现在买房面临三大风险

　　风险之一

　　提高首付

　　悬在炒房人头顶的

　　达摩克利斯之剑

　　从理论上说，“租售比”能够比较客观地反映当地房地产市场的供求状况。当一个城市的房地产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随着出现明显增长，该市场存在着价格虚高或投机行为的可能性就大增。

　　根据国家统计局数字显示，今年一季度，新建商品住房销售价格涨幅6.0%，住宅租赁价格涨幅1.5%，新建商品住房销售价格涨幅高于住宅租赁价格涨幅4.5 个百分点。到6 月份，新建商品住房价格涨幅又再次攀升到7.4%，而二手房住房价格涨幅达7.8%，还高于新建商品住房价格涨幅0.4 个百分点，而租赁价格一直比较平稳，房价虚高倾向已经开始显现。

　　再从房屋租售比看，发达国家或地区一般认为，二手房住宅租售比1:200~240比较合理，当超出这一比例时，表明市场存在风险。而上半年，杭州二手房价格出现了大幅上涨，翠苑、朝晖二手房均价纷纷越过万元大关，但租金仍没有什么起色。

　　知名置业专家舒可心认为，目前市场上投资性购房者大都采用按揭贷款。“现在全款买房根本没什么利润，炒房族大都是按揭买房，然后等房价涨个两三成再转手。”

　　可以说，过去的低首付甚至零首付政策，使得炒房人群迅速扩张。不少业内人士甚至认为，“银行信贷是推动房价快速上涨的重要根源”。当中国房屋自有率达到80% 以上、住宅价格与租金严重背离时，以投资至少是保值为目地的购房行为成为主流。恒泰轩房地产经纪有限公司相关负责人举例某精装项目，销售800 多套，但只入住还不到300 套，“证明目前投资需求比自住需求更多一些”。

　　据知情人透露，政府正在加大平衡力度，考虑把住房按揭首付成数都提高到40% 或者是50%。北京科技大学教授赵晓也认为：“现在二手房买卖基本都是靠按揭贷款，毕竟现在股市、基金收益都很高，即使有钱也很少有人会选择一次性付清，如果提高首付，炒房人的收益将被迅速压缩，这就是从缓解需求压力的角度，控制住了流动性过剩这样一个关头。”

　　“提高首付对于投机性买房的人来说，是把悬在头顶上的达摩克利斯之剑。”舒可心告诉记者，就算现在首付三成炒房的话，看上去一年的收益率可以达到50% 左右，但要赚取这样的盈利，首先房价必须要持续保持上涨。

　　如果房价一旦停止上涨，或只是微幅上涨，那么投资性购房既失去意义，投资者会无利可赚甚至赔钱。“而且现在炒房的话，变现非常困难，需要的时间很长，而且作为投资产品，因为中国开发商向来不重视物业管理，房屋会在很短的几年内非常严重的折旧贬值。”

　　风险之二

　　大限来临

　　谁还敢透支未来？

　　前不久在一个房地产论坛上，记者了解到有开发商在为他年幼的儿子买房。“一买就是两套，还是在寸土寸金的亚奥区域。他说是给自己两个儿子预留的房子，可他两个儿子都不超过5 岁。”这样透支未来的需求正在严重地侵蚀着北京的房地产市场。“这位开发商很有钱，但还是按揭买房，做15 年的按揭，因为股市不错，一年最少也挣个20% 吧，远远高于按揭的成本。”

　　但业内人士认为，这样透支未来的需求在未来几年内将会得到遏制甚至惩罚，因为2008 年以后以下几个因素——开征物业税、购房实名制、利率调整、控制住宅商用、廉租房、经济适用房和限价房等，都可能会对当前过热的房地产市场产生重要影响，并且在一定程度上抑制房价上涨甚至拉低房价。

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　　上接2版

　　股市5.30

　　将在楼市重现？

　　风险之三

　　“目前房地产市场严重不规范，房子的价值远远高于其实际的价值，就北京来讲，2008 年奥运会对于房地产来说，将会是一个大限。如果国家物业税落实，包括针对普通商品房的政策出来后，2008 年后北京房价还是会回落到一个合理的空间。”首都经贸大学教授张跃庆认为，投资者买房有一条理由是“土地稀缺性”，但是如果按人均计算面积，北京不会低于东京、香港，“而这些更加发达的地区仍然没有躲过地产价格暴跌一半的命运。”

