杭州楼市交出上半年成绩单

　　上半年住宅成交9961套，比去年下降四成

　　未来两年开发商销售压力非常大

　　□ 策源机构

　　住宅：

　　成交同比下降39.4%

　　九堡板块卖得最好

　　上半年杭州住宅成交图

　　（单位：套元/平方米）

　　以上统计包括杭州六城区、除萧山、余杭区。从上图看：2008年上半年住宅共成交9961套，相比2007年，下降多达39.4%。上半年5月成交套数最高（成交套数为2756套），2月成交套数最低（成交套数为878套），从成交区域看：江干区在九堡板块、钱江新城板块的带动下，上半年共成交2637套，占总交量量的26.5%，其次拱墅区共成交2322套，占总成交量的23.1%，滨江区共成交1435套，占总成交量的14.4%，西湖区共成交1429套，占总成交量的14.3%。从成交均价看：西湖区成交均价最高（成交均价为19617.25元/平方米），上城区成交均价为18692.62元/平方米，江干区成交均价为15952.68元/平方米，拱墅区的成交均价为13353.02元/平方米，滨江区成交均价为11255.71元/平方米，下城区成交均价为8971.95元/平方米，下沙开发区成交均价为8339.9元/平方米。

　　在从各区域每月成交看，江干区、拱墅区月均套数稳定，相反下城区月均套数只跌不升，这充分说明新增供应量带来的“连锁反应”，但这连锁反应的效果一般，各区域成交量与07年同期相比都有不同幅度的下滑，相反各区域除下城区外，各区域成交均价则大步上扬。

　　杭州上半年各板块成交套数图

　　从下图看：2008年上半年成交量占前五位的板块分别是：九堡板块（占总成交量的19.6%）、滨江板块（占总成交量的14.5%）、拱西板块（占总成交量的14.2%）、下沙板块（占总成交量的13.5%）、三墩申花板块（占总成交量的13%）。成交量占后三位的板块是：蒋村板块、三里亭板块、之江转塘板块。

　　从这五大热销看，新增量无疑是最大的功臣，在九堡板块三驾马车并驾齐驱——魅力之城二期、丽江公寓、左邻右舍；滨江板块一老两新（老盘海威国际，新盘银爵世纪、水晶城）；拱西板块多点辐射（凯德视界、天阳上河为龙头）；下沙板块一老一新占据半壁江山（老盘伊莎卡、新盘世贸滨江花园）。三墩申花板块万家花城一枝独秀。

　　下半年杭州住宅市场将如何变化？

　　策源机构认为：

　　2008年上半年单月成交量最高没有超过3000套，最低逼近800套，照这样的销售量，加之未来的上市量，预计下半年住宅成交量将继续徘徊，旺销风光“难以为继”。

　　短短1年时间，主力成交均价区间上涨近4000元/平方米，一方面供应量在短时间内出现较大缺口，致成交均价出现“虚高”，另一方面客户特别是自用型客户面对高涨的房价，他们选择恐涨下定，刺激了开发商，后继开盘价格只涨不跌。但上半年的成交套数让人清醒的认识到：现实是风光不再，未来的销售压力更趋严峻，区域内的争夺是在所难免的，开发商选择打价格战，还是大家抱团抵御未来更为恶劣的天气，时间是最好的证明。

　　如今楼市形势趋于严峻，下半年开发商将使出浑身解数，但风光各不同。产品的比拼、实力的比拼、耐心的比拼、策略与品牌的比拼……，而购房者的选择余地将更宽泛，优质楼盘、实力房企、理性价格将成为成交的主旋律；而一些品质一般特色不明的楼盘将艰难捱冬。好的楼盘“持续关注”，差的楼盘“无人问津”。

　　下半年五大板块呈现不同的态势：九堡板块老盘、新盘、尾盘竞争白热化，品牌的竞争，产品的竞争，客户的竞争，最终的结局就市差异化明显，有些楼盘进入销售“淡季”，有些楼盘量价齐升，成为板块“明星楼盘”。滨江板块未来以东方郡、天邑两大楼盘为新增主力，未来板块竞争从一线江景房向二线优质楼盘、三线内陆品质楼盘扩散。拱西板块未来以燕园、南北西岸为主要新增量，与在售的凯德视界、天阳上河等楼盘直接产生竞争，未来是协调统一，还是各自为战，将决定本板块的销售量价的走势。三墩申花板块以广宇美墅、协安上郡、中海三墩项目、金地自在城，推盘量再次把三墩申花板块推到市场的“焦点处”。下沙板块未来以沿江的三大盘（世贸滨江、保利、金隅）为主力供应量，但由于三大楼盘都以江景为最大卖点，最大的区别在于产品，所以未来销售价格的高低就决定成交量，加之客户对本区域的认知度还处于初级阶段，所以下半年板块销售形势不为乐观。

