随着银行贷款利率再次上涨，利息负担变得更加沉重，于是很多人想到了住房公积金。

　　现在，公积金贷款利率是4.77%，商业贷款利率已经到了7.11%，相差2.34个百分点。它们之间的这点差别，给一个贷款人的压力却大不相同。

　　如果在银行办理40万元的等额本息商业贷款，15年下来要付近21万元利息，而选择住房公积金贷款却只用付16万元利息，少了近5万元。这对工薪阶层来说，不是个小数目。

　　但现实中，为何有那么多人对公积金贷款望而却步？

　　申请者劳心又费力

　　武先生是一家公司的技术部经理，2004年从日本留学回国，落户在北京以后，买房成了他最头疼的事。居高不下的房价，让他想到了贷款。贷款种类分为商业贷款和公积金贷款，究竟用哪一种呢？他最先想选择的是利息较低的公积金贷款。

　　然而，他的许多同事在买房时，都避开了低利息的公积金贷款，选择了商业贷款。对此，武先生感到很纳闷。同事告诉他：“你还是先上网看看公积金贷款的流程图吧！”看过之后，武先生心里发毛了。

　　他说：“一看流程图，那么复杂！又得自己去办房产评估，又得公积金证明，又得到公司开收入证明，相当耗时间。”

　　看来，不专门请几天假，公积金贷款是跑不下来的。可面对繁忙的工作，请假两个字，武先生跟领导怎么也张不开嘴。

　　可是用商业贷款，他又心有不甘，利息涨高之后，买一套房毕竟要比公积金贷款多还不少钱。山重水复之际，武先生得知有一家代办公司，可以帮自己跑公积金贷款的手续。

　　但市场上的代办公司可不是白帮忙的，要收费的。武先生为此付了几百块钱费用。

　　本以为破财买了个省心，没想到更麻烦的事情还在后面。武先生没想到，公积金贷款还有限额，最高只能贷40万元。可武先生130平方米的新房总价是97万元，还差57万元。思来想去，武先生准备两条腿走路，商业贷款、公积金贷款一起上，来个混合贷款。

　　经过两个月的折腾，房钱终于是筹到了。武先生感叹，用公积金贷款买房，可真是个劳心劳力的活。

　　被开发商拒之门外

　　通过武先生的经历，不难理解很多人会对公积金贷款敬而远之。不过，和很多贷款人相比，武先生还算幸运的，至少，他最后终于还是贷到了40万元公积金贷款，省了好几万元的利息。北京很多房地产开发商直接就把公积金贷款拒之门外，购房者只能去找利率更高的商业银行。

　　在东三环一家售楼处，记者了解到，他们出售的最小户型面积是64平方米，每平米1.8万元，总价为117万元左右，但只能用商业贷款购买。

　　售楼人员说：“只能商贷，公积金可以用住房合同提出来。”他们的解释是，目前北京市的公积金最高贷款额度为40万元，对于总价100多万元的房子来说显然是不够的。

　　那么，总价较低的房子，又是否能使用公积金贷款呢？记者在另一家主打项目是小户型并且总价位并不高的售楼处了解情况。

　　售楼员介绍：“主力户型35平方米左右，均价1.1万元，精装修的，总价30万元至40万元都有。”

　　30万元至40万元的价位对于公积金贷款来说，原本是非常适合的，然而售楼人员的回答却恰恰相反：“公积金现在办理不了，商业贷款可以做。”

　　对于记者购买总价高的房子，增加首付，减少贷款额然后使用公积金贷款的要求，售楼人员也同样拒绝了。

　　几经周折，售楼人员终于说出了拒绝办理公积金贷款的原因。原来，公积金贷款比商业贷款回款要慢两三个月，而北京的房价却在不断飙升，对于开发商来说，两三个月的损失不是个小数目。所以开发商根本不愿意白白等待。

　　售楼人员称：“我们大概15天至20天左右会调一次价，调价幅度都在1000元钱左右，我们8月份结盘，涨到2.5万元没问题。可这房子如果一压两三个月，两三个月怎么也要涨三四千块钱，开发商不就亏大了？”

　　程序繁琐成为“鸡肋”

　　办理公积金贷款，不仅购房者跑着累，房地产开发商也耗不起时间和成本。原本，住房公积金应当给老百姓买房提供方便，有个更实惠的贷款渠道，可现在，它却变成了一根鸡肋。在风起云涌的房地产市场上，公积金贷款和现实需求间的差距越来越远。

　　北京的沈先生在买房前了解到办公积金贷款手续会麻烦一些，但是一想到比商业贷款低1％左右的平均利率，一家人还是决定用妻子的住房公积金贷款买房。为此，两个人分工行动，交替请假。

　　沈先生告诉记者：“如果是她本人必须要去，就她去跑，可以代办的就我去跑。心态上可别起急，让你怎么办你就怎么办。”

　　尽管做了充足的思想准备，沈先生还是觉得整个过程比想象中的要漫长。“要去好多地方，比如说银行、公积金管理中心、开发商这边。另外，你还要找自己的工作单位，这样也耗时挺长的，还有等待的时间。反正每个地儿，你都得去个三四趟。”

