“二十四条”房规如何影响

　　我和你

　　《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》

　　各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：

　　为贯彻落实科学发展观，进一步完善房地产市场调控政策，合理引导住房消费与住房开发建设，促进我市房地产市场健康稳定发展，结合我市实际，提出如下意见：

　　一、进一步创造良好的住房消费环境

　　（一）调整购房入户政策。购房入户政策实施范围由杭州经济开发区、杭州高新开发区（滨江）、钱江新城区域扩大到上城、下城、西湖、江干、拱墅区等区域。购房者为非杭州市区户籍人员（不含境外人员），在上城区内购买单套住房（含存量房）总价达100万元以上（含100万元），或在下城、西湖、江干、拱墅区内购买单套住房（含存量房）总价达80万元以上（含80万元）的，经市房管、公安等相关部门审核批准后可申请办理1户（夫妻以及未成年子女）杭州市区户籍。具体操作办法参照《杭州市人民政府办公厅转发市房管局关于外地人在杭购房入户试点办法的通知》（杭政办[2006]6号）规定执行。杭州经济开发区、杭州高新开发区（滨江）、钱江新城的购房入户政策仍按原政策执行。

　　民间看台：这次购房入户政策将原先的下沙、滨江、钱江新城扩大到除了萧山、余杭两个区之外的整个杭州市。值得注意的是，入户政策中只规定了总额限制，没有明确“必须还清贷款”。救市新政首条就是购房入户政策，足见政府对外地客户的重视。而事实上，外来客户一直是杭州楼市最强大的一支购买力，该政策对本省的外地客户可能会有很大的吸引力。

　　（二）放宽住房公积金贷款政策。住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元；住房公积金贷款最长期限由男60岁、女55岁调整为男65岁、女60岁。

　　降低住房公积金贷款首付比例，职工购买商品房首付款比例由30%降低至20%；

　　职工首套贷款购买的商品房，人均建筑面积未达到全市人均住房建筑面积标准的，可按相应额度申请第二套住房公积金贷款。

　　允许杭州区、县（市）异地办理住房公积金贷款手续。鼓励职工提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购买自住住房。

　　民间看台：该政策提高了公积金贷款的购买力。因为可贷公积金额度增加，相应的商业贷款额就减少，意味着利息支出也减少了。

　　（三）实行购买商品房契税、印花税补贴。自本《意见》发布之日起至2009年12月31日止，对个人购买上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区内普通商品房的，在取得房屋所有权证后，按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分给予全额补贴。

　　民间看台：减轻了购房者的部分税收压力。

　　（四）实行存量房交易税收补贴。自本（《意见》发布之日起至2009年12月31日止，对上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区范围内买卖个人普通住房的，买卖双方（均为个人）缴纳的税收收入根据地方体制分成部分给予全额补贴。

　　民间看台：该政策将使二手房交易买卖双方的税负大大降低。据记者所知，存量房交易，省市的税收分成是2：8，市政府全额补贴，意味着买卖双方将少承担80%的税负。税负的降低，意味着交易成本的降低，有利于促进存量房也就是二手房的交易。该政策对一手房不算直接的利好，但二手房交易的活跃有可能促进改善型住房的需求。

　　（五）简化存量房交易纳税申报手续。对出售自住住房，并在售房前后一年内新购房的纳税人，不再收取个人所得税纳税保证金。

　　（六）明确界定购买第二套住房的对象。对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行。

　　民间看台：实际上是放宽了第二套住房条件，因为首套住房有低首付和利率优惠，该政策对促进住房需求有一定的作用。

　　（七）暂停征收房产登记等相关收费。自本《意见》发布之日起至2009年12月31日止，对购买上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区范围内普通商品住房和普通存量住房的购房者，全额暂停征收其房产登记费、房产交易手续费、权属调查费3项行政事业性收费。

　　民间看台：政府“让利”，希望大家去买房。

　　二、鼓励推行房屋拆迁货币化安置

　　（八）鼓励拆迁房货币化安置。在项目建设、征地拆迁中，鼓励实行货币化安置，节约拆迁安置房建设用地。对原规划用于安置房建设的土地调整为公开出让土地的，其出让收入扣除规定的费用、资金后，返还各做地主体，用于拆迁安置土地的开发和基础设施建设等。

　　（九）加大政府购买力度。市级各部门、各城区做地主体，可根据需要，在价格合理的基础上，按照公开、公平、公平的原则，经市财政部门同意后，通过政府采购的方式，购买中低价位的商品住房，以增加拆迁安置房房源。

　　民间看台：上面两条政策中，都是“增加市场需求”，如果真的认真执行，能够让交易量有效上升，消化存量让交易数据会更好看。该政策对中低价商品房是很大的利好，一方面，中低价房减少了安置房这些“竞争对手”，一方面，又增加了政府这样的大买家。

　　三、进一步优化房地产业投资发展环境

　　（十）对房地产开发企业的企业所得税按下限预征。对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。

　　（十一）调整房地产抵押权登记办法。房地产项目领取《商品房预售证》，未销售的房屋停止销售后可办理在建工程抵押权登记手续，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。

