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第00017版:浙江楼市
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2007年12月27日     收藏 打印 推荐 朗读 评论 更多功能 
年中发飚 年末惊变
2007杭州楼市年终盘点
  年中发飚 年末惊变

  2007杭州楼市年终盘点

  回顾2007年度杭州楼市,“涨”字当头,地价、房价双涨。2005年、2006年被压抑的供需热情一下子被释放出来,股市看好,刺激投资需求高涨,供不应求,持续导致房价一路走高。楼市火爆,“标王”地块也不断涌现,不断烹出“面粉贵于面包”的大餐,成为房价快速上涨的催化剂。市场火爆,政府加紧调控步伐,不断打出政策导向、土地控制、金融杠杆的组合拳,控制房价过快上涨。2007年的杭州楼市,启承转合,有板有眼,整个儿就是一出精彩大戏。

  住宅市场供不应求

  房价反弹高位“跳涨”

  一手住宅市场在经过了2005年、2006年的压抑之后,在2007年得到了释放。除了刚性需求的增加,股市看好也刺激了投资需求的旺盛。从往年土地的出让量来看,2007年住宅供应量并没有大幅增加,市场属于严重的供不应求,于是出现了“有房必抢”的大好形势,刺激了不少购房者提前入市,加剧了供需矛盾。

  杭州七区(不包括萧山)商品住宅供应量在房交会前后呈现两个波峰,成交量集中在5-9月份之间,从5月房交会时起,房价、股价双向飘红,成交量及成交均价也是越走越高。从7月开始,市场供应量不足,房源短缺,致使房价继续走高。进入10月,由于各方面政策压力,银行收缩信贷,使得成交量直线下降,但价格仍呈上升趋势。随后楼市进入淡季,加上政策影响,更多购房者放慢了购房计划,保持观望状态,二手房市场也出现部分房东降价的现象,住宅市场全线进入冷淡期。到明年上半年,购房者都将继续保持观望状态,期待走势明朗化。房价将不会再像今年一样踊跃性上涨,价格日渐回归价值本位。

  2005年、2006年由于政策影响,土地供应量较少,从图中数据可以看到,今年截止11月杭州市主城供应量较少,但成交量较大,市场基本在消化存量,供不应求也导致成交均价有较大涨幅。

  土地市场垄断加剧

  “面粉屡屡贵过面包”

  2007年的土地市场总离不开“疯狂”二字,“没有最高,只有更高”,也算是土地市场的真实写照。土地价格的飙升带动了大家的购房预期,“标王”被刷新一次,周边楼盘的价格就涨一次,涨价幅度少则一两千,多则四五千,那也是一夜之间的事情,并随之带动了整个楼市价格的普涨。从5月份的17号钱江新城望江区块开始,历经了金松洗衣机厂地块(楼面地价12245元/平方米)、杭商院地块(楼面地价15712元/平方米)、杭一棉地块(楼面地价15588元∕平方米)、原东南面粉厂(楼面地价19038元∕平方米),在各路“标王”不断更新时,三墩、转塘、下沙等板块也在上演着“区域标王”的剧情,拿地热情近乎疯狂。

  2007年也是个土地出让年。据汉嘉地产顾问机构统计,2007年共出让土地97宗,总出让面积约448万平方米,与去年相比出让量环比上升66.54%,其中住宅用地49块,总出让面积273万平方米,商业金融用地47块,总出让面积133万平方米,工业用地14块,总出让面积41万平方米,预计2009年供应量将比较可观。从出让土地区域来看,西湖区土地出让量最多,共出让147万平方米,其中住宅用地占74%,约109万平方米,也成为住宅用地出让量最多的区域,占住宅用地出让总量的4成。

  除了地价高烧不断的特征以外,今年杭州土地市场的又一大特征就是不仅外来大鳄房企较多,而且上市公司拿地比例增大,如雅戈尔、广宇、金地、中海、保利、九龙仓等,有着雄厚的资本支持,成为土地市场的主角,中小型地产企业将面临被淘汰,市场也将面临一个洗牌过程,土地市场垄断局面加剧。

  政策连连空降杭城

  房价飞涨戛然而止

  今年又是一个政策年,特别是下半年,政府出台了几个较“狠”的政策,以抑制投资,抬高信贷门槛,限制需求。

  首先是金融政策的杠杆作用,央行不断加息和上调准备金率,央行本年度内六次上调存贷款基准利率、九次上调存款准备金率,无论从上调频率、次数还是调整的幅度来看,都创了近年来历史新高。目的都是为了抑制投资、加强银行体系流动性管理、防止信贷过快增长、抑制通货膨胀。对于购房者来说,加息、信贷压力也将在今后集中体现,并达到抑制需求的目的,对于部分开发商来说,增加了开发成本,市场的整体供应量也将受到影响。

  除了金融层面的调控以外,还有针对房地产行业的政策,如以抑制投资为目的第二套住房首付提高的政策,由中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以及12月17日的补充通知,通知的出台,在市场引起了较大波动,第二套房界定及银行间是否真正联网等问题一时成为关注的着眼点,补充通知的出台统一了第二套房的界定标准,对于抑制投机、限制需求、稳定房价有一定的积极意义。

  “捂盘惜售”也成为政府打压的重点,如杭州市房管局在11月发布的《关于申报商品房预销售计划的通知》,“三万平方米”开盘政策,限制杜绝了多批量、小批次、不断提高开盘价的销售方式。以及防止开发商囤地、加大闲置土地查处力度的一些通知,都是从源头保障房地产市场的有序进行,抑制房价过快上涨。

  12月初,建设部重新设计了我国住房体制,保障、居住、商品化共存的“三分法”住房体系,更能适应消费市场各层次的需求。市场细分是行业发展的必然趋势,此种格局将左右市场大势,值得业界特别关注。

  2008年杭州楼市暸望

  “双核”格局日渐凸显

  政策调控发挥作用都有滞后期,2007年下半年政府加快了政策调控步伐,明年这些政策压力将集中体现。从2008年经济政策框架来看,调控力度主要放在防止经济增长偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变成明显通货膨胀上。购房者还贷压力增加,银行放贷门槛提高,开发商也将做到有计划供应,以抑制投资需求,防止房价过快上涨。

  建设部重新设计我国住房体制,保障、居住、商品化共存的“三分法”,将成为政策导向。“双核”时代格局凸显,保障类住房与商品房关系将是共同维护的重点,开发商也将顺应这种“双核”格局,寻求新的开发模式。

  品牌房产占据主角

  从今年拍地情况来看,拿地者不是上市公司就是寻找资金支持联合拿地,开发商联手已成为趋势。精装修产品将慢慢被市场接受,并成为趋势。随着住房结构的细分,商品房也将慢慢走向高端,新产品不断涌现,产品的智能化、功能性加强。随着供应量的增加,不会再有“有房就能卖”的现象,加上品牌开发商的进驻,将更加有利于产品品质的提升。

  经济小户型受欢迎

  随着90/70政策的实施、银行信贷收紧,中小户型将更加成为市场主流。对于开发商来说,不得不面临产品同质化竞争加剧的局面,如何使产品价值最大化、成本最优化、避免产品同质化以提升产品竞争力,是开发中小户型产品首先要解决的问题。类似服务式公寓、精装修产品将越来越受追捧,产业化、规模化、资本化、品牌化将是中小户型产品发展的必由之路。

  本版撰稿:汉嘉地产顾问机构 马雪燕

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