如何破解精装修房陷阱

　　花哨夸张

　　样板间冲昏客户头脑

　　目前，国家提倡精装修房，杭州楼市精装修楼盘越来越多。面对大量的精装修房，外行的购房者不留心，也许就会落入开发商精心设计的精装修陷阱中。

　　千万不要被花哨的样板间冲昏了头脑。许多开发商往往将样板房做得好于真正交付的房屋。目前很多精装修楼盘都把样板间做得很花哨、很夸张，使消费者很快便“陶醉”在样板间里，选择时也很容易就被这些设计所打动，掉进陷阱。

　　举个例子，在精装修样板间，设计师通常会在门厅做一个很漂亮的木格子吊顶，或者还使用了彩绘玻璃，打开明亮的照明灯，看上去非常的耀眼、华贵。实际上，根据内行人经验，通常这样一组照明灯大概有100至150瓦。但对于一个面积大约只有5平方米的门厅来说，用这样高亮度的照明灯源是否有必要，而且长时间使用安全是否存在问题等。但对于这些问题，没有几个消费者会考虑到，甚至会对这个设计颇为赞赏。

　　新奇感是人所共有的天性，有些开发商抓住人们越是自己不了解的越想试试的心理，在装修项目中着重体现“新”、“奇”，设计出一些式样新颖的装修项目，吸引消费者的眼光。而等到消费者真正购买入住后，才发现这些东西其实是华而不实的。譬如现在有一个精装修的楼盘，它在做前期宣传时的亮点之一就是敞开式厨房。而这个敞开式厨房无论在样板间里，还是在售楼书上，给人的视觉效果都非常好，通透、敞亮，尤其是其新鲜的生活方式吸引了大批的购房者。可是入住后才发现，中国人的餐饮习惯并不适合用敞开式厨房，美观有余，实用不足。

　　一些消费者有体会，售楼小姐带着看样板间的时候，房子既漂亮又整齐，可是，一旦入住就会发现出现了很多原来在样板间里并不存在的情况。比如，房间里的暖气管线、卫生间里的上下水管、厨房里的烟道、阳台上的雨水管，还有一些如承重梁、支柱等，这样的小零碎使得自己已经购买的房间看上去比样板间拥挤很多。此外，与样板间相同户型的房子里即使摆放了类似的家具也显得自己的房间很拥挤，而样板间则显得非常空阔。这个原因很简单，样板间里的家具大多尺寸比较小，为参观留出很大的余地，可购房者买的家具却不是样板间里的样子。

　　因此，消费者在购买选择精装房时，应该把住宅的实用性放在第一位，在看样板间时尽量把那些起干扰作用的小零碎环节去掉，并且要多想想自己的生活，看看自家到底需要什么，同样板房相比，如果摆放上同样的设备，房间的情况会怎样等等，用这样的办法对精装房进行全面考察。

　　偷梁换柱

　　品牌编织“美丽陷阱”

　　今年4月份，胡女士购买了一套单价将近9000元的高档精装修楼盘，开发商宣称的装修成本为3000元/平方米，其中包括KOHLER系列全套的卫浴洁具，胡女士当时确实觉得这套精装房物有所值。

　　不过，在逛过了一次建材市场后，胡女士的心里就没了底，因为她发现，仅仅是KOHLER的抽水马桶一种产品，在建材市场上就有12种，价格自然有不小的差异，自己房间中的KOHLER的抽水马桶是哪一种，值多少钱？在自己签署的精装修合同附件当中，都没有涉及，现在楼盘还在建设，最终出现在自己房子里的KOHLER是哪种款式，价值几何，仍然是个谜。

　　KOHLER（中国）华北区销售经理透露，多数名牌卫浴洁具每年都有不少于20种的新品问世，在中国大陆市场销售的产品也不下百种，以KOHLER为例，仅冲水马桶一种产品，在中国大陆市场就有将近30种正在销售，最低档的市场零售价在2000元上下，而最高档的产品，市场零售价已经超过2万元。

　　像胡女士遇到的这种情况在精装房市场当中并不罕见，大多数的精装修合同附件当中，通常只明确洁具的品牌，对具体的型号或价值并不明示，正是这一情况，为开发商在日后交房时的“偷梁换柱”留下了足够的空间。

　　一般开发商这样“偷梁换柱”：首先，在样板间展示某一名牌的顶端产品，这些洁具通常设计新颖，美观大方，自然价值不菲；而交房时，实际交付给买家的，虽然是同一个品牌，但却是这个品牌的中低端产品，两者之间自然存在着较大的价格差异，而这恰恰留出了开发商获得利润空间，因为，开发商给出的装修标准通常是按照样板间中洁具的标准计算的。

