比大概下降了15-16%，估计年底全国下降速度大概是20%左右。我担心这样的情况会继续下去。房地产是国民经济支柱产业，房地产交易量一旦下降，就会影响投资和GDP。房地产相关产业是一个劳动密集型的行业，如果房地产下滑了，大量的农民工干什么去啊？我认为当今中国最关注是两个问题，一个是就业问题，一个是金融风险问题，而房地产恰恰和这两个体系是相关的，所以我们要关注房地产的健康发展，尤其是交易量。

　　中国经济不存在救，中国房地产市场也不是救，而是稳市和暖市。中央政府不断出台政策，就是一个目的，保稳定，而保稳定的关键是促交易。

　　中国房价去年涨多了，今年不涨了，而今年人们的收入增加了，所以我们完全可以用时间来换空间，保持房地产市场的平衡。用两到三年时间，把过去涨上去的部分“追”回来，保持房地产市场一种稳定的态势。

　　关注成交价格和成交量的同时，我们还要调整供求关系和稳定预期。中国楼市和美国不一样，中国和美国城市化程度相差甚远。消费结构也不一样的。去年全国个人存款17万亿元，现在23万亿元，老百姓手中的钱大多存银行了。如果把这个钱释放出来，消费潜力非常大。中国楼市前几年是供不应求，现在不是供大于求，各地房交会上人头攒动，说明购买力还是有的。

　　全世界对住房市场研究的结果表明，当人均GDP在3千美元的时候，老百姓对住房支出的比例占10%；当人均GDP是4千美元的时候，占15%；8千美元以上的时候，占20-30%。所以未来中国住房需求市场很大。

　　自然界有春夏秋冬，房地产发展有高有低，这不奇怪。我们要冷静对待冬天，要度过冬天。最后提出三点建议：

　　大家要做好过冬的准备。要改变发展模式，稳健发展，保卫资金链，保守保守再保守。

　　追求产品差异化。目前有的楼盘卖得好，有的卖得不好，为什么？个人认为主要是城市差异、楼盘差异化造成的。

　　提高产品性价比。合理定价，提高性价比，增强抵抗力，度过冬天。

　　顾云昌名片

　　原中国房地产协会副会长兼秘书长，现任中国房地产及住宅研究会副会长、建设部住房政策专家委员会副主任。20世纪80年代初着手住宅商品化研究，1985年开始研究土地问题，1998年进入中房协工作，曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一。

　　最近天气不好，大家都感冒；华尔街一个喷嚏，大家都要感冒，而且不是一般的感冒，是病毒性的感冒。

　　美国金融病毒可能会影响我们，所以我们现在的信心是受影响的。但我想说明中、美两国房地产方面的差异，从而增强我们的信心。

　　顾云昌：美国楼市病毒对我们影响有多大

　　给开发商提出三点建议

　　中庆第6大道

　　美食城有奖征名

　　活动揭晓

　　

　　中庆第6大道美食城有奖征名活动历时近一个月，近日，画上了圆满的句号。组委会经大众评选、内部筛选、专家评议，从收到的全国各地几百封案名中评选出一等奖1名，二等奖2名，优胜奖30名，最终确定为“中庆六道美食城”。

　　中庆第6大道坐落于杭州下沙大学城、大型居住区、出口加工区及新加坡科技园区的核心地段，毗邻杭州地铁一号线迎宾路站点。拥有精装小户型、BLOCK商业街区、LOFT商务空间。中庆第6大道是集商务、居住、休闲购物、餐饮娱乐于一体的下沙东区魅力中心。9000平方米美食城作为第6大道的重要组成，内设200-1000平方米中、西风味餐吧，建成后将成为下沙东区最大的美食中心。

　　整个活动不仅得到社会各界的广泛关注，而且在杭州各大网络论坛掀起“中庆第6大道美食城”热潮。活动同时听取了上海一茶一座、上海可颂食品、杭州五环运动城等专家团队的宝贵意见，许多作品把“第6大道”的业态定位、区位优势和人文环境融入名称，时尚美食文化与学府氛围无缝对接。一等奖 “中庆六道美食城”更是脱颖而出。“六道”不仅是“第六大道“的简称，“六道”作为佛教名词，更寓意大千世界精彩纷呈，与美食城时代形象契合。

　　与下沙纯住宅市场相比，第6大道剑走偏锋，自成特色，主推商务式精装修小户型、中小型商业物业等商业综合体。开盘至今，价格平稳且有小幅攀升。目前沿下沙25号大道拥有各种业态的现房商铺竞相推出，市场反响良好。

　　现场销售中心：下沙6号大街与25号大街交叉口

　　联系电话：（0571）28931333、28931331

　　（陈挺）

　　责任编辑 秦正长

　　版式设计 祝侃磊