城郊“小产权房”玄机有几重

　　建设部近日发布的“风险提示”和国土资源部“通过法律途径解决”，将“小产权房”推进舆论旋涡。

　　南京城郊“小产权房”

　　有的已经住进几万人

　　笔者日前在南京市雨花、江宁等地采访时，一名街道办主任说，城郊的“小产权房”从２０００年左右就有了，一些村组、街道、社区纷纷圈地搞起了房地产开发，有的村组开发的项目已经住进去几万人，从来就没人管过。这些小产权房实际起到了经济适用房的作用，因为价格便宜，吸引不少中低收入者购买。

　　东部沿海近年来城市化加速，城市周边农地进行建设开发，“小产权房”不少。长三角某临江城市有多个江中小岛，原本以农业生产为主，近些年来发展旅游业带动经济发展，一些小岛上的乡镇通过开发别墅类房地产吸引城市居民买房。笔者看到在风光秀美的一个小岛上开发了一片片的联体别墅。据当地村民介绍，这里的别墅是由镇里开发，销售价格从１０几万元到４０几万元一栋，吸引不少城里人买。

　　利润到底有多大

　　笔者近日走访了南京市城北、城南城郊接合部多个集体土地上开发的商业楼盘。一家楼盘明年底交付，但销售人员告诉记者，产权证和土地证要到２００９年底才能办理。另一家楼盘则表示，目前只收８５％房款，如果办不齐两证，另外１５％房款就不收了。

　　这两个“小产权房”项目的销售价格比周边同类商品住房便宜不少。据销售人员介绍，这个项目的前几期都卖得很好，普通住宅和别墅所剩无几，新开盘的项目前来咨询的人很多。

　　一位曾操盘此类项目的业内人士向记者解释了售楼玄机。这几年出现“小产权”开发热的一个重要原因是土地没有经过用途变更和上市拍卖，价格便宜。往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发，利润惊人。

　　江苏省社科院院长宋林飞说，价格相对便宜是“小产权房”的最大优势，“我们做过调查，在一些城市，同一地区的‘小产权房’比商品房价格低３０％左右。”

　　谁是“小产权房”得利者

　　随着各地工业化、城市化，城市郊区土地增值快，受利益驱动，一些基层干部通过搞房地产开发获取暴利。开发商在农村集体土地上违规开发房地产，获利空间大。

　　在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，大多被开发商和村委会负责人以及部分“利益攸关者”获得。不少村民告诉记者，搞房地产开发主要是镇村干部操作的，失地农民短期内虽然获得一定收益，长期保障则无从谈起。

　　实事求是清理

　　江苏省国土厅有关负责人说，集体土地建商品房是违法行为。我国的土地管理法对集体土地转为建设用地规定了严格的审批程序，无论规模大小，都须经过省级以上人民政府批准。集体土地要建商品房，前提是集体土地征收为国有土地后，经招拍挂进入土地市场公开竞争。目前市场上的“小产权房”，没经过用地审批，未经过土地市场。

　　他说，集体土地进入市场只有一条路：国家征收。而要解决现有的“小产权房”，靠每年的土地利用指标逐步消化，是个漫长的过程，因为“农转用”土地指标每年在减少。这些已建商品房的集体土地，如要“农转用”，须经评估，补缴土地出让金。但现在这个钱谁来收，向谁收，是一笔糊涂账。目前，南京没一家集体土地建商品房办到土地证。

　　他表示，“小产权房”最大的问题是风险大。

　　南京市国土部门负责人表示，“小产权房”历史成因复杂。当前，国土部门主要是防止新的“小产权房”开发，对此前已经建成的“小产权房”，要针对具体情况实事求是做出处理。

　　（邓华宁 姚玉洁）