　　二手房成交面积逐年增加，其成交量占新房成交面积的30%之多，并且成交面积保持着年均10个百分点的增加。2007年主城区成交的二手房套数为25000多套，而新房成交量才40000套。而今年明年，又是交付大年，势必会有更多的二手房流入市场中，而这些二手房所在区域的配套相对比较完善，对消费者的吸引力非常大，将会分流很大部分有购房需求的消费者。

　　近3年杭州上半年出让地块表

　　从上表看：2008年上半年共成交7宗，其中有4宗是住宅用地，同比2007年成交宗数天壤之别。成交占地面积、成交可建面积、成交总额分别下跌77.1%、77.4%、72.7%。成交宗数、成交占地面积、成交可建面积、成交总额与2006年相差不大，看出经过去年（2007年）的急速放量后，2008年杭州政府在土地新增推盘量上有节奏的控制，不定期地推出预告挂牌土地，当开发商有意向的时候，才进入正是的“招牌挂”流程，同时，从供地规模和数量的锐减以及拿地热度的风光不再，也同样印证了房地产企业信心指数的走低和相对不乐观的资金态势。

　　当然，杭州上半年寥寥可数的优质地块争夺中，最大的拿地赢家依然是绿城房产，它们从蒋村发展壮大，如今又回到蒋村，一个轮回的开始，将是绿城品牌升级的又一契机。

　　从上半年土地情况来看，策源机构认为：

　　2008年前出让的未面市的在开发楼盘面积数量巨大。数据显示，杭州房产市场上近两年已出让土地可建商品住宅数量非常巨大（1000万平方米以上），随着国家政策逐渐收紧，这部分量势必在2008年及以后两年内消化掉，再加上目前在售的存量商品房，近两年内开发商的销售压力将非常大。

　　市中心优质中小幅地块依旧受人追捧，成交价格将保持稳定且继续攀升。这是因为市中心地块的稀缺，且基本上政府均采用小地块出让的形式，一方面控制大鳄垄断的局面，竞争会更加多元。另一方面其显而易见的保值性，让更多的开发商认识到其抗周期的能力，不可选天时，但可择“地利”。

　　近郊或新城大地块，未来成交价格短期内不容乐观。由于市中心地块有限，开发商被迫出城拿地，优质地块（面积合理、交通便利、自然景观优势明显）,成交价格以波动为主，相反质素较差的地块成交价格不为乐观，成交价格较大下跌的可能性较大，还会出现流拍的可能。

　　外地大鳄拿地将趋“谨慎”，本地开发商出手乏力，国企或实力房企可能异军突起。2008年流动资金对于外来大鳄、本地开发商息息相关，也决定了未来拿地价格跌涨的关键。大部分的外来大鳄在去年的竞拍中屡有斩获，土地资金压力几年内难以释缓；而本地企业受销售形势的影响，剩余资金出手拿地又相对乏力。但一些资金充足的实力房企或之前发展稳健的公司可以借此机会，让自己囤积更多地块。估计未来在杭州以国资背景的开发商将频频出手，而民营开发商更多会采取抱团参战。

　　（搜房网杭州公司供稿）

　　土地：

　　同比成交宗数天壤之别

　　拿地赢家依然是绿城房产

时间 出让

宗数 出让

面积

（平方米） 可建

面积

（平方米） 住宅

出让

宗数 出让

面积

（平方米） 可建

面积

（平方米）

2006年

上半年 8 291677 665199 6 268231 614127

2007年

上半年 20 885980 2179576 8 360677 778362

2008年

上半年 7 211834 492644 4 160668 361432.3

　　杭州上半年住宅销售排行榜

排名 楼盘名称 成交套数 楼盘名称 成交面积（平方米） 楼盘名称 成交总金额（元）

1 万家花城 640 丽江公寓 60540.94 城市芯宇 1095568937.50

2 魅力之城 569 万家花城 57230.03 蔚蓝公寓 926609777.87

3 丽江公寓 536 魅力之城 55238.87 丽江公寓 891865639.84

4 凯德视界 444 城市芯宇 48880.16 和家园 791711792.40

5 元都新景 433 伊萨卡国际城 46636.96 东方润园 768467268.77

6 伊萨卡国际城 429 世茂滨江花园 42910.41 万家花城 752715750.46

7 城市芯宇 387 元都新景 39654.79 魅力之城 597798937.27

8 蔚蓝公寓 363 海威国际 38414.88 海威国际 547850807.95

9 世茂滨江花园 362 蔚蓝公寓 36384.92 凯德视界 506901062.84

10 银爵世纪 334 凯德视界 36043 西溪蝶园 479074967.08

　　（数据来源：杭州透明售房网 特别说明：左邻右舍数据有问题，故不作排名统计）