“以房养老”下月推出

　　抵押身后房产 按月领取现金

　　通过保险机构以“按月付款”方式购买老年人身后的房屋产权，帮助老人实现“以房养老”，这一流行于欧美的模式今年10月将首次在我国推出。近日，“以房养老”模式的推动者、中国房地产开发集团前总裁孟晓苏透露，我国首个主营“以房养老”的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门的审批，计划下月正式挂牌营业。

　　“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。这种模式专门针对有产权房的老年人。老人可以将自己的房屋产权抵押给专门运营这项业务的机构，按月从该机构领取现金养老。老人身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。这相当于专业机构通过分期付款的形式，收买投保人的房屋产权，类似于将银行的住房抵押贷款“反过来做”，只是介入者不是银行而是保险公司而已。投保人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。这一险种的推出，显然能够真正实现以房养老。

　　根据国外的成熟做法，“以房养老”模式会设置一些特别的方法降低投保人的风险。例如投保人在投保后存活时间低于某个下限时，保险公司将启动特别补偿，而投保人的子女也将享受优先优惠赎回房产的权利。另外，投保人存活时间越长，保险公司获利就越少，因此投保人可能会担心存在道德风险。但实际上，按照目前的监管体系，保险公司伤害投保人人身安全的成本远远超过获利，因此这一风险可以有效防范。

　　据悉，通过“住房反向抵押贷款”实现以房养老，在欧美已运作多年且相当成熟，在我国却直到2003年才由孟晓苏提出。这项业务的面世一直困难重重。孟晓苏告诉记者，其中最大的阻力不是来自市场，而是保险机构因担心房价下跌风险所产生的犹豫。虽然银行机构一直对这种模式感兴趣，但由于担心评估和经营层面难度较高，均止步于研究层面。此后，国内一家房地产项目推出过类似性质的“以房换养”概念，但几乎无人问津。

　　在推动产品入市受阻后，孟晓苏决定筹建“幸福人寿”保险公司开发这一险种。据筹建组工作人员透露，在保监会认可由保险机构作为“以房养老”运作实体的模式之后，幸福人寿逐步完成了股东募集、企业注册等筹备工作和相关审批程序。“如果不出意外的话，下个月幸福人寿就将挂牌开业，主营‘住房反向抵押贷款’。发起和推动以房养老的孟晓苏将亲自担任这家股份制企业的董事长。”

　　

　　后市分析：

　　四五十岁中年人有望

　　真正受益

　　据了解，10年前，正是在孟晓苏的推动下，我国推出了个人住房抵押贷款业务，逐渐发展成为优良的支柱型消费贷款品种。对于“反向抵押贷款”的前景，孟晓苏同样有信心。孟晓苏说，公房出售让不少老年人用较低的价格买下了价值较大的房产。但这些“家产万贯”的老人实际的可支配月收入往往很少，而通过“反向抵押贷款”，可以使老年人的自住房产在其有生之年逐渐变现用于养老，同时又能继续使用房屋。

　　但业内人士对“以房养老”险种的市场预期普遍担忧，认为保险机构的实际操作能力以及中国人在消费和继承方面的传统观念，将成为该业务实施的最大障碍。当然，专家也指出，随着这项业务的成熟以及人们观念的变化，“以房养老”的接受程度将逐步提高，现今四五十岁的中年人有望成为真正的受益者。

　　

　　实例解读：

　　百万房产每月可得

　　近万元

　　“以房养老”险种的投保人要求是62岁以上的老年人。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋销售、出租或拍卖。

　　给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中。即：每月给付金额＝(房屋现值-房屋折损-房屋增值预期-保险公司预支贴现利息)/[(预期寿命-投保时寿命)×12]。

　　举例说明，张先生，62岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元，房屋与土地增值预计26万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25%(按年息6%计算)，按75%计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到近1万元。（北晨）

　　开发商制造“抢房”假象

　　“心理陷阱”让买家上钩

　　

　　记者在哈尔滨一些楼盘暗访时发现，一些售楼人员刻意制造“抢房”假象，让许多陷入“心理陷阱”的购房者轻易“上钩”。

　　“快带上２万元现钞定金，否则你看中的房子就没了，好几个客户都赶着来买呢！”每当电话里传来售楼员急促的声音，哈尔滨市民王女士都会被朋友“扯上”，打车直奔售楼中心。王女士说，一个外地回哈尔滨定居的朋友看中了香坊区锅炉厂附近的一个楼盘，但是对户型、朝向等多种综合因素并不熟悉，每次只好找她“参谋”，但是，她们先后折腾了４次也没有买到心仪的房子，其中最快的一次只用了１０分钟就赶到了售楼中心，但还是被告知“刚刚卖出去”，给人的感觉就像销售人员所说“这里的房子太火了，都在抢，买上肯定错不了”。在经历了多次的“拉锯战”后，王女士“铁了心”的朋友终于在这个小区购买了一套朝向和楼层都很一般的房子。

　　记者在王女士所说的楼盘暗访时发现，销售人员的“心理攻势”的确很猛烈。“这个单元只剩这套房子，今天下午就会来人交定金，而且明后两天就可能提价！”一位售楼小姐提醒记者，“抢房”要趁早。但是，当记者过了两天再次看房时发现，这套房子依然“无主”，价格也没有变动，而且其他单元还有更好的户型和楼层可供选择。

　　对此，一位从事房地产销售策划的业内人士说，这些都是开发商的销售手段，有些则是销售人员精心设计的“心理陷阱”，刺激消费者的购买欲望。一些好的房源被事先“冷藏”，在一些大的房展会上或每次新开盘宣传时“闪亮登场”，但通常属于吊胃口“看多卖少”，相对较差的房源则会被想方设法先卖出去，这样方便后期操作。许多购房者都是倾尽所有、借贷买房，房产也以居住为主，因此要仔细考察楼盘的地理位置、户型、价格等性价比，同时查看销售处的销售登记，防止购房时“一时冲动”被销售人员“牵着走”。（邹大鹏）

　　

　　

　　建设部首次表态将制定住宅法

　　

　　建设部住宅与房地产业司司长沈建忠近日明确指出，政府将研究制订《住宅法》。这也是建设部对我国出台这一法律的首次表态。

　　据悉，《住宅法》将对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理，以及住房保障制度等予以法律规定，作为规范市场的基础法律。同时根据住房市场的现实情况和需要，对相关法律法规的条款加以完善、修改和细化。

　　沈建忠表示，此次新的低收入阶层住房保障政策将明确目标责任制，以便于对地方政府进行考核，同时也可令地方政府按照这样一个目标，根据地方的实际情况去制定措施来落实。

　　但是，政策落实只是一时之计，从长远来看，还需要有一个长效机制来真正保障目前的政策得以运行。沈建忠透露，目前政府制定的政策还需要有一套制度以及长效机制作为保障，因此要加强立法工作，其中包括研究制订《住宅法》、《住房保障条例》等，使得目前的政府政策真正实现制度法制化、规范化。

　　业内人士指出，现代意义上的“住房保障”，我国的发展历史还比较短，还没有建立一套完整的法律保障体系，目前各地执行的法律依据是国务院、建设部等部委和各省区市政府部门颁布的行政法规、文件，这与我国目前积极稳妥解决中低收入家庭住宅问题的目标与要求已不相适应，因此必须制订一部《住宅法》。

　　（刘秀浩）