破解配套先天硬伤 两年主推商业用地

　　滨江：杭州市郊

　　可实现居住板块浮出水面

　　本月又有三宗商业办公用地出让

　　□ 李永生

　　滨江两年推出大量商业用地

　　去年推地量是住宅的3倍

　　在杭州地产新兴的市郊板块因为先天配套不足，可实现居住性大打折扣，购房者因此往往犹豫不决，不敢下单。人们一直在追问，哪一个市郊板块最具可居性？

　　也许从商业用地的供应可以看出点端倪。

　　6月11日，杭州市国土局新挂出4块出让用地，其中有3块在滨江，全部是“商业办公用地”。

　　这3块商业用地位于三桥和四桥之间，位于规划中的滨江CBD。三块地都不大，最大的一块杭政储出【2007】28号地块11233平方米，不到20亩，29号地块7699平方米，30号地块6997平方米。三块地的容积率在3到5之间，加在一起的总建筑面积近12万平方米。目前，附近有30万平方米体量的大型商业项目星光大道在开发，附近聚集有160多万平方米的“总部基地”

　　作为注册土地估价师，长期从事投资工作，王建春保存并整理了杭州市历年的土地出让情况。据他提供的数据显示，2006年，滨江共出让了23块土地，其中有17块是商业用地，在数量上几乎是住宅用地的3倍。

　　种种迹象显示，滨江在经历了近几年大规模的住宅开发之后，大规模的商业开发已经拉开了序幕。滨江也许会因此成为越来越多的郊区置业者的首选。

　　滨江商业地产有着现实支撑

　　在杭州各大区块中，滨江近几年一直保持可售套数和成交量两项指标的冠军。星光大道是滨江区的重要商业项目，其销售主管黄薇作过统计，滨江1桥和3桥之间，住宅总开发量达500多万平方米。尽管有如此大的住宅体量，但因为是新区，商业配套一直是滨江颇受质疑的一个“硬伤”，也是滨江住宅一直徘徊在相对低价的重要原因。

　　“地铁一开工，滨江的房价马上涨上去了”，风雅钱塘是滨江的一个大盘，作为一线操盘人员，其总经理助理蔡华军对市场的变化非常敏感。而在他看来，地铁的开工影响更大的可能是滨江商业地产的开发。“地铁是纯粹的城市公共交通，它能真正反映城市各区域的时间距离，对城市人流有着巨大的影响”，地铁的开工真正打破了滨江的交通瓶颈，而交通和人流是商业地产成功开发的基本保证。2007年、2008年是滨江楼盘的交付年，随着滨江大量人口的入住，一方面保证了商业物业开发所需要的人流，一方面也催生了对商业配套的大量的现实需求，所以，滨江在近两年推出大量商业用地，可谓正当其时，水到渠成。

　　而在王建春看来，滨江区政府近两年大量推出商业用地也有其现实考虑。一方面，通过前几年大量住宅用地的出让，滨江区政府财政越来越宽裕，能够支撑商用土地出让的低收入；另一方面，商用（包括办公）物业的大量运营将给政府带来大量的税收。

　　滨江大规模商业地产开发

　　方兴未艾

　　这次出让的三块地位于三桥和四桥之间，位于规划中的滨江CBD，滨江区政府就在附近，地铁直通该区域。据黄薇介绍，该片区规划有总部基地，有大量的企业总部落户其中，而总部基地就在星光大道两侧，总体量达163万平方米。目前，38个总部大厦中已有康恩贝、苏泊尔、浙江邮政大楼等入驻，其余正陆续建设。

　　目前，该片区在建有大型商业项目“星光大道”，总体量达30万方，项目拷贝好莱坞星光和香港星光大道模式，打造一站式生活、娱乐基地，全方位解决“吃喝玩乐”的问题。该项目预计年底开盘，因为其体量巨大，定位独特，能极大程度上解决滨江入住人口的日常生活配套问题，其启动基本上意味着滨江商用物业开发的大幕已经拉开。而随着近两年出让的大量商业用地进入开发阶段，滨江商用物业的开发方兴未艾。