东阳业主一套房子

　　缩水50平方米

　　公摊面积到底如何计算    律师支招规避风险

　　当购房逐渐成为大部分人的人生必经之事后，购房者对房地产市场上种种行为的不满和投诉也越来越多。购房者之所以意见特别大的原因之一就是在买房过程中，有许多事情是他们弄不清楚，把握不了的。

　　房屋的公摊面积就是其中最不透明的一项，很多购房者根本搞不清什么是公摊面积？哪些面积要公摊？为什么要有公摊面积？按照许多人的看法，公摊面积不是自己户内的面积，却要自己付钱，而且长年累月地多交管理费，更令购房者觉得“冤”的是交了钱也弄不清楚哪些公共设施是业主的，哪些公建是开发商的？这些问题无法清楚界定，纠纷也因此产生。

　　东阳业主遇到麻烦事

　　房子使用面积大幅缩水

　　2005年底，成先生在东阳购买了一套面积为167.4平米的房子，按计划将在今年年底交付。房产位于东阳海德国际公寓1号商住楼的16楼。签订购房合同时，售楼人员口头承诺公摊面积在30%左右，因为是高层住宅，公摊面积本身就比多层住宅高出一些，成先生认为可以承受也就签订了购房合同。

　　可最近，他无意间在东阳房地产管理局的网站上看到他购买的海德公寓一号商住楼的公摊系数高达0.4316，这就意味着原本购买的167.40平米的房子实际使用面积只有116.9平米，整整缩水了50.5个平方。原本想买套大点的房子让一家人住得安心舒适一点，可怎么也想不到会是这样的结果。成先生觉得自己的权益受到了侵害，和开发商交涉无果的情况下，选择了向媒体求助。

　　房产商现身说法

　　公摊率，公摊系数，到底哪个为准？

　　编者赶到东阳的时候，恰逢星期日，海德国际公寓的售楼部只有一个值班人员。说是刚来没多久，不了解情况。随后，编者拨通了销售经理的电话，询问有关公摊系数过高这一情况。姓关的经理回答说，公摊面积30%的承诺并没有错，是房产管理局的公告发布错了。开发商当初承诺的30%是公摊率，而房产管理局公告的0.4316是分摊系数。这就把成先生弄糊涂了，这两个概念有什么区别呢？公摊面积究竟是怎么计算的呢？

　　根据建设部[1995]517号文——商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）第十一条公用建筑面积分摊计算方法，各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。

　　从上面我们可以看到，公摊面积大小是由公摊系数决定的。那么，公摊系数和公摊率有什么区别呢？首先，他们计算方法就不同，公摊系数＝公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积；公摊率＝公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积。由于公摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一主体而言，公摊率是肯定小于公摊系数的。正是因为这点，在销售过程中，售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念来“迷惑”购房者，使人产生公摊较小的错觉。

　　建设部法规明确规定

　　公摊面积怎么摊？

　　什么是“整栋建筑物的公用建筑面积”？在一个小区里，哪些属于公共建筑面积，这些面积哪些可以用于公摊，哪些不用摊？

　　根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》规定，可分摊的公用建筑面积为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间，也不可用于分摊的有：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；2、售房单位自营、自用的房屋；3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

　　明确了公摊的范围，也要明确公摊面积的计算方法，每户分摊的公用面积＝公用建筑面积分摊系数×每户套内建筑面积。

　　律师见招拆招

　　教你避免风险妙招

　　事后，我们看见了成先生和开发商签订的购房合同，关于面积，合同约定得非常模糊，只标明了所购房产的建筑面积，而套内面积和公摊面积都没有标注，连合同上明确说明有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明的附件，成先生表示也没有见到。

　　对于这一案例，浙江浙联律师事务所朱建鎏律师认为，这是一起典型的因公摊面积与套内建筑面积比例不相称引起的纠纷。新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。

　　为此朱律师总结几个规避风险的妙招，以此提醒广大消费者：

　　第一招：明细合同约定

　　由于到目前为止国家没有明确规定公摊面积与套内面积之间的合理比例，因此购房人与开发商签订合同时，一定要严格按照国家的相关规定，与开发商详细约定所购房屋面积确认及面积差异的处理方式，特别要详细约定建筑面积不变而套内建筑面积、公摊面积发生误差的处理方式，这样才能有效防止所购房屋套内建筑面积变小，分摊过大。

　　第二招：索取公摊数据

　　针对某些楼盘确实存在公摊面积异常的，购房人应特别注意向开发商索取公摊数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益，如果确实不合理，可以通过法律的途径维护自己的权益。

　　第三招：查阅有关资料

　　业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

　　维权热线：

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