外地炒房团大举进入重庆

　　重庆不是深圳、上海，三大因素凸现投资风险

　　“都已经疯了，这么大的雨都还有如此多的人来看房子。”重庆鲁能开发（集团）有限公司的一位工作人员惊叹道。

　　7月18日，重庆正经历着百年一遇的大雨，不过这并没有影响购房者的情绪。当地国土局的数据显示：18日，重庆主城各区楼盘总销售量为1599套，创下2007年的单日销售纪录。

　　外地购房的比例不断上升，这正成为重庆楼市不断被推高的重要原因。当地观察者分析，外地投资者想把重庆楼市当成当年的深圳、上海楼市来炒，不过，重庆的自然条件和经济基础决定了其与深圳、上海不同，这些投资者可能会像前两年的温州炒房团一样，在重庆遭遇滑铁卢。

　　炒房者“王女士”

　　当重庆的楼市开始“热涨”的时候，江西人王女士来到了重庆。

　　她抵达重庆的时间，是7月6日晚10点左右。和她一起来的，有她的弟弟和生意上的合伙人。到达重庆的第二天开始，在当地生意伙伴的带领下，她马不停蹄地奔走于各大楼盘之间。

　　7月10日，完成了一切购房手续的王女士，离开了重庆，同时在这里留下了17套以90平方米为主的房产，总价值超过700万元。

　　王女士的经历与中国房地产市场的发展密切相关。根据王自己讲述，她的第一桶金来自于“炒房”。那是在江西南昌。而现在，她已经介入当地房地产市场进行开发，拥有自己的产业，身家上亿。

　　“南昌的房价在2004年左右开始启动，”王说，“那时候我开始炒房，开始是一套变两套，两套变六套，六套变十套，十套之后就是一栋。”而现在，王在江西拥有自己的酒店、房地产开发物业，以及用于投资的若干商铺。

　　她自己估计，自己名下的资产差不多有一个亿，而每年大约增值在千万元以上。

　　王对重庆的楼市有自己的分析，她认为，重庆这波行情，有点像当年江西南昌启动的时候，“房价会涨上去，然后会在一个位置上徘徊，但三五年之内翻番是没问题”。她说，不管后来行情如何，她打算对重庆的房产持有3年以上。“房地产是个中长线投资。”她也不着急。王女士在重庆用于选房的时间，到手续全部办完，前后不过3天。在短短的三天里，她看了超过20个楼盘。“天天晚上脑子里都是楼盘，”她对她有些疲惫的神情表示歉意，“每时每刻脑子都在迅速的盘算。”

　　王说，她所见的楼盘售楼部都在排队抢购，有不少背着包的外地人。福建、广东、浙江的人，她都遇见过。外地人来抢房，本地人也正在觉醒。

　　三大主力

　　不能确定像王女士这样的外来投资者对重庆此轮疯狂做了多大的贡献，但一个事实是，重庆楼市的销售纪录不断被刷新。

　　当地国土局的统计数据显示，继12日重庆单日卖房首次突破千套后，重庆楼盘18日卖出了1599套，创下今年平常单日销售的最好成绩，直逼今年当地春季房交会销售纪录。在是次房交会上，其平均销售量也仅1500余套，这其中还包含在平日谈好合同约定集中签约的部分。

　　此前，截止到7月15日，重庆的单周销售量已经连续三周突破5000套，分别为5422套、5118套、5657套。

　　重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（简称中原地产）的数据显示，在7月9日至15日一周内，“7月11和12日均出现少有的单日销售过千套，分别达到了1147和1264套。本周是持续第三周一周成交套数超过5000套，与去年同期相比，成交面积和金额的增长幅度更是达到263%、275%。”

　　重庆购买力为什么突然爆发

　　“根据我们的统计，最近几周的投资性购买和自用购房的比例为6∶4。”重庆钢运置业代理有限公司董事长代育松如此告诉记者。而中原地产一负责人则认为，重庆楼市从6月启动以来，外地投资者的购房比例应该在20%~30%左右。从现在的情况看，外地购房者的比例还有上升的趋势。此前，重庆的外地购房比例在5%以内。

　　王女士并非个案。当地主流媒体报道，“在金科云湖天都，5位深圳客户前来咨询，不到1小时就买下12套房子。而另一销售人员又签下了上海买家的单子。”7月16日，阳光100的销售人员称，房子已经告罄，均价为4600元/平方米。其中外地购房者占到50%以上，甚至台湾、香港人都有。而珠江太阳城的均价则涨到了6200元/平方米，其在二月份时候均价不过4300元/平方米，而外地购房者占比大约在20%左右。

　　位于南滨路中段的海棠晓月情况更为突出，其销售人员称，现在已经没有小户型，只有230平方米、250平方米、280平方米的大户型。外地购房者有30%左右，主要来自深圳、上海、北京。“他们大部分都是一次性付款，有的客户还是一次性买了十几套。”

