珠三角楼市“寒流”袭来

　　第一击

　　飙升楼市进入成交冰冻期

　　银根趋紧，楼市购买力正遭遇前所未有的重创，以“927”房贷新政为主的系列房地产调控组合拳，将珠三角一度价格快速飙升的楼市送入了成交量的冰冻期。

　　11月14日，国家发改委与国家统计局发布数据显示，虽然广州、深圳今年10月的房价与去年同期相比依旧保持较大的涨幅，但二手房的环比(即与上月相比)数据则出现了小幅下降，分别为0.1和0.3百分点。珠三角的其他几个城市也不同程度地显现了楼市成交量急冻症。

　　尽管由此判断珠三角楼市已现拐点未免操之过急，但楼市产业链的七寸——资金供应——已被紧缩政策扼住已是不争的事实。

　　楼价已经有了些许松动，这松动，是犹疑观望，还是上涨前的虚晃一枪？

　　资金链紧绷之下，如今的市场还会再次重复调控－观望－上涨－再调控－再观望－再上涨的“调控习惯病”么？

　　银根紧缩，楼市上演生死时速

　　楼市成交量虽然急速下滑，但成交价格似乎并无太大松动。

　　深圳独立房地产评论人士王方在博客上发表看法：“央行对房地产业的态度已十分明确：总体看，目前我国房地产市场存在的主要问题，一是住房供应结构性矛盾突出；二是部分地区房价上涨较快，存在明显的非理性因素；三是住房抵押消费贷款增长很快，违约风险已有抬头趋势，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增。”

　　今年以来，央行已连续9次提高存款准备金率、5次加息，虽然并非直接针对楼市，但必然也将对楼市资金供给构成重大影响。缺乏后续资金推动，楼市必然难以为继。“房地产在流动性逐渐变差的情况下，生存和死亡？真的成了一道必须解答的问题。”王方说。

　　买楼还是等待，购房者在观望

　　今年以来，广州的房价与深圳一样，始终高位运行。

　　与房价高位运行相伴的，是成交量开始萎缩。每逢10月到年底，历来被看做是商品住房传统的销售旺季。然而今年的10月却行情惨淡。根据“阳光家缘”网站实时签约数据，广州十区10月份商品住宅成交量为55万平方米，比9月份下降了18%；与2006年10月的69.68万平方米相比，则下降了26.7%，不过当时的住宅均价只有7028元/平方米。

　　11月至今，广州楼市状况并没有多少改观，不少售楼部都冷冷清清。发展商也开始祭出一些买方市场时期惯用的手法，如8.7折、9折大优惠，一口价减90万元，送70年管理费等，以期吸引更多的看楼客进场。

　　楼市急冻在珠三角蔓延

　　广州中原地产区域营业总监潘婉霞分析，房贷新政赶在“十一”黄金周之前公布，监管部门显然是有意对可能出现的“金九银十”的房地产市场进行降温处理，以防房价再次飙升。政策的出台在短期内有望降低需求数量，加上大部分银行2007年的贷款额度已用完，短期内购房需求会下降，房价涨幅也随之受抑。

　　楼市寒流同样也在珠三角其他城市蔓延。

　　楼市急冻期内，很多业内人士都把目光瞄准了明年初。“毕竟房地产按揭资产仍然是银行最优良的资产，所以，明年初银行如果打开信贷闸门，会有后续资金进入市场。”一位地产人士猜测道，楼市的春天，也许就会在明年的春季到来，没准还会掀起新一轮的价格飙升势头。

　　“也许，那也将是所有投资者高位出逃的最好时机。”深圳城市批评家贺承军博士判断。

　　第三击

　　二手房价跌势渐成

　　在新楼市场上，开发商之间可以通过合谋集体死扛售价，以待后市回暖。而在二手房市场上，由于投资者分散，也只能选择根据自身情况随行就市，见招拆招了。所以，一旦楼价发生雪崩，往往率先始于二手房市场。

　　深圳二手房价格松动

　　第二击

　　新盘销售开始明折暗降

　　据深圳大型房产中介机构中原地产的成交数据显示，10月深圳三级市场共成交约2800套，环比减少24.5%；成交面积21.9万平方米，环比减少25%；成交价格出现下降，全市均价13362元/平方米，环比下跌11.5%。在深圳各区成交量中，除龙岗区小幅上涨外，其他区域均出现不同程度的下跌。

　　“如果人们三年不买房，高企的楼价肯定会降。”

　　在新一轮调控政策的作用下，楼市成交量急剧萎缩，仅仅持续了短短几个月，便已体现了集体不买房的客观效果，有新盘发售的开发商也告别了过去刚一推盘便被哄抢一空的美好时光，一种选择的痛苦已经摆到了他们的面前：咬紧牙关集体死扛楼价，必然面临资金回笼艰难之困；一旦降价，则极易引发楼市崩盘，覆巢之下，安有完卵？