　　由北京奥运经济研究会最近发布的奥运经济报告也认为，2008 年奥运会后，北京房价将处于价值回归的跌势。“购房实名制有可能是为开征物业税打基础，而物业税会对投机性购房产生大幅度抑制；基于规避金融风险和利率真实化的要求，特别是控制以房地产投资为核心的经济过热问题，中央银行大幅度升息的可能性同时存在；人民币升值将使包括北京在内的国内房地产处于全球的高位，刺激大量房产获利回吐和价格下降；另外，落实住宅禁商、廉租房、经济适用房和限价房，将从扩大供给和调整结构两个方面压低过高的北京房价。”

　　国土资源部土地利用司司长束可欣也认为目前房地产市场过热，“任何行业都是有风险的，现在政策变动极大的房地产行业更是如此。”

　　杭州一家房地产经纪有限公司相关负责人告诉笔者，现在买了房子就能盈利的空间已经越来越小，“早期的开发商是低开高走，现在都高开高走，主城区内都找不到8000 元以下的房子了。”种种迹象表明，2007 年，短期投资因为税收增加，买卖双方都将占不到很大“便宜”，长线投资则因政策变动而带来的风险比较大。

　　呼之欲出的征收持有税将在最大程度上抑制房地产投机需求。尽管出台持有税具有一定难度，但是当政府把“遏制经济增长由偏快转为过热”提上议程，出台持有税为房地产市场降温将不再是遥不可及的事。

　　也许韩国房地产市场的现在将成为我们的未来。为了应对高房价，韩国政府一方面将首付提高到60%，一方面加大对不动产、特别是高价值不动产的税收力度，对拥有两套以上住宅的家庭提高了征税房地产转让所得税的税率。

　　这些措施从今年年初开始陆续生效，截至4 月份，韩国出现了27 个月以来的首次房价下跌。

　　最近某晚报进行的一次调查显示，面对上涨过快的房价，已经有九成北京市民望楼兴叹。“在短短的几年，房价已经上涨了两倍。”

　　很多人谈及低工资高房价时都表示，“关于房价，我已经彻彻底底绝望了。”

　　“不买房运动”的发起者邹涛就认为，现在已经有85% 的真正有自住需求的人被动地加入到“不买房运动”中来了。“他们中间一些人兴许去年还能勉勉强强凑得起一套房子的首付，但是今年是完完全全买不起房子了。”

　　不管现在不买房或者推迟买房值还是不值，一个明显的迹象就是，“现在绝大多数有着自住需求的购房者已经买不起房子了，”按邹涛的话来说，现在绝大多数人都自觉加入了“不买房运动”。

　　“现在房价涨得太高太快了，比如深圳，大多数老百姓都买不起房子了，而且就算年收入达到12 万元的中产阶级，买房也已经有很大困难了，买房已经成了投机者的事情，”邹涛真诚地呼吁“广大中低收入群体和困难群体，不要盲目恐慌地背负巨额的债务，去接那不属于你的最后一棒。”

　　恒泰轩房地产经济有限公司相关负责人也认为，疯狂的房价已经让人失去了判断能力。“但如果不是太急迫的自住性需求，普通市民比较安全的做法是等到2008 年年底，看清形势再作决定，因为政府不可能不管这么多没有房子的人，房价也不可能一直这么疯狂下去。”

　　“还记得今年的股市‘5.30’吗？就在人们对２008 年以前任何经济指数都只会涨不会跌的固执预期下，由于股市过热触动了政府某些神经，一夜之间就一泻千里。”一行业内资深专家如是说，“谁能保证，2008 年之前，过热的房价不会引起政府对楼市有类似举动呢？就算是在２008 年底之前，楼市也不是打了只涨不跌的免疫针。”

　　房价狂涨的最关键后果是打掉了大部分的真实需求，而真实需求才是房价长期上涨的最真实基础。这个循环主动或被动被校正的时间应该为时不远了。

　　（本文参考《新地产》相关文章整理而成）