先商业后地产

　　杭州新型社区商铺扛起“隆市”大旗

　　从2004年起，杭州商业地产进入“社区商铺”时代，社区商铺成了商铺乃至商业地产的供应主力，商业地产随着大片大型社区的开发而走向市场。从商铺业态来看，杭州的商业地产呈现出这样的特征：主城区社区商业新开发的供应量相对较小，特别是一些商业坪效较高（单位面积产生的效益）的商圈，如庆春商圈，武林商圈，城西区域等供应量相对乏力，这主要是和主城区新的楼盘供应量有很大的联系。而杭州一些发展中的副城、新区的商业开发可以说是热火朝天，社区商铺已经成为供应的绝对主力，城北、临平、老余杭、滨江、萧山等板块的供应量都非常大。

　　现在在杭城成熟的社区商铺有两种类型，一种是以中山北路（特别是以解放路到体育场路这一段）和新华路为代表的老社区商业；一种是以红石中央花苑的“宜家道”，文二西路世纪新城和三墩亲亲家园的社区底商为代表的新型社区商铺。

　　新华路和中山北路社区商业的形成，经过了几年的业态积累。现在的新华路和中山北路，银行、餐饮、服饰、便利店等各种业态的入驻，两条不大的马路聚集了较高的人气，这和这里众多成熟的老社区有着息息相关的因果联系，一些重要的服饰品牌如劲霸男装，七匹狼，阿迪达斯ADIDAS，耐克NIKE等一系列一线品牌的进入，也使得这几块区域吸引了众多关注的目光。从杭州盛世管家掌握的数据量来看：新华路和中山路较高的人气和相对较低的租金，是很多业态主都想入驻的重要原因。

　　2005年红石中央花苑的“宜家道”推出，开发商首先引进了国际著名咖啡连锁——星巴克STARBUCKS和国际快餐巨头百胜旗下两个重要品牌必胜客PIZZAHUT和肯德基KFC，提高整个“宜家道”的整体品位。随后韩梦园（韩国料理）、体育著名品牌阿迪达斯ADIDAS、耐克NIKE、彪马PUMA的进入，使得这条南北不过300米的社区商铺“宜家道”，成为极具品位的特色“小资”街道。

　　无独有偶，世纪新城的底商先后也有银行（建行，中国银行）、药店（佐佑源药店）、品牌面包店（欧秀蛋糕坊）、品牌服饰店（阿迪达斯ADIDAS，彪马PUMA等）等进入，这个社区大盘日渐拥有完善的商业配套。

　　再到城北三墩的亲亲家园去看，两岸咖啡、新华书店、知味观等名店在亲亲家园的“大围墙”里设下了门面，而肯德基等商业品牌也即将入驻，这将有效补充整个大城西和大城北概念中欠缺大型商业中心的格局。

　　“宜家道”和亲亲家园的社区底商的开出，直接刺激了红石中央大厦和亲亲家园4期的销售。但红石中央花园的“宜家道”，世纪新城的底商和亲亲家园的社区商铺，其作用并不仅仅提升楼盘的品质和心理价位，它们可以看作是一条条独立的商业街。“宜家道”和亲亲家园商铺的意义在于，改变了房产商之前造房子、卖房子，卖完房子卖商铺的局限，尝试了一种“先商业再地产”的长远战略。

　　亲亲家园社区商铺最终目的很明确：房子之外的功夫，最终还是为房子。用坤和建设总经理王慧敏的话来说：“商铺是为住宅服务的，如果把商铺直接卖掉或干脆把商铺也做成住宅，可能短期内能多些进账。但我们的出发点，不是多卖100套房子，而是商业聚来的人气，可以多卖几百套几千套房子。”是啊，一间200平方米的星巴克，可以留住20位白领，多卖出2000平方米的房子，这笔账谁不会算？

　　这并不是个例，这是目前在建在售近郊大盘共同的念头。据了解，闲林的翡翠城、爵士风情、江南春城等大盘也在规划“大社区里的小商业街”；老余杭的良渚文化村，其商业街“玉鸟流苏”今年也将动工；下沙的多个住宅项目，正在纷纷启动底商运作。

　　随着开发商营销理念进一步创新，这种过去不敢想像的做法如今逐渐被开发商重视并运用得游刃有余。随着整个商业地产市场的变革和发展，商业中心和社区商铺共同兴旺促进整个社会经济的发展，物业开发商、社区居民、投资者、业态商家乃至整个社会都将共赢，人们何乐而不为呢？        

　　（盛世地产 沈天笑）