　　最近，珠三角主要城市的一手房销售正在掀起一股明折暗降风。对开发商来说，在这场多空双方耐力的大比拼中，这是一种无奈的选择。

　　其实，楼市博弈的奥秘就在于——谁撑得过谁？

　　连日来记者走访深圳6区的多个二手楼盘，调查发现虽然各区不同楼盘的涨跌幅不同，但相同的一点是“市民的购买态度不再像七八月份之前那么坚定，讨价还价的空间更大了”。

　　业内人士分析，二手房价最高跌20%，市场上比较普遍的观望心态，直接导致了二手房交易量的快速萎缩。

　　另外，多数业内专家认为，宏观政策的变化导致以往两套房投资的运行条件失去了，大量投资客放弃楼市。

　　宏观调控前景不明，无疑使二手房投资条件随之产生变化，之前深圳二手楼市中的不少投资者已经转变投资方向，甚至有人开始低价套现。

　　对于深圳二手楼市出现价格松动，深圳地产资深研究评论人士半求认为，深圳二手楼市出现类似于股票中的“ST楼盘”。所谓“ST楼盘”，是指那些地理位置和楼盘品质并不是很好，但却通过借势炒作提高了房价的楼盘。据他分析估计，此前楼市过热，类似楼盘数量目前估计占近40%。

　　二手房价最高跌20%

　　开发商撑不住了，广州三分之一楼盘降价

　　在楼市成交乏力、有价无市的楼市僵持格局中，广州楼市正在经历着一场成交量持续萎缩的严峻考验。一时间开发商纷纷启动价格调整策略，折上折、送车位、送物管费等许多优惠措施再度粉墨登场。而11月份的成交量很有可能大幅萎缩，经过一轮狂飙突进的上涨后，广州楼市忽然进入了寒冬。

　　“目前广州有1/3的楼盘开始降价。”据中原地产项目部总经理黄韬介绍，开发商目前主要采取两种手段调整价格。一种是将开盘前预期价格调底，比如近日开盘的金沙洲某楼盘，从预期的11000元/平方米一下就调低到7500元/平方米，降幅在30%以上。另一种调价策略属于“暗降”，主要是针对在售楼盘，通过送车库、送物管费和额外折扣促进销售。

　　业内人士认为，引发此轮降价促销现象的直接原因是成交量的下降。根据广州市国土房管局“阳光家缘”网站的实时签约数据，今年10月广州十区一手住宅成交量大约为55万平方米，不仅比9月份下滑了18%，与去年10月广州十区一手住宅接近70万平方米的成交量相比，跌幅超过两成。

　　合富辉煌首席分析师黎文江在总结近期广州楼市时感慨道：“十一黄金周前公布的房贷新政犹如当头一棒，而黄金周市场淡静则似一盘冷水，让开发商们打了一个冷颤。”

　　目前，11月份的成交数据尚没有统计出来，但业内人士显然已经对这个月的成交不抱希望。中原地产项目部总经理黄韬日前预测，11月份一手楼成交量肯定下降，而且下降幅度会大于10月份，有可能会有30%的下降。也就是说，广州11月份一手住宅的成交量有可能下探到40万平方米，成为今年春节以来的一个“冰点”。

　　自9月底房贷新政实施以来，东莞二手楼市成交量出现萎缩，成交价格尚没有明显下降，但作为卖方的业主在交易过程中不再轻易反价，部分急于出手的业主甚至价格会略有松动。

　　据佛山禅城区房产交易中心的统计数据表明，10月份二手房的成交量与上月相比有较大幅度的下降，成交量为432套，同比9月减少了162套，降幅达27%。

　　惠州中介普遍反映买家锐减，成交量大跌。根据惠州市房地产交易中心的统计，10月惠城区二手房的成交均价较9月份微降了109元/平方米。而据虹桥房产、方正地产、创辉租售、隆塬房产等几家规模较大的中介反映，目前惠州二手房价格未出现明显下降，多数业主在放盘一段时间没有售出的情况下，选择把房子出租。

　　在珠海，一些品质并不佳的小区二手楼盘并没有明显的降价现象。一位地产业内人士告诉记者，虽然目前由于房贷收紧等政策影响，二手房成交量明显萎缩，但一般业主都不会急于选择降价销售，而会选择先行“放租”。

　　“就像许多开发商赌明天房价会涨一下，炒房客也相信自己会熬过这个冬天。”业内人士告诉记者，许多二手房房源都来自炒房客，甚至一些地产中介会大胆选择先买下一些二手房，自己充当起炒家，“如果不是资金缺到一定程度，他们不会轻易降价”。

　　（本报综合南方都市报等）

　　珠三角二手房成交量下降

　　购房者说再等等，楼盘暗降10万，业主与开发商闹矛盾

　　“现在越让我买越不敢买了。”深圳市民欧先生说。这段时间，他的手机上经常收到各种售楼信息，而且“登记越早优惠越多”。他分析，现在是开发商着急，购房者反而不用着急了。“耐心等着房价往下降吧。”

　　对于自己的这种耐心，欧先生感到有些庆幸。前段时间他也在四处看房，看着房价一天比一天高涨，也想赶快买下一套。欧先生也相中了几套，还在犹豫不定，其中就有布吉的左庭右院。可是“十一”过后，他就听说左庭右院的房价一下子降了10万，先前买了房的业主甚至和开发商闹起了矛盾。

　　左庭右院的销售人员昨天表示，目前房子的均价为9000元/平方米左右，而最便宜的是位于11楼的3房，价格为8900元/平方米。除了之前承诺的“购房送全套家电”、“全屋装修”之外，目前买3房公司还会送10万，买2房送8万。但售楼人员坚称：这只是公司的优惠措施，并非调低了房价，因为目前的价格仍与国庆前是一个水平。

　　同样的楼房，“十一”前后就相差了10万元。销售人员表示，之前已经买楼的业主，不会得到退还的10万元，因为“合同都已经签了”。