　　业内人士透露，这种“偷梁换柱”的策略被开发商采用甚多。这种策略的核心就在于首先通过样板间为买家营造一个美丽的假象，同时在看房的过程中向买家强调这些“顶级名品卫浴洁具”的价值不菲，最终使买家误以为他看到的，就是自己日后得到的。然而事实并非如此。

　　在胡女士的购房经历当中，还有另外一个细节让她心里没底。在她与开发商签定的精装修附件合同当中，对于洁具品牌的约定是“KOHLER或同等价值的其他品牌”，当时开发商对此的解释是，为了防止采购供货方面存在的风险，尽管开发商一再表示，这种问题通常不会出现，但却始终拒绝在合同附件当中标明“同等价值品牌”的具体价值。

　　“同等价值品牌”的“价值”实际上是没有标准可言的，极易产生纠纷。如果开发商试图在这方面“耍手腕”，通常首先是用品牌价值相对较低的洁具产品替换原来向买家展示或承诺的名牌洁具，当购房人对此提出质疑时，开发商通常会以各种原因说明是没有采购到当时展示或承诺的洁具品牌，才更换了现在的品牌，同时强调，这个品牌与当时承诺的品牌具有同等价值。如果买家就此深究，那么开发商就会拿出“XX品牌或同等价值的品牌”的条款，最终买家“有苦难言”。

　　签订精装修房合同

　　千万警惕四大问题

　　很多购房者发现，买精装修商品房与毛坯房在签订合同时并无太大区别，不知如何来维护自己的利益。专家建议，最好的办法，就是签订一份周详的补充协议，或再和开发商另签一份《杭州家庭居室装饰装修合同》，重点关注四个问题。

　　第一个要点就是工程项目的施工质量。精装修房屋装修过程消费者不能从始至终地进行监控，所以很多业主会对工程质量心中无数，这时，可以利用购房合同来弥补其中的缺陷。

　　专家提示：首先，在合同里明确工程适用的施工规范，可参照建设部颁布的“住宅装饰装修施工规范”；其次，合同中应明确工程验收标准，建设部有适用于全国的《住宅室内装饰装修管理办法》；第三，合同中应明确装饰工程的监理公司，要求开发商最后出具合法监理公司的报告。

　　第二个要点就是住宅内的各类建材及设备。精装修房屋工程使用的各种主要材料在合同当中应该准确无误地表明，不要有任何遗漏，包括材料的品牌、型号等。别看这个问题不起眼儿，很多投诉都是因此而起的。

　　专家提示：全面约定精装修所用的材料、设备的品牌、规格、等级、质地、颜色、产地、价位，尽量避免使用“优质”、“高档”、“先进”、“相当于”、“不低于”等含糊字眼。如果有可能出现项目变更，在合同中同样要进行约定。有的消费者在补充协议中就简单地签一条“精装修标准与样板间一样”，这样签则会出现样板间拆了，消费者死无对证的问题。上海市曾经发生过一个案例，因全装修房建材货不对板，购房者与开发商对簿公堂。但开发商在第一次庭审后竟然拆毁全装修样板房，导致法院无法查明事实真相。

　　第三个要点就是环保问题，也就是竣工以后的室内空气质量问题。目前国家颁布了“十种装饰装修材料有害物质限量国家标准”以及“民用建筑工程室内环境污染控制规范”，这些标准以及规范是强制执行的行业法规，所以应该在购房合同中有所体现。

　　专家提示：对于准备购买精装房的准业主们应该注意，首先，开发商购买的材料必须符合上述标准的要求，不能超标；其次，工程竣工以后开发商应该根据国家标准请权威机构进行室内环境检测，并出具检测报告。如果开发商不能提供工程使用材料的有害物质检测报告，或者最后提供的室内空气检测报告超过国家标准，都属于违约行为。

　　第四个要点就是住宅的保修问题。关于这个问题很多业主不太重视，有人认为没必要，有的认为太麻烦。但实际上，住宅装修的保修十分必要，甚至可以说是必不可少的，在合同里要特别标注。

　　专家提示：由于一些工程项目一次完成后质量不到位，或者很多工程项目是需要“时效”的，因此一些工程项目在竣工验收时不一定能够检查出来它是否存在质量问题，而必须通过使用才能发现。目前国家已经把住宅的装修保修期规定为两年，也要提醒您注意。