年中发飚 年末惊变

　　2007杭州楼市年终盘点

　　回顾2007年度杭州楼市，“涨”字当头，地价、房价双涨。2005年、2006年被压抑的供需热情一下子被释放出来，股市看好，刺激投资需求高涨，供不应求，持续导致房价一路走高。楼市火爆，“标王”地块也不断涌现，不断烹出“面粉贵于面包”的大餐，成为房价快速上涨的催化剂。市场火爆，政府加紧调控步伐，不断打出政策导向、土地控制、金融杠杆的组合拳，控制房价过快上涨。2007年的杭州楼市，启承转合，有板有眼，整个儿就是一出精彩大戏。

　　住宅市场供不应求

　　房价反弹高位“跳涨”

　　一手住宅市场在经过了2005年、2006年的压抑之后，在2007年得到了释放。除了刚性需求的增加，股市看好也刺激了投资需求的旺盛。从往年土地的出让量来看，2007年住宅供应量并没有大幅增加，市场属于严重的供不应求，于是出现了“有房必抢”的大好形势，刺激了不少购房者提前入市，加剧了供需矛盾。

　　杭州七区（不包括萧山）商品住宅供应量在房交会前后呈现两个波峰，成交量集中在5-9月份之间，从5月房交会时起，房价、股价双向飘红，成交量及成交均价也是越走越高。从7月开始，市场供应量不足，房源短缺，致使房价继续走高。进入10月，由于各方面政策压力，银行收缩信贷，使得成交量直线下降，但价格仍呈上升趋势。随后楼市进入淡季，加上政策影响，更多购房者放慢了购房计划，保持观望状态，二手房市场也出现部分房东降价的现象，住宅市场全线进入冷淡期。到明年上半年，购房者都将继续保持观望状态，期待走势明朗化。房价将不会再像今年一样踊跃性上涨，价格日渐回归价值本位。

　　2005年、2006年由于政策影响，土地供应量较少，从图中数据可以看到，今年截止11月杭州市主城供应量较少，但成交量较大，市场基本在消化存量，供不应求也导致成交均价有较大涨幅。

　　土地市场垄断加剧

　　“面粉屡屡贵过面包”

　　2007年的土地市场总离不开“疯狂”二字，“没有最高，只有更高”，也算是土地市场的真实写照。土地价格的飙升带动了大家的购房预期，“标王”被刷新一次，周边楼盘的价格就涨一次，涨价幅度少则一两千，多则四五千，那也是一夜之间的事情，并随之带动了整个楼市价格的普涨。从5月份的17号钱江新城望江区块开始，历经了金松洗衣机厂地块（楼面地价12245元/平方米）、杭商院地块(楼面地价15712元/平方米)、杭一棉地块(楼面地价15588元∕平方米)、原东南面粉厂（楼面地价19038元∕平方米），在各路“标王”不断更新时，三墩、转塘、下沙等板块也在上演着“区域标王”的剧情，拿地热情近乎疯狂。

　　2007年也是个土地出让年。据汉嘉地产顾问机构统计，2007年共出让土地97宗，总出让面积约448万平方米，与去年相比出让量环比上升66.54%，其中住宅用地49块，总出让面积273万平方米，商业金融用地47块，总出让面积133万平方米，工业用地14块，总出让面积41万平方米，预计2009年供应量将比较可观。从出让土地区域来看，西湖区土地出让量最多，共出让147万平方米，其中住宅用地占74%，约109万平方米，也成为住宅用地出让量最多的区域，占住宅用地出让总量的4成。

　　除了地价高烧不断的特征以外，今年杭州土地市场的又一大特征就是不仅外来大鳄房企较多，而且上市公司拿地比例增大，如雅戈尔、广宇、金地、中海、保利、九龙仓等，有着雄厚的资本支持，成为土地市场的主角，中小型地产企业将面临被淘汰，市场也将面临一个洗牌过程，土地市场垄断局面加剧。

　　政策连连空降杭城

　　房价飞涨戛然而止

　　今年又是一个政策年，特别是下半年，政府出台了几个较“狠”的政策，以抑制投资，抬高信贷门槛，限制需求。

　　首先是金融政策的杠杆作用，央行不断加息和上调准备金率，央行本年度内六次上调存贷款基准利率、九次上调存款准备金率，无论从上调频率、次数还是调整的幅度来看，都创了近年来历史新高。目的都是为了抑制投资、加强银行体系流动性管理、防止信贷过快增长、抑制通货膨胀。对于购房者来说，加息、信贷压力也将在今后集中体现，并达到抑制需求的目的，对于部分开发商来说，增加了开发成本，市场的整体供应量也将受到影响。

　　除了金融层面的调控以外，还有针对房地产行业的政策，如以抑制投资为目的第二套住房首付提高的政策，由中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以及12月17日的补充通知，通知的出台，在市场引起了较大波动，第二套房界定及银行间是否真正联网等问题一时成为关注的着眼点，补充通知的出台统一了第二套房的界定标准，对于抑制投机、限制需求、稳定房价有一定的积极意义。

　　“捂盘惜售”也成为政府打压的重点，如杭州市房管局在11月发布的《关于申报商品房预销售计划的通知》，“三万平方米”开盘政策，限制杜绝了多批量、小批次、不断提高开盘价的销售方式。以及防止开发商囤地、加大闲置土地查处力度的一些通知，都是从源头保障房地产市场的有序进行，抑制房价过快上涨。

　　12月初，建设部重新设计了我国住房体制，保障、居住、商品化共存的“三分法”住房体系，更能适应消费市场各层次的需求。市场细分是行业发展的必然趋势，此种格局将左右市场大势，值得业界特别关注。

　　2008年杭州楼市暸望

　　“双核”格局日渐凸显

　　政策调控发挥作用都有滞后期，2007年下半年政府加快了政策调控步伐，明年这些政策压力将集中体现。从2008年经济政策框架来看，调控力度主要放在防止经济增长偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变成明显通货膨胀上。购房者还贷压力增加，银行放贷门槛提高，开发商也将做到有计划供应，以抑制投资需求，防止房价过快上涨。

　　建设部重新设计我国住房体制，保障、居住、商品化共存的“三分法”，将成为政策导向。“双核”时代格局凸显，保障类住房与商品房关系将是共同维护的重点，开发商也将顺应这种“双核”格局，寻求新的开发模式。

　　品牌房产占据主角

　　从今年拍地情况来看，拿地者不是上市公司就是寻找资金支持联合拿地，开发商联手已成为趋势。精装修产品将慢慢被市场接受，并成为趋势。随着住房结构的细分，商品房也将慢慢走向高端，新产品不断涌现，产品的智能化、功能性加强。随着供应量的增加，不会再有“有房就能卖”的现象，加上品牌开发商的进驻，将更加有利于产品品质的提升。

　　经济小户型受欢迎

　　随着90/70政策的实施、银行信贷收紧，中小户型将更加成为市场主流。对于开发商来说，不得不面临产品同质化竞争加剧的局面，如何使产品价值最大化、成本最优化、避免产品同质化以提升产品竞争力，是开发中小户型产品首先要解决的问题。类似服务式公寓、精装修产品将越来越受追捧，产业化、规模化、资本化、品牌化将是中小户型产品发展的必由之路。

　　本版撰稿：汉嘉地产顾问机构　马雪燕