地价迭创新高

　　杭州市中心房价

　　会进入2万元时代吗

　　地价连创新高

　　凸显企业购买力

　　用“疯狂”来形容杭州最近的土地市场也许不算过分。自绿城联合葛洲坝以近1.2万元/平方米的楼面价拿下钱江新城地块后，下沙“航母地块”被拍出2450元/平方米的楼面高价，比数月前出让的世茂地块贵了整整1100多元。一个月不到，被称为二流地段的城北“金松洗衣机厂”地块被旅游房产以12245元/平方米的楼面价摘走，比武林广场核心地段的“杭汽发”地块还高了整整1400元，让人直叹 “没有最高，只有更高”。

　　比之以前，开发商似乎变得越来越有钱了，动辄十亿数十亿“砸”向土地市场。工信房产总经理助理蔡华军分析，三大因素促成在杭开发商购买力迅速增强。其一，联合拿地的现象增多，绿城和滨江、万科和坤和、绿城和葛洲坝，都是联合拿地的范例；其二，上市让开发商变得更有钱，绿城就是最好的例子。对于非上市房企来讲，为了谋求上市，也不惜高价储备土地；其三，外来大牌房产商不断进入杭州市场，他们大部分实力雄厚。

　　资金实力强大的企业不断出现，强势资源整合趋势进一步加大。一方面，挤压了中小房企的生存空间，另一方面，资源（主要是资金、土地）越来越集中在少数开发商手里，市场相对垄断，容易形成利益联盟，促进地价上升。

　　市中心房价强劲上扬

　　拉升郊区房价

　　金松洗衣机厂地块楼面价即达12245元/平方米，初步测算，若要赢利，售价必达2万元/平方米以上。作为一块并不算特别优质的地块，金松洗衣机厂为市中心地价树立了一个新的标杆，深刻影响杭州市中心的地价、房价，进而影响整个杭州楼市。

　　地价标杆效应迅速向周边传递，最先受益的是地块周边的楼盘和二手房。先是几个原来销售不咸不淡的楼盘火爆了，再是附近的二手房价也开始上扬。据说当时“杭汽发地块”被拍走后，红石中央花苑二手房就开始活跃，现在“原金松洗衣机厂”的地拍出后，那里的房东更是牛气，挂价一涨再涨，“人家楼面价都赶上这里的挂牌价了，两个楼盘地理位置又差不多，为啥不涨价？”房东这样反问。

　　最近几个月杭州市中心楼市强劲上扬，金松洗衣机厂地块无疑起了个巨大的推波助澜的作用。接下去，该地块必定会成为即将出让的浙江工商大学地块的重要参照。而对于曾因高地价而饱受争议的金都·城市芯语来讲，也不啻是个重大的利好。加上杭汽发地块，上述提到的几块地自然禀赋都不弱于洗衣机厂地块，可以预见，这些项目面世时的价格必定在2万元/平方米以上。以点带面，这些项目也极有可能带动整个市中心的房价迈向2万块/平方米的台阶。

　　在蔡华军看来，市中心房子和土地目前被推到如此高的价格，除了跟市场信心有关，与政府郊区放地不足郊区化发展不足也有重大的关系。因为郊区化不足，市场没有形成良好的梯度效应，结果越来越多的人包括本应在郊区置业的群体也被迫挤在市区，本来应该作为少数人游戏的市中心楼市变成了多数人的游戏，加上大量外地富裕购房群体的支撑，房价自然变得越来越高。

　　而市场本身又是一体的，市中心过高的房价必然向周边传递，进而带动边郊乃至郊区的房价上扬。

　　市中心房价

　　会无限上涨吗

　　几乎可以肯定，不管是市区还是郊区，房价太高肯定是不利的，特别是非理性上涨。从近几年的市场来看，即便是在宏观调控时期，市区房价也是最坚挺的，最近更是坐飞机般上扬。那么，市区房价是不是会无限上涨下去呢？

　　蔡华军认为，应该不会。很多人都知道著名的“中部塌陷”理论，随着周边区域的成熟和上升，中部本身可能会面临一个上升的极限进而陷入相对塌陷的状态。举个很简单的例子，如果城市公共交通很发达，城郊之间的交通很便捷，而郊区的配套也变得很成熟，市民就没有必要花费很高的房价来住在市中心，前期过高的市区房价有可能因为郊区的成熟而理性回落。目前，杭州正在进入这样一个时期，地铁在开工，郊区商业配套也在逐渐成熟。

　　从这个意义上来讲，面对市中心楼市强劲上扬，一方面，开发商要警惕风险；另一方面，购房者也要慎重抉择，想想花费那么高的代价住在市中心是不是值得。

　　下沙板块：高性价比住宅区

　　“中庆第6大道精装修小户型公馆开盘漏夜排队现象，是下沙魅力开始展现的重要标志。”中庆置业总经理曹福明说，“下沙发展潜力开始受到购房者的关注与追捧。”

　　随着杭州市“城市东扩、沿江开发”城市发展战略的实施，下沙正在巨变。目前下沙副城已吸引了30多个国家、406家外资企业落户。经济快速发展，大大促进下沙升温，下沙新城正在迅速城市化。如今下沙人口30万，预计2010年达到50万。随着德胜路、快速公交线投放使用，沿江景观绿化带的建成，地铁一号线的建设， “城市东扩”，下沙日趋便捷。

　　困扰着东区的地铁滞后通车问题也有望尽快改善。据悉，今年6月份下沙西站将启动建设，中心站和东站的建设计划，分别安排在今年的8月和10月。2011年底文泽路站以西约4.8公里线路建成运营；2008年底完成文泽路站以东段的技术前期工作，2009年力争启动建设。

　　第6大道精装修小户型公馆每平方米4000多元的价格，具有极高的性价比。再加上项目的地段优势：毗邻下沙东区大学城，大型居住区，南靠6号迎宾大街，西邻百年名校杭四中，文海中小学，下沙文体中心，以及出口加工区和新加坡高科技园区。由于第6大道公馆商住两用性，其小户型公馆(A座)为18层的流线型板式建筑，1-3楼为商业裙楼，4楼以上为标准层，40-80平方米精致户型，个性化设计风格，可以满足居家、办公和投资的需求。

　　目前下沙商业大都集中在西区，所以东区商业地产开发潜力巨大。第6大道拥有5万平方米左右的商业总面积，将引进大型的著名商业项目，有望打造以下沙东区为中心的商业巨舰。前段时间世茂房产、南京朗诗置业和北京金隅嘉业相继介入开发，又给这个板块注入了强劲的发展动力。曹总保守估计，三五年内，随着海天城、梦琴湾和伊萨卡等楼盘相继交付，该区域商业人气越来越高。

　　（徐周波 陈挺）