杭州排屋到底分布在哪几大板块

　　曾经的过渡产品现在渐成第一居所

　　最近，赞成·岭上副总经理沈飚心情不错，他们开发的楼盘赞成·岭上开盘还有好几个月，80多套排屋就已经被预约一空，形势之好，令人惊喜。

　　惊喜的不止是开发商，还有二手房中介机构。华邦地产相关人士透露：“近半个月来，我们已接连成交了闲林一带的五六套排屋，比如大华·西溪风情、江南水乡等。”种种迹象显示，杭州住宅市场上，排屋俨然已经成为香饽饽。

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　　曾经的过渡产品现在渐成第一居所            

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　　排屋日渐稀缺

　　主要分布近郊

　　

　　排屋受市场追捧，跟郊区的交通、配套逐渐跟上大有关系。郊区的可居住性进一步增强，作为良好的改善舒适性居住产品，排屋自然会大受欢迎。

　　“排屋一般分布在近郊，相对于城市中高档公寓，两者价格相差不大，但因为排屋拥有天然的环境优势，而且有天有地，户型也更大，交通距离也不是很远，作为居住产品的优势非常明显。” 沈飚分析，除了自住，排屋还是良好的投资性物业。“排屋是政策控制性产品，长期必定稀缺；从地理位置来讲，排屋所处的郊区通常是新兴板块，比成熟的市区市场可能会有更大的价值上升空间。”他举了九溪云栖蝶谷的例子，该盘2005年底交付，当时200多万元一套的排屋现在已经涨到400多万元，涨了近一倍。

　　锦天房产总经理助理章来军分析，排屋客户群一般在中产阶层偏上，并不是很高端，这就决定了他们一定程度上会考虑距离以及生活成本。因此，杭州的排屋主要分布在近郊，比如闲林、之江转塘、湘湖、银湖、小和山，此外，良渚（良渚文化村和新湖·香格里拉）、下沙（伊萨卡和星星港湾）、临平、闻堰也有部分排屋。远郊如青山湖，以别墅为主，排屋就比较少。

　　当然，排屋分布近郊跟这种房产品本身特性有关，排屋是一种资源性产品，与环境资源密不可分。只要环顾杭州排屋市场，基本上分布在杭州近郊水资源丰富的板块。

　　目前杭州市场上排屋已经显现出稀缺的态势。杭州代表性两个排屋楼盘大华·西溪风情和通和·南岸花城，排屋都卖得很好，已推房源基本售謦。

　　高档排屋在西溪

　　之江、湘湖也不错

　　在杭州各大板块中，闲林早期排屋分布最多，江南春城·竹海水韵、赞成·荆山翠谷、金都雅苑、广瑞·瑞城、华安·西溪山庄，包括近邻的华立·江南水乡以及大华·西溪风情等，组成了杭州最庞大的排屋军团。此外，银湖也有不少的排屋产品，七里香溪有部分排屋，美达·五月香山、清源·上林湖，包括最近上市的九龙一号，都以排屋为主。湘湖板块的苏黎士小镇和奥兰多小镇也有不少的排屋，但前者房源已经不多。目前，后续排屋供应量最大的楼盘是华安·西溪山庄，大华西溪风情只开发了2/3，后期还有不少排屋面世。

　　章来军分析，目前市场上最高端的排屋在西溪板块，大华·西溪风情即将推出的130套瀚宫组团，面积在280—300平方米，每套价格都在500万元以上，堪比别墅。此外，绿城在西溪的项目绿城·留庄，排屋面积在300平方米以上，售价预计在2万元到3万元每平方米，也就意味着每套价格最低在600万元以上。绿城·留庄的邻居华元·六号大院采取紧跟留庄的定位策略，也将被打造成高档排屋，售价预计在25000元/平方米。西溪板块依托西溪湿地，拥有天然的环境优势，更因为离市中心、西湖距离都很近，有着形成杭州最高端的排屋群的客观条件。

　　西溪之外，之江转塘和萧山湘湖也具有打造优质排屋的环境和区位优势，组成了杭州排屋的第二梯队。

　　早期排屋身份比较模糊

　　现在过渡产品渐成第一居所

　　排屋早期的身份非常模糊。早期的排屋主要分布在别墅社区里，是开发商为提高别墅社区的容积率所做的一个补充产品。后来排屋渐渐地在多层、高层楼盘中出现，排屋的身份进一步模糊，被戏称为“别墅的缩小，公寓的放大”。此后，随着市场逐渐明朗，消费者选择越来越理性，排屋开始作为一个相对独立的产品为市场所认知。比如，排屋产品越来越呈现向近郊集中的特点，就是市场调节的结果，而购买排屋的消费群体也在向中产阶层集中。

　　正因为早期排屋的身份比较模糊，常常以一个附属者的身份出现，开发商也不是很重视，所以早期的排屋整体品质做得一般。在很多人的印象里，排屋往往被当作从公寓到别墅之间的过渡产品，在多数开发实例中排屋户型就是简单的公寓户型的放大，或者别墅户型的缩小，建筑风格单一、户型不够实用又缺乏创新。此后，开发商做了一些积极的尝试，取得了比较好的效果，比如，通和·南岸花城4露台设计，竹海水韵的中庭设计，在户型创新以及舒适度方面做了很多努力，很受市场欢迎。此外，在风格上，开发商也突破单一的欧风美雨西式风格，做了一些中式的尝试。不过，章来军觉得，这种尝试开发商更多的是从丰富产品的角度去考虑，比如颐景山庄、桃花源，包括星星港湾，中式排屋都只是一小部分，桃花源更只有10来套，完全是西式排屋的补充。在纯中式排屋中，早期的华立·江南水乡和现在的九龙一号，可圈可点。

　　作为别墅排屋楼盘的操盘者，章来军对别墅排屋市场做过比较深入的研究，他发现杭州的排屋主要以复合性产品为主，纯粹排屋楼盘很少。目前市场上比较纯粹的排屋楼盘是九龙一号，大华·西溪风情也基本以排屋为主，排屋楼盘由早期的别墅里的排屋向公寓里的排屋过渡。现在近郊楼盘中，有些楼盘已经摒弃了多层产品，直接在小区里建高层和排屋，比如转塘的赞成·岭上，萧山的凤凰家园、金色钱塘等。这种规划开发商显然是出于经济的考虑，排屋加高层和多层产品的容积率是一样的，但售价却可以更高，而且建造部分排屋有助于提升小区整体的环境和档次。相信这会是以后近郊楼盘发展的主流。

　　沈飚分析，市场的发展趋势是，别墅豪宅化，排屋公寓化（和城市中高档公寓共享客户群，并且本身主要分布在公寓型楼盘里）。随着排屋和别墅的渐渐脱离，排屋承担的别墅度假功能在淡化和消失，其第一居所的功能在不断强化。因此，排屋市场本身将会更加细分，其定位必定会越来越明确。这种趋势将深刻地影响后续排屋的开发。