一期楼盘有意无意分数批开盘，每批房源只有几十套，一开盘就摆出“房源有限、要买请早”的姿态——目前这类情况在杭州房地产市场上屡见不鲜。按照最新的预售规定，从2007年11月起，开发商不能再以少量多批的形式卖楼，已经达到预售标准的住宅楼盘(不超过3万平方米)必须一次性申请预售许可证。业内有人评价称，这是防止开发商捂盘最具实质性的一招。

　　□ 记者 俞亦赟

　　“3万平方米以下新盘

　　须一次性预售”的民间猜想

　　“3万平方米”成为预售底线

　　杭州市在一份《关于申报商品房预销售计划的通知》中明确写到：

　　各开发企业须在2007年11月1日至2007年12月15日，由各开发企业申报本公司2008年度预销售商品房项目，申报以半年度(分上半年和下半年)计划为一个时间段。

　　总项目规模在3万平方米以上的，一次性计划申报的预销售面积以3万平方米以上可售住宅房源为单位进行申报；总项目规模在3万平方米以下的，需一次性进行申报。

　　列入商品房预销售计划时间的房地产项目应严格按申报计划时间执行，申报时间以开发企业完备申请办理商品房预销售证各要件资料和程序齐全时间为准，申请内容以开发企业在申报计划时填报的各项内容为准。凡未按期申报商品房预销售计划的房地产项目均作无计划处理；已申报商品房预销售计划的项目未按期办理商品房预售证的一律作计划外项目另行处理。

　　剑指捂盘、造势涨价

　　《通知》一出，杭州的不少老百姓都感到松了口气。因为通知出台，就意味着，杭州开发商若想再通过刻意分期销售，或者将自留限售房源一再拖延上市等手法变相捂盘，将越来越行不通了。

　　“这应该是防止开发商捂盘最具实质性的一招。”一位房地产业资深人士表示：“国六条”中就有严格打击开发商捂盘的要求，如“对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。”今后杭州明确以3万平方米为单位开盘，肯定会打乱房产商原来的计划，开发商若想再通过刻意分期销售或者将自留限售房源一再拖延上市等手法来进行变相捂盘，将越来越难了。

　　一位大学任教的黄老师告诉记者：以前我就有过这种经历，开发商先开一幢房子卖每平方米7000元，然后告诉我们没房子卖了。可过了两天却发现他们那里又有一幢房子开盘了，但是价格每平方米却早过了8000元，这根本就是变相捂盘。现在规定开发商必须按照3万平方米为单位开盘，相信今后的杭州楼市开发商捂盘的现象将会大大减少。

　　除了“捂盘”一说之外，杭城坊间还流传着另外一种说法。现在部分开发商故意分期开盘，制造房源紧张气氛，诱导不明真相的购房者盲目跟风下单。事实上，不少购房者正是在这种烟幕弹下纷纷中招的。有知情人士透露，分期开盘，玄机重重。一来故意制造“房荒”，欺骗客户下单，二来造势，后面几期借势涨价。开发商故意分期开盘，对老百姓来说无一利而有百害。

　　一位急于买房的杭州某物流公司的老总说：“虽然政府打击捂盘，但是杭州的房价还是一路攀升。“今日嘉园”虽然捂盘被罚了，但是价格照样上涨！这次出台的新政策明确规定了3万平方米，我觉得它应该能够稳定房价，让我们有希望重新回到理性购房的年代。”

　　为了更好地理解杭州出台《关于申报商品房预销售计划的通知》的背景和内容，记者走访了杭州市房管局。相关领导告诉记者：此政策的出台正是为了打击目前市场上的这种“捂盘惜售”的行为。此言与民间的一些猜想不谋而合。

　　杭州市在《关于申报商品房预销售计划的通知》的相关部分指出：“根据国家房地产宏观调控政策精神和省、市关于进一步加强房地产销售经营管理的要求，为促进杭州市房地产市场的持续稳定发展，规范房地产市场经营秩序，防止捂盘惜盘，经研究，自2007年11月起实施我市商品房预销售计划报送制度，即市区（包括三个开发区）在杭各省、市房地产开发企业所开发的商品房全部列入预销售计划。”

　　乱了开发商的阵脚

　　虽然杭州3万平方米以下的楼盘不多，但以3万平方米为单位申报的政策，还是乱了不少开发商的阵脚。

　　通过分批申请预售许可证的方式控制楼盘销售进度，是目前不少房地产热点城市开发商普遍实行的行业潜规则。一些开发商在给楼盘定价前，往往会将首批数十套房源提供给市场，根据市场销售情况来决定后期房源的定价。在目前市场火热的情况下，开发商常常通过申请一小部分住宅预售的方式人为控制供应量，造成房源紧俏的现象。现在3万平方米政策一出，不少开发商不免“发怵”。政策明确规定：总项目规模在3万平方米以上的，一次性计划申报的预销售面积以3万平方米以上可售住宅房源为单位进行申报。就意味着，开发商一期推出的面积不能少于3万平方米。

　　新政策一出，杭州城北某楼盘开发商甚是头痛。本来一期准备先开盘2幢的，现在突然要多开好几幢。这不仅意味着资金预算，销售力量都要增加，而且还面临开发商最直接的经济利益损失——利润缩水。

　　一位业内资深人士透露，虽然规定了3万平方米底线，但是一些体量大的楼盘，还是要分多期开盘的。他建议，为了更好地防止开发商捂盘，今后政府可以缩小出让地块面积，让开发商没有空子可钻，彻底杜绝分批开盘预售。

　　（IC供图）