销售持续火爆 前景并不明朗

　　杭州酒店式公寓的

　　三个隐忧

　　酒店式公寓吸引投资热情

　　据浙江阳光房地产投资有限公司对近期市场的不完全统计，杭州楼市当中酒店式公寓的数量呈不断上升的态势。开发商似乎找到了一个“稳赚不赔”的开发方向。

　　据阳光顾问不完全统计，目前杭州市场上，有相当多的酒店式公寓。从最早的财富中心酒店式公寓到早一点的有丁香公寓、东方金座、深蓝广场、瑞丰格林等，再到现在销售中的凯恩·西湖金座、龙禧硅谷广场、现代印象广场、华润·西子中心、世贸丽晶城EAC、紫晶商务城、元丰·钛合国际等，其中绝大部分采取售后返租的形式。那么，到底有多少人愿意投资酒店式公寓呢？

　　随着今年杭州房地产市场的整体回暖，人们投资热情的增加。那些首付低、精装修、回报稳定的项目自然会受到大家的关注。作为其中的一种投资型物业，酒店式公寓必然会吸引投资者的目光和股市中部分获利资金套现后的流入，因而受到市场的热捧也是必然的。这从5月份房交会现场涌现的投资热情上就可见一斑，而资本市场的关联效应已然在楼市上再次显现——由股票市场带来的新资本带暖楼市、掀起投资新热潮。这也就成为了自4月以来杭州楼市中酒店式公寓出现热销情况的一个主要原因。

　　那么，为什么酒店式公寓能够吸引人们的投资热情呢？由于综合考虑到日后转手的税费、每年物价上涨幅度等因素，投资住宅可能投资回报率并不理想。而在其他的物业中，商铺虽然好，但是现在可选择的目标比较少，很多楼盘的商铺都被开发商捂着不舍得拿出来卖；写字楼则普遍面积较大，总价上吃不消；这样算下来，最合适的投资选择就是酒店式公寓或者单身公寓。再对比单身公寓，人们显然更加青睐这种既有独立产权又有稳定回报的物业。

　　发展前景面临考验

　　虽然酒店式公寓在市场上有不错的表现，销售并不是什么大问题。但对酒店式公寓来说，以后的发展前景并不明朗。

　　首先，回报率是根本性的问题。我们来看几个已交付的酒店式公寓的例子：

　　以丁香公寓为例，2005年时售价在1.5万元/平方米左右，1套50平方米的公寓租赁价目前为5000~6000元/月，其年回报率约为10%。华润·西子中心，其3~14层为带租约的酒店式服务公寓房源，承诺业主有8年的租约期，投资者在付完首付款后，从楼盘交付之日起就能获得租约期内7.1%的年租金回报，东方金座，当时的售价为1.7万元/平方米，1套约40平方米的房型目前的租赁价为4500元/月，年回报率为8%左右。结合这些酒店式公寓的情况，我们认为：投资酒店式公寓从长远来看，收益比较稳定，但还算不上是一种高利润产品。因此，购买者的心态要放平，不要指望有暴利神话以及在短时间内获得丰厚收益。

　　其次，是养房成本的问题，可能会影响部分投资收益。酒店式公寓一般都有不低的物业管理费。如地处黄龙的世贸丽晶城，其物管费为5.8元/平方米/月；而华润·西子中心的物管费为5.5元/平方米/月，较晚开盘的元丰·钛合国际物管费也达到了4元/平方米/月。这些高昂的物管费意味着：假如在一段时间内无法成功出租，房东要承担的养房成本是不低的。

　　再次，是市场上的大量房源。根据阳光顾问对市场的统计，光是直接定义为“酒店式公寓”的楼盘近期就有10个左右在售，而且，新开发的酒店式公寓数量也在不断增长之中。而据业内人士反映，由于酒店式公寓的客户有其特定的局限性，主要集中在在杭外企的高管人士以及企业的高级白领一族，除此以外，还有一些外地做生意长期在杭居住的人士。对他们来说，精装修酒店式公寓居住方便、交通便捷的特点是非常具有吸引力的。作为杭州最早的酒店式公寓——财富中心酒店式公寓，目前保持了80%以上的高出租率，正是由于满足了以外企高管为代表的高端客户群的需求。但这样的客户群体到底有多大，他们是不是真正愿意选择酒店式公寓还是一个未知数。加之酒店式公寓近阶段的频频推出，是不是真的迎和了市场的需求，目前还不得而知。因此，面对如此多的酒店式公寓房源，对市场的承受能力是一个巨大的考验。

　　（梁昊）