主城集体走俏 市郊原地踏步

　　杭州当下二手房价格两重天

　　专家提醒：目前周边区域的配套正在逐步完善，选择周边区域不但购房压力较小，而且未来潜力也值得期待

　　据杭州透明售房网数据显示：今年1-5月份市区内二手房网上备案量超过8000套，5月份二手房的成交均价已达到9541元/平方米。市区内二手房成交均价走高，形成了近几年来的价格高地。但令人不解的是，普涨行情似乎只停留在市区，并未带动周边区域，与2005年相比，许多周边楼盘的价格都在原地踏步。

　　□ 中原地产 荆海燕

　　市区房价集体跳高

　　老房子一马当先

　　今春二手房价可谓扶摇直上，价格变化之快甚至可以用周来计算，个别热销房源一天一个价也不足为奇。尤其是去年遭到冷遇的老房子，单价纷纷跳上万元台阶。据中原地产成交数据显示：武林、凤起、建国等中心区域内的老房子均价都已接近或超过万元。如建国路上的锦园、树园、艮园等小区，与去年同期相比，每平方米约增长1000元左右。而以学区房为代表的老房子价格则可以用“咋舌”来形容，如1988年左右建造的文二新村3月份的成交案例中，单价最高的一套达到11602元/平方米。而鲜有挂牌出售的西湖边老房子东山弄，目前每平方米成交价格也在15000~16000元/平方米。同样二线区域中老房子的价格也不甘示弱，如采荷、翠苑、朝晖等区块的成交均价不断被刷新。如翠苑三区去年同期的成交案例中单价在7200~7300元/平方米的物业比比皆是，而今年挂牌单价达到9000元/平方米的越来越多，且房东表示还价余地非常小。与老房子相比，成新度更高的一些二手房价格也是水涨船高，大关小区、三塘小区在短短的一个多月中，均价就上涨了近500元/平方米。而令人难以置信的是，尽管市区房价上涨如此之快，但客户需求仍旧十分旺盛。

　　市郊房价踏步不前

　　次新房遭遇尴尬

　　与市区房价集体跳高不同的是，周边区域的房价近两年来都是踏步不前，周边区域的次新房遭遇进退维谷的尴尬。如闲林区块闲林山水、华立爵士风情等多层，目前在二手房市场当中的成交单价基本在4500元/平方米上下，与2005年、2006年的市场价格相差无几，所幸目前成交较为活跃。而稍远地区，如瓶窑的兴泰花苑、崇贤的星海云庭、乔司的紫晶时代等一些次新房在二手楼市当中，不但价格停滞不前，成交同样面临困境。以海宁的某楼盘为例，截至目前，仅中原地产一家公司该楼盘的挂牌量就超过了百套，挂牌单价最低的一套为2717元/平方米，但至今尚无成交纪录。根据回访记录来看，大部分选择出售的业主愿意保本出售，有些甚至愿意损失利息原价出售。尽管价格相对较低，但这一优势却始终无法打破消费者的心理距离。出售难、出租同样难，周边房产面临着进退维谷的尴尬。

　　配套、人气 、税费、竞争

　　周边房产不能承受之重

　　就房子本身而言，周边这些次新房无论是户型还是环境，都明显优于市区内老房子，而价格仅为市区内老房子的一半左右，却仍无法令消费者入眼。许多中小户型的需求者仍然拥挤在市区这根独木桥上，始终难以接受周边区域的房源，导致局部市场供过于求，价格难以提升。究其原因，周边配套不全、人气不足是普通消费者难以产生认同感的主要原因。

　　一方面生活设施的缺失，导致区域内人气难以提升，如闲林区块目前的公交车及大型超市等生活配套仍处于空白状态，欠成熟的配套使得入住时间被无限期地搁置，最终以出售为出路，区域内人气难以提升。而人气较低又从某种程度上制约了区域发展的速度，造成了需求者认同度不高、房源消化缓慢的结果。同时，由于受国家宏观调控政策的影响，这类未满5年的次新房“双税”加身（营业税、个税），吓退了一部分潜在购买者，配套、人气、税费成为这类次新房出售的最大阻力。以闲林区块、老余杭区块为例，近几年内挂牌的次新房源仅中原地产一家就有800多套，成功出售、出租房源仅占17.5%。大部分房源仍待字闺中。

　　另一方面，近几年周边区域土地供应相对充裕，同区域内的新盘不断推出，区域内同质产品竞争激烈，有些商品房甚至是现房出售。从某种程度上来说，它抹煞了二手房即买即住的优势，而同时这些商品房从价格上来讲并不高，且又是无税（双税）一身轻，因此更容易吸引为数不多的需求者。在与新盘的较量当中，二手房不免逊色，激烈的竞争当中，价格停滞不前当在意料之中。

　　风物长宜放眼量

　　选择适合自己的房子

　　市区内中小户型供应严重不足，使市场的梯级消费进程拥堵在一次置业阶段无法疏通。很多购房者为了选择市区不得不一次次作出让步，老房子的回暖以及价格的飞涨就是最好的例子。从根本上说这是市场调和的结果。但从长远来看，这种调和并不适合所有老房子的购买者。众所周知，市区内的老房子自身具有户型、结构、环境等方面的硬伤，以及面临限贷、拆迁等潜在性风险，其保值升值能力长期处于受质疑的状态。尤其经历了宏观调控之后，消费者购房更加趋于理性化，对于房价的敏感度增强，对于房屋的保值能力较为看重，因此，选择市区内的老房子对于一部分购房者而言，带来的是短期效益，它意味着将来要付出更多的成本。以一部分“新杭州人”为例，目前购买面积较小的老房子基本上都是用于暂时过渡，只适合于两人居住。而从现实的角度而言，这部分购房者的年龄基本在30岁上下，结婚生子、 一方或双方父母同住的问题将接踵而来，而房子的局促也将很快体现出来，他们不得不再次面临着改善住房的问题。就目前的政策而言，手中未满五年的房产再进行交易将面临着重税，同时因为购买价格较高，房价上涨的空间有限，再加上利息成本，很有可能入不敷出。而一些八十年代建造的房子再出售时，银行能否提供贷款也是一个未知数；如若不能，将意味着一大批没有一次性付款能力的接盘者被拒之门外，房子再出手成为一个难题。

　　而相对来说，目前周边区域的配套正在逐步完善，如地铁、快速公交、大型商业配套正向周边区域延伸，因此对于工作时间灵活的年轻人来说，选择周边区域不但购房压力较小，而且未来潜力也值得期待，因此也许更加适合。