高层+排屋

　　杭州新盘流行“混搭”风

　　□ 俞亦赟 李永生

　　虽然排屋是政策控制性产品，但细心的市民也许会发现，最近，市面上有排屋的楼盘不是越来越少，而是相对多起来了。天阳·上河、南北·西岸这些典型的市区楼盘，在市民传统的概念当中，产品形态要么是多层，要么是高层、小高层，很少有人会将他们和排屋联系起来。但就是这样的市区楼盘，包括近郊楼盘赞成·岭上、东海·闲湖城、中海滨江项目等，越来越多地摈弃单一的多层和小高层产品组合，两极化地采用高层和排屋产品“混搭”的风格。

　　“别墅排屋”走向“高层排屋”

　　排屋早期的身份非常模糊，因为和别墅长得很像，并且基本上是建在别墅社区，所以也常常被称为别墅，故有“联排别墅、叠排别墅”之称。发展到后来，排屋作为一种个性产品越来越被市场所认可，也就逐渐有了相对比较单纯的排屋小区，并且开始在公寓类楼盘里出现了排屋的影子，排屋也成为开发商丰富社区产品形态的一颗重要棋子。

　　发展到现在，因为别墅用地被禁，别墅逐渐成为稀缺性物业，再加上别墅楼盘通常占据着稀缺性的自然景观资源，别墅本身越来越豪宅化，别墅里的排屋于是变得越来越少。而受制于容积率和政府对大户型住宅的控制，单纯的排屋小区已经变得不可能。但是，排屋作为一种有着强大市场需求的产品，它本身并不会消失。于是，传统的“别墅排屋”小区开始向“高层排屋”过渡。

　　因为由早期的“别墅排屋”向“高层排屋”过渡，排屋的身份也逐渐地由早期的“别墅化”开始转向“公寓化”，其休闲度假功能更多地让位为“居住功能”。

　　高的更高 低的更低

　　“高的更高，低的更低”，通和置业营销策划中心总经理助理章显腾用这八个字概括当前高层排屋化的趋势。通和·戈雅公寓是比较典型的高层加排屋社区，尽管该盘同时也规划有不少3到5层的多层洋房。据章显腾介绍，戈雅公寓早在2003年底拿地不久，就一反一般楼盘排兵步阵式的多层小高层产品规划，将楼盘规划为高层加低层洋房排屋社区，其沿江6幢高层高达32层，其他的都规划成低层的花园洋房和排屋别墅，整个楼盘显得错落有致，疏密有序。

　　赞成·岭上位于转塘，也是一个典型的高层加排屋社区。据该盘副总经理沈飙介绍，岭上有40%的土地面积被用来建排屋，另外的60%则用来建高层公寓。其中，排屋的建筑面积占到了总建筑面积的1/5，整个小区有100套左右的排屋，800套左右的高层公寓。

　　而逛过本届房博会的读者也许会对闲林的新大盘东海·闲湖城印象深刻，该盘建筑面积达100万平方米。看该盘可以发现，围绕着中心闲湖周围散布着的建筑也似乎只有高层和坡地排屋。

　　此外，天阳·上河、南北·西岸，包括中海在滨江的项目、万科在西溪的项目，都规划为高层加排屋产品。“高的更高，低的更低”的结果是，作为中间产品的小高层和多层越来越被市场所抛弃。

　　政府规划和市场竞争的结果

　　对于高层排屋化的趋势，赞成房产副总经理沈飙认为，这首先是政府规划的结果。出于提高土地利用率的考虑，最近几年，国家对土地容积率提出了越来越高的要求，早期的低密度住宅用地变得越来越少，现在出让的土地容积率基本上都在2.0左右及以上，而2.0左右的容积率规划成高层加排屋的形式是最合适的。如果建成小高层加多层，建筑密度会很大，绿化就很少，而建成高层加排屋，拔高建筑，可以腾出更多的空间做绿化。

　　其次，他认为也是市场竞争的结果。早期房子非常好卖，开发商往往容易偷懒，喜欢建成简单的多层产品，没有动力对小区去做创新性的规划，更何况高层建安成本更高。而随着市场竞争加剧，消费者对产品的偏好性越来越强，单纯的多层、小高层产品因为产品类型相近，产品显得很单一，容易造成市场风险。在他看来，高层和排屋是两种截然不同的产品类型，拥有完全相异的客群，开发商同时规划这两类产品其实就是在“把鸡蛋放在两个篮子里”，比多层、小高层将鸡蛋放在一个篮子里更安全。

　　新南北投资公司副总裁陈列平表达了类似的观点。她认为，高层和排屋都是非常容易作出特色的产品，这促使竞争压力之下的开发商们纷纷选择这两种产品形态。同时，排屋+高层的组合，更加能够实现景观共享，有利于小区整体档次提升。

　　当然，他们也不讳言，开发商如此规划也是出于利润的考虑。排屋加高层和多层加小高层的容积率是一样的，但售价却可以更高，排屋的价格可以卖出比多层公寓高得多得多的价格。而且，建造部分排屋有助于提升小区整体的环境和档次。