杭州50年产权的房子

　　卖70年产权的价

　　● 调查发现，此种现象在杭州竟然非常普遍

　　● 专家提醒购房者，当心土地使用年限

　　购买商品房时，您会看价格、看地段、看户型……但是您注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗？

　　记者 俞亦赟

　　

　　个案

　　50年产权的房子

　　比70年产权的房子还贵

　　看着杭州的房价一天比一天高，一直没有买房的陈女士到处出动看房子。前不久，她看中了凤凰城4楼的一套房子，价格15000多元/平方米，本来打算预定，可是发现凤凰城的房子产权是50年。于是她就到旁边的太和广场考察发现，这里的房子产权是70年，而且一样是4楼的房子价格只要14000多元/平方米。

　　“凤凰城50年产权的房子怎么比旁边太和广场70年产权的房子还贵？”陈女士觉得开发商这种按地块统一定价的方式很不合理。房子使用年限少了20年，可价格一点不便宜，竟然还贵了。

　　一样是江边的房子，一样是高层，一样的得房率，一样是4楼，而且两个楼盘就紧邻在一起，凤凰城50年产权的房子单价居然比太和广场70年产权的房子高出了近1000元。陈女士认为，土地使用年限减少给消费者带来重大经济损失，房款没少付，使用年限却无端“缩水”了20年。

　　本报记者走访了这两个楼盘，发现情况果然如陈女士描述。太和广场和凤凰城两个楼盘之间只隔了一条马路，所以价格也就差不多，凤凰城定价还略贵一些。关于土地使用年限，一开始售楼部的接待员根本就没有提及，是在我们询问下才说的。凤凰城售楼部的接待员告诉记者，由于当初开发商是以综合用地性质拿的地，所以商品房使用年限只有50年。至于房子的定价则是参考附近楼盘的价格定的，随着周边春江花月、金色家园等楼盘价格的迅速攀升，凤凰城价格一路水涨船高，一步也没拉下。据说即将召开的房交会期间该楼盘有可能还要涨。

　　现象     40年、50年产权的房子一直都卖70年产权的价

　　据记者调查，在杭州40年产权、50年产权的房子售价一直都和70年产权的房子持平的。

　　据了解，现在在售的新青年广场、斯坦福平方、剑桥公社等不少商住楼盘，都只有40或50年使用期限。根据杭州透明售房网显示的数据，这些楼盘的价格一直和旁边70年产权的楼盘价格保持一致。

　　提醒     买房时注意土地使用年限“缩水”

　　许多购房者在买房时，往往以为自己所买物业的使用年限是从取得产权证或土地证的时间算起的。甚至不少购房者可能根本就没有重视过土地使用年限，70年、50年，显得很漫长，换上谁也不知道50年之后，世界会是一个什么模样。经销售人员稍微引导一下，就能打消购房者的顾虑。

　　其实新的商品房住宅（一手房），其使用年限计算是按照楼盘土地使用权书的时间确定的，即从开发商拿地的时候计算起。因此，市民即使购买新的商品房，其使用年限也不可能是70年，早已经“缩水”了好几年。50年产权的房子更“缩水”至40多年。

　　购房者可以为了小小的折扣整天排队，却从来就没有人对使用年限提出质疑。购房者可以为了某一处墙面渗水而要求开发商退房赔款，却从来没有购房者因为使用年限非正常范围的不足而上诉至法院。

　　作为置业者在购买此类商品房时，有必要向开发商了解上述情况，不要等到买了房后再后悔。作为开发商也有义务在签订认购书时告知该土地使用年限的情况，否则购房者有权主张撤销该认购书并拒签买卖合同。

　　于2007年10月1日起施行的《物权法》作出的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”《物权法》的这一规定，回答了广大商品房拥有者关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。虽然《物权法》关于70年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”，但是不少人注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。

　　置业        搞清物业用途和使用年限

　　根据中国的土地出让使用年限的相关规定，分别有如下几种：

　　一、住宅用地（商品房用地）为70年。

　　二、工业用地（工厂、工业区）为50年。

　　三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地为50年。

　　四、商、娱、旅等盈利性项目用地为40年。

　　五、其他综合类性质用地为50年。

　　六、农民房（这类房子，通过一种集资房的形式，变相地流到了市场，也就是经常听到的集资房、农民房）。这类土地多数是永久性用地。因为农民的耕种土地被用作了工业发展，为了保证没有了土地的农民生活，政府将这类农民用土地，供给农民永久性使用。

　　由于早期的房地产市场并不成熟，许多城市都曾出现过一些商品房只有50年的使用权问题。近年来，冒出的许多新商品房种类，如单身公寓、产权式酒店、酒店式公寓等，并广受购房者的欢迎。不过，在买这些物业之前，置业者有必要搞清物业的用途和土地使用年限。

　　就物业用途而言，主要有住宅、商业、办公、商住等几种。用途不同，房价是有所差别的。在此，购房者要特别留心的是商住用途的物业。一般来说，商住楼是指整栋楼房中既有商用的房子，又有住宅用途的房子，而楼内每一套房子只能有一个用途，要么住宅，要么商用，不能兼具住宅、商用两种用途。因此，购房者在签订购房合同时，一定要就物业用途的条款询问清楚，约定明确。另外，只有住宅用途的物业，购房者才能把户口迁进去。

　　商住楼（商业用地改住宅都相同）在批土地的时候批的是商业用地，是买的，不投标，所以价格比投标的住宅用地价格要便宜，但商住楼与住宅楼是有区别的:

　　首先是生活费用，水费电费等，但有与政府关系好的开发商水电费已经协商好的，按民用水电标准收取，但具体怎么算法还是交房了才真正知道的，如果是真的住的，倒没什么问题。虽然开发商在买前答应是民用标准收，如果是开公司了，还是要按商业标准收取。

　　其次是买房费用，住宅契税是房屋总价的1.5%，而商住楼是3%。还有，如果是按揭贷款的，利息不同，商住楼要高1%左右的利息，每个月要多交利息费用。

　　最后是交易费用，如果你住了5年，条件好了，想卖了换个大的，商业用地（商住楼）全额按最高标准征税，而住宅有很多税费优惠，而且差很多，最多差5.6%营业税+1.5契税=7.1%的税费，50万元的房子差3.8万元的税。