万科

　　为何成为降价的

　　“带头大哥”

　　“下半年的形势可能比我们想象得更为严重，为此万科做好了最坏的打算。”8月4日，在香港举行的中报发布会上，王石表示，尽管目前万科资金方面较稳健，但仍将进一步下调房价，增加小户型比例，并减少开工面积，减缓竣工速度，控制拿地面积。

　　单向度增长的极限

　　“到今天，不少开发商还自比‘猪坚强’，以为再坚持一会儿，就等来解放军了。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲说，“但我认为，这次宏观调控带来的不仅仅是房价的拐点，更重要的是游戏规则的改变——过去那种‘坐地生财’的增长模式已难以维系。”

　　在过去通过“毛地挂牌”、“分期付款”就能囤很大一块地，最后还可以“分期开发”、“分期交地价款”，实际上是拿到了土地的期权、借用了银行的“杠杆”，开发商获取的土地升值利润远远超过开发利润。大多数开发商的盈利模式是通过开发把土地的价值变现，利润的获得主要来源于土地溢价。

　　中国房地产开发商在特定的天时地利人和下，在规模上（表现为企业的吞吐量）获得了持续的高增长。这是因为：一边是廉价的生产要素，一边是因房改而形成的巨大而不挑剔的卖方市场，在上游供应和下游订单都不成问题，以及房价年年都在上涨的情况下，开方商的问题也变得简单明了：如何进一步扩张，最大限度地增加企业的吞吐量。

　　这一切在过去10年中造就了一种单向度的繁荣，突出体现在标准的单一性（比如一味追求增长的数量）和单向度性（在同一个标准中，增长总是好的，而停滞或缩减总是不好的）。

　　这样一个模式是如此的完美，以致任何一个条件的变化都可能使之面临阵痛。文章开头提到的那些事儿，表明了几乎所有的条件，包括廉价的土地和资金、宽松的信贷环境、巨量的市场需求和不断上涨的房价，在今年初都集中呈现出难以为继的状态，

　　实际上，面粉价格不可能长时间地贵过面包，地价与房价的背离意味着市场已陷入非理性繁荣。但沉迷于这种单向度增长的开发商对此视若无睹，终究还是以豪赌式的扩张在增加企业“吞吐量”。这个之前屡试不爽的成长模式却被证明了是灾难。

　　总之，2008年，一直以来肥得流油的“红利”不再取之不尽，这意味着，一个时代结束了。

　　后“红利”时代

　　截至目前，万科已经不止一次当降价“带头大哥”了。相信不少人还记得年初万科在东莞大幅降价的事儿。到了7月，上海万科金色雅筑单价降为14400－17200元/平方米（此前为17968元/平方米）。有分析人士认为，万科有可能由此开始第二轮降价攻势。

　　有人分析这是因为一贯谨慎的万科还嫌手中现金太少，继续回笼资金。但本刊研究发现，万科2008年6月末净负债率仅为37.1%，远低于行业普遍水平，持有现金达到153.7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和。这说明了万科并不缺钱。

　　半年报上有个细节可能没有得到大家的重视：万科的市场占有率从2007年的2.07%提升到了今年上半年的2.7%。万科是一家追求资产周转率的房企，今年两次带头降价，以及在5月14日将东菀市万科置地有限公司50%的股权低价出让，都是为了提高资产周转率。

　　万科几年前就以美国头号房企帕尔迪作标杆，理由是地域同样辽阔、市场同样高度分散的美国，与香港、新加坡和日本这样的半岛或海岛型经济体相比，很多方面都与中国内地市场更为接近，而帕尔迪在跨地域经营、土地储备方式、持续盈利能力、市场占有率、客户细分及关系维护等诸多方面都有良好表现。

　　帕尔迪的资产周转率很高，常年保持在1以上，而万科最高时也才0.51。帕尔迪的周转率高有几方面的原因：一是其标准化的房屋制造流程，也即万科正在试验的“工厂化”模式；二是其快速开发模式——在24到36个月内完成从开发到销售的过程，万科的“快速拿地、快速开发、快速销售”也是一回事。

　　在目前凄冷惨淡的市况下，为了实现这个“快速”，提高资产周转率，万科带头降价成为必然。

　　贝塔策略工作室合伙人杜丽虹认为，市场高峰期不断延长的存货周期通常是危机的前兆。房地产行业为什么会出现持续的负现金流状态？答案就是“红利模式”下的高存货与低周转。而高存货和低周转导致企业在扩张过程中需要不断追加营运资金，于是中国房地产业成为一个高度依赖外部融资来推动增长的行业。

　　但时至今日，这个依赖外部融资来推动企业增长的游戏已经结束了，“红利”时代过去了。而只有像万科这样的率先从“红利”增长模式下醒悟过来并采取行动的企业，才能在单向度增长接近极限的“后红利时代”继续生存壮大。

　　“这些年来，开发商更多的是关心政府在哪儿有开发计划，哪有土地，到哪上市，却离客户和产品越来越远。这次宏观调控是给大家提了个醒，我们还是要回归到客户和产品上去。”范小冲在本刊近期举办的一个论坛上如是呼吁。

　　（章煜供稿）