　　民间看台：第十条减轻了企业税负，第十一条增加了企业的融资渠道。

　　（十二）适度调整出让价款支付期限。对自2007年1月1日至本《意见》下发之日期间已公开出让的房地产经营性用地，且受让人已按《国有建设用地使用权出让合同书》（以下简称《出让合同》）的约定足额支付首期出让价款（包括定金）的，由受让人提出书面申请，经批准办理相关手续后，可调整《出让合同》约定的余下出让价款的支付时间，并由受让人承担相应的银行同期贷款利息免交滞纳金，每期调整期限一般为3个月，最长不超过6个月。

　　民间看台：缓解了开发商的资金压力，土地款可以缓缴了。

　　（十三）放宽建设项目开、竣工期限。对自2007年1月1日至本《意见》》下发之日期间已公开出让的经营性用地，且《出让合同》约定须在2009年7月31日前开工建设的，在受让人支付总地价款的70%后，可办理交地手续，相关部门凭国有建设用地批准文件，先行开展各项前期准备工作并动工建设，待受让人按批准的时限付清全部出让价款后，再行办理土地使用权登记手续；对按期动工确有困难的，由受让人提出书面申请，经批准后可增加不超过一年的开、竣工时间。

　　民间看台：该政策也是缓解开发商的资金压力，也为开发商应变市场争取了非常多的时间（一年），对于囤地较多的开发商是很大的利好。对于囤地较多的开发商来说，集中开发不但意味着大量的资金要求，同时，如果市场不好，开出的房子卖不掉形成大面积积压，不但是非常沉重的财务压力，也会让市场更悲观，从而让开发商更被动。

　　（十四）放宽新出让地块地价款支付期限和比例。对新出让的经营性房地产用地，允许受让人在12个月内付清出让价款，对起价总额在5亿元以上或规模较大的地块，其出让价款支付期限最高可达18个月；允许自《出让合同》签订之日起10日内应缴的首付出让价款（定金）调整至出让价款总额的10%。

　　民间看台：该政策其实更多的是政府“自救”行为。最近土地市场低迷，政府卖不出地，或者说地价卖不高，放宽地价支付期限和比例，或许能促进土地市场的交易。

　　（十五）缓缴房屋物业维修基金和人防易地建设费。领取《商品房预售证》时预收的房屋物业维修基金，延至办理房屋初始登记时收取。人防易地建设费推迟至办理《商品房预售证》时收取。

　　（十六）提高政府服务水平。市级各职能部门及城区政府要营造良好的发展环境，加强与企业的联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；要加强服务，提高效率，减少审批环节，缩短审批时限。同时，要认真执行《杭州市人民政府关于暂停征收152项行政事业性收费的通知》（杭政函[2008]184号）精神，确保涉及房地产的12个暂停征收项目落实到位【其中房管部门2项：城市房屋拆迁管理费、房屋所有权证书工本费；国土资源部门7项：征（土）地管理费、征地不可预见费、土地登记证书工本费（三资企业）、土地登记证书工本费（普通个人）、土地登记证书工本费（普通单位）、土地登记特制证书工本费（单位）、土地登记特制证书工本费（个人）；建设部门2项：工程定额测定费、工程质量监督费；人防部门1项：工程质量监督费】。

　　民间看台：一方面，减轻了开发商负担；另一方面，吸引更多的外地开发商来杭州投资。

　　（十七）加大支持和监管力度。各金融机构、各房地产企业要加大对住房公积金贷款的支持力度。对拒绝为购房人办理住房公积金贷款的房地产开发企业，有关职能部门将对其通报批评，必要时依法进行查处。

　　民间看台：促进市场购买能力。

　　（十八）鼓励房地产企业使用新材料、新设备、新工艺，推进节能减排。房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，按规定可享受研究开发费企业所得税加计扣除政策；房地产开发企业购置符合国家规定相关优惠目录，用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可享受相应的财税政策。

　　四、营造房地产业发展的良好社会氛围

　　（十九）建立房地产市场分析机制。市实施“居者有其屋”工程领导小组应不定期召集成员单位及相关部门分析当前房地产形势，及时准确地发布房地产市场动态信息，以维护房地产市场稳定。

　　（二十）建立沟通协调机制。通过政银企座谈会等方式，搭建银企对接的互动平台，及时协调解决企业面临的困难，为企业的进一步发展提供金融支持。鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷投入，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，有效支持房地产业健康发展。

　　民间看台：以上两条及以下几条更多的是一种姿态，实质意义不大。

　　（二十一）建立突发事件预案机制。制订针对房地产市场发展过程中出现的突发公共事件的应急处置预案，同时建立完善突发事件处理机制。

　　民间看台：估计是万科降价事件的教训。

　　（二十二）充分发挥行业协会作用。积极引导和帮助企业提高企业竞争力、抗风险能力和应对房地产形势变化的能力。

　　（二十三）加强房地产市场管理。加强房地产市场价格秩序管理，严肃查处开发企业虚假广告等行为。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费的行为将予以严肃处理。加强房地产市场诚信体系建设，切实保障房地产消费者的合法权益。

　　（二十四）加强舆论宣传引导。加强对我市城市建设、城市发展和房地产发展前景的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，同时加强对法律法规以及购房和购房投资风险等知识的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念。

　　如上级有新政策出台，按新政策执行。

　　萧山区、余杭区可参照执行。

　　2008年10月14日

　　（本报综合住在杭州网等报道）