杭一棉地块 　　撬动城北新时代？

　　2007年10月30日，杭一棉地块最终以15588元/㎡的楼面地价成交，被不太熟悉的远洋地产收入囊中。这是一块从2006年10年杭州市国土资源局公布的《读地手册》之后，一直备受瞩目的地块；拍卖会现场杭城各大实力开发商几乎悉数到场，最后九龙仓和中国远洋的争夺如火如荼。无论地产商对地块的关注、拍卖现场志在必夺的气氛、还是最后的成交价格，似乎都说明了对这块地的无限期待。

　　这是一块位于城北拱宸桥桥西板块、小河直接历史街区以北、临近京杭大运河的地块，天时、地利、人和，杭一棉地块究竟价值几何？

　　天时：

　　区域发展利好

　　应势而出

　　

　　拱宸桥桥西板块因银树湾等楼盘的热销已经成为杭州热点潜力板块之一，市场环境预热已有了一个良好的基础；而目前如火如荼的小河直街历史街区改造，更为区块增添了丰富的历史和人文氛围，底蕴深厚；桥东区域京杭大运河的改造，以及沿河丰富的景观环境的营造，区域周边的景观条件也在日益改善。同时，小河路、杭印路等道路正在拓宽、整修，区域交通日益便捷、通达。区域的发展、共荣，成为杭一棉地块良好的天时条件。

　　

　　地利：

　　规划条件优越

　　潜力无穷

　　

　　已出让的杭一棉地块为127.6亩，在生活配套成熟的市区，这样规模的住宅用地已不多见。规模化的土地以及较低的容积率有利于项目规划、配套建设，提升项目的品质感；同时也使开发商通过项目的规模运作建立和提升品牌，因此成为了一块诱人的“肥肉”。其中的A地块紧邻京杭运河，隔拱宸桥对望桥东区域的古建筑茶楼和运河广场，环境优美。A地块地上面积34116平方米，容积率仅为0.9，建筑高度控制在12米之内，适合建造高档排屋。市区、运河、排屋，稀缺地段上的稀缺物业，价值可想而知。B地块建筑高度控制在36米之内，适合建造小高层。在杭州市区多层几近绝迹、小高层日益稀少的背景下，这样的规划条件无疑是比较有优势的。近运河、大规模、低容积率、周边配套成熟，众多地利因素的组合使该地块具备了无可比拟的优势。

　　

　　人和：

　　板块楼盘云集

　　人气渐旺

　　

　　从今年城北区域的发展就可以看出，桥西板块信步闲庭、银树湾等楼盘的轮番热销，以及登云路板块凯德视界等众多楼盘集中上市，整个城北区域楼市的发展已呈现出开发商聚集、项目集中开发的趋势。所谓“店多隆市”，众多项目的集中开发和上市，不但有利于区域整体规划、建设和各项配套的推进，也吸引了大量的购房者关注该区域；而规划的改善和老城北情节，也使购房者在选择时趋之若鹜。

　　应该说，已出让的杭一棉地块具备了众多的优势，也正因为像这样一块好地，在本次拍卖会上使杭州区域的地价再一次冲顶。

　　如果单纯从该地块出让而言，杭州近期土地出让火爆，地价屡创新高；而市区优质土地的日益稀少以及地块本身所具有的综合优势，地价的跳空拉升，似乎也在情理之中。多年来一直蓄势未发的城北板块，也将因为这次地价的刷新而跻身杭州房产开发区域的新贵。

　　对后期区域的价格走势而言，杭一棉地块15588元/平方米的楼面底价，加上建安等综合成本以及合理利润，保守预计届时平均房价也将突破20000元/平方米。相对目前桥西及登云路板块开发项目的现行售价而言，杭一棉项目在一年或一年半后上市销售的价格将上涨将近70%甚至更多。那么，城北高价时代的到来指日可待。而在高价的压力下，产品创新、产品品质、品牌以及销售服务等综合品质也将有效提升，促进城北进入高品质发展的新时期，并改变城北一贯的低质低价的区域形象。

　　从地块的布点看，杭一棉地块虽同属城北，但介于登云路板块和桥西板块之间，对于连此两个板块的共同发展起到桥梁作用。该地块的开发，将使整个桥西开始向南延伸，与主城区实现无缝对接，形成一个全面发展的大桥西板块。因此，杭一棉地块的出让，改变的可能不仅仅是城北区域的房价，而更将成为城北进入全面发展新里程的一个战略起点。

　　不过，15588元/㎡的地价，与凯德、天阳、名城4500-5000元/㎡的楼面价的差距为10000元/㎡左右，与银树湾3376元/㎡的楼面地价达12000元/㎡之多，地处同一区块，这是一个巨大的地价差异。同时根据合创行销在房交会前后所做的《杭州住宅供应白皮书》和需求调研，大量的住宅集中供应将在该项目上市同期出现。而信贷等政策对购买需求和决策的影响在本次房交会依然明显显现，这块地后期的运作仍然充满了可想象的空间。也许，这也就是土地拍卖、房产开发、营销策划无穷魅力的原因？ （合创行销 言午）