　　沈先生每次都尽心尽力准备材料，因为一次公积金贷款，涉及到四个机构，分别是房地产价格评估机构、贷款担保服务机构、个人信用评估机构和贷款代办服务机构。仅在贷款担保服务机构，也就是北京住房公积金贷款服务中心，就要经过借款申请、咨询、初审、信用评估、初审取件、等待电话通知、面签、转银行等八个必经程序。

　　对于二手房项目来说，公积金贷款使用起来似乎更加困难。孙先生在国家机关工作，享受住房公积金，但他买房的时候却没有使用住房公积金贷款，因为卖家想要早点拿到钱。

　　记者了解到，二手房中介机构对于客户选择用商业贷款还是公积金贷款买房都是接受的态度，但真正办理起来，公积金贷款买房的成交率相对来说还是低很多。

　　我爱我家控股公司总裁胡景晖说：“如果一个人卖二手房，他碰到的客户是要做公积金贷款的客户，很多业主就会拒绝，因为严重影响他拿钱的时间。”

　　售楼人员的反馈很类似：“公积金贷款要一个月才能批下来，就看房主能不能等了。而商贷就一个礼拜，最长10天就下来了。公积金必须先过户后拿钱，房主也怕担风险。”

　　记者就此随机采访了几位市民。“左盖章右盖章的，挺麻烦。”“本来把大家的钱存了就是给大家用的，现在设置那么多障碍，太复杂了。”办理住房公积金贷款的各种限制以及相对繁琐的流程，让很多人在买房时不得不转而选择商业贷款。

　　不够的“贷款额度”从哪里来

　　公积金贷款里的每一分钱，除了来自每个人的工资，单位还要按月缴纳一笔，可真到了买房的当口，公积金却白白躺在账户里，想用用不上。使用效率低下，已经成为制约住房公积金发展的一大障碍，也是对社会财富的巨大浪费。

　　一位在银行工作的先生，专门负责公积金贷款。然而，他买房时，也选择了商业贷款。令他无奈的原因是：目前北京市公积金贷款的最高限额只有40万元。对于这个额度的制定，许多人都心存疑问——为什么是40万元，而不是30万元或者50万元？

　　中央财经大学的李德峰教授解释说，北京市住房公积金贷款的最高数额并不是一成不变的。他说：“原来我记得曾经是40万元，之后降到30万元，后来又提到40万元。这个额度一是根据住房消费贷款的需求情况，再一个是根据住房公积金的使用情况。”

　　李教授解释，当住房公积金的资金充裕而住房消费贷款需求又比较高的时候，就可能会上调一定的贷款额度，这种上调体现了政府鼓励百姓进行正常的住房消费。

　　但是就目前来看，40万元的最高贷款额显然不能满足买房人的需求。随机采访的市民说：“只能贷40万元，太少了，现在买房那么贵。”“现在买一套起码也得100万元，比如首付30万元，那你再加一倍也不够啊。我们两代人也还不了。”

　　公积金贷款的最低额度，怎样才能满足实际需求呢？北京住房公积金管理中心总经济师李持缨做了一个简单计算。“现在北京均价是8000左右，90平方米的话就需要70多万元钱。贷款一般是八成最高，需要贷50万元至60万元。”

　　看来，目前40万元的最高贷款额显然不够，那么其余的十多万又该去哪里筹集呢？中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜认为，公积金与商业银行搞组合贷款就能解决这一问题。但李持缨认为汪利娜所说的解决方案不太可行。

　　李持缨说：“这种做法坦率地讲，就是程序很复杂，因为他既要满足商贷的条件，又要满足公积金的条件，然后还要两个部门都去跑。最后还有一个抵押物问题，这个抵押到底是归银行啊，还是归资金中心？”

　　如何把“账面实惠”落到实处

　　公积金贷款，设立时就不是为了赚钱，而是给大家买房提供个保障。可现在陈旧的程序，繁琐的手续，把急需贷款的购房人挡在了门外。今年，国家进一步扩大了住房公积金的覆盖范围，城市里有固定工作的农民工也可以加入，但如果不消除公积金贷款的障碍，公积金贷款的实惠仍然只会停留在账面上。

　　张成文是一家房地产公司的销售员，他干这行已经6年了。去年公司一个新项目开盘时，他发现售楼处的工作人员里多了一些从几家银行派来的新面孔，她们专门负责商业贷款的咨询和办理，而且效率很高。如果证件齐全，20分钟就可以做完。

　　目前在北京，商业银行入驻售楼处现场服务的情况十分普遍。银行与开发商的合作，使银行争取到了更多的个人贷款项目，楼盘的成交率也提高了很多，银行与开发商互惠互利。但是，公积金贷款却没有什么便民举措。

　　张成文说：“我们提供住房公积金贷款的电话，购房者要自己跑，相对麻烦些。”

　　由此看来，使用商业贷款买房，基