　　上述当地观察者介绍，现在到重庆炒房客主要有三大主力，一是来自广州、深圳的，二是来自江浙的，三是刚刚同被批准为国家统筹城乡试验区的成都炒房客。本周一，一个多达40人的福建炒房团刚刚造访重庆，而重庆同创集团的营销总监何刚介绍，深圳某报纸组织的购房团将在本月入渝购房。重庆此前鲜有这种外地购房团有组织进入的情况。

　　下半年可供13万套

　　“外地投资者大举进入重庆将面临几大风险，因为重庆毕竟不是深圳、上海，其有自己的特殊性，这些炒房客也许会像前两年的温州炒房团一样败走重庆。”上述观察者分析。

　　在中国楼市声名显赫的温州炒房团在深圳、上海、北京等地得手后，于2004年春开始进入重庆，不过，重庆楼市并没有像他们预期的一样大涨。在2006年，温州炒房团开始甩卖其在重庆投资的房产。

　　“这些投资客经历了上海、深圳楼市的疯狂，就总觉得重庆也会经历类似的大涨过程。不过，重庆不可能像深圳、上海一样，比如深圳的地理位置就决定了其优越性。”中原地产一负责人分析。记者调查发现，外地购买者比较倾向于小户型、江景房，比如珠江太阳城、海客瀛州、骏逸第一江岸、海棠晓月、阳光100等等都非常受外地炒房客的青睐。

　　上述观察者认为，江景房在深圳、上海是比较稀缺的资源，但是，重庆的自然条件使其湖、山、江等景观资源都不缺乏，比如学府大道69号就背靠南山这样一个天然氧瓶，所以重庆江景房的投资价值远不及深圳、上海。

　　这是重庆市渝中区一角（7月6日摄）。自今年6月中旬国家批准重庆、成都成为“统筹城乡综合配套改革试验区”以来，在6月17日至30日短短14天时间里，重庆主城区商品房均价上涨了7.8％。

　　（周衡义 摄）

　　这还只是

　　表面层次的原因

　　

　　何刚认为，下半年重庆房价肯定还会涨，但是这还要取决于供应情况。前述观察者也认为，重庆楼市一直有充足的供应，这和深圳完全不同。相关数据显示，深圳一年的供应不过100万平方米，现在深圳关内基本无房可供。

　　中原地产的数据显示，7月9日到15日，重庆有9个楼盘开盘，推出房源约2650套，新推项目涉及主城7个区；此前两周中，分别有11个、8个楼盘开盘，推出房源3200套、1460套。

　　重庆市规划局7月17日发布统计的数据则显示，今年上半年都市区规划行政许可项目中，核发的住宅建筑面积达1788万平方米，比去年同期增加了67.42%，预计将在短期内陆续投放市场。而在下半年，重庆将有1300万平方米的住房供应，折合13万多套商品住房。

　　此外，不动产联盟中国首席代表董仓山认为，重庆以前是一个老工业基地，主要以产业工人为主，而这些产业工人的购买力是非常低的，重庆目前的辐射力肯定不能和深圳、上海，甚至不能和成都比，上海是一个国际性的大都市，有大量的外地甚至外国人进入居住，而成都也有20多个地级市，以及西藏、新疆等地的购房者做为消费主力。

　　“而重庆以后的辐射力还值得观察。”前述观察者说。

　　（据21世纪经济报道）

　　“炒房”风险

　　不可不防

　　

　　如今，众多中小城市的房价也出现快速飙升。从３月份起，广西北海市连续数月房价上涨幅度居全国７０个重点调查城市首位，安徽蚌埠市５月份上涨幅度排名第五。在一些房价上涨迅速的地方，“炒房”是一个重要的助推器，“炒房”风险仍然未被充分认识。

　　去年下半年起，北海市外地人购房数量异常增多。今年１~６月份外地人购房比例为５９.３％，６月份达到６７.９％。与此同时，房价也“水涨船高”，新建商品住房每平方米从１８００多元升到２０００多元，部分楼盘超过３０００元。业内人士透露，购房者中，不少外来人员动辄购买十几套甚至几十套住房，短期炒作的痕迹十分明显。

　　“炒房”的拉抬作用，导致众多中小城市房价飙升异象。一些炒房团游走于各个城市，有的将自有资金倾囊入市，有的通过典当公司、财务管理公司等与开发商合作，炒作概念，抬升房价，借助社会上因心理刺激形成的跟风潮，将住房脱手。因此，跟风者不能不警惕其中的风险：当一个城市大部分住房变成炒作牟利的对象时，价格偏离价值，“击鼓传花”的游戏一旦停住，接盘者将得不偿失，甚至损失惨重；如果通过银行按揭贷款，银行随时可能成为负资产的“埋单人”。

　　目前各地房价过快增长的状况未能扭转，有诸多原因，但与一些地方政府和金融机构认识不到位、未能形成合力有关。各地对于“炒房”现象，应采取措施予以遏制。炒房往往与未建先售、捂盘惜售、发布虚假信息等违规行为相伴而生，特别是一些中介公司违反规定，囤房吃“差价”，充当“炒房”先手，应通过严格监管予以规范和打击。此外，政府要加快经济适用房和廉租房建设，尽快真正让低收入人群“居者有其屋”。     （ 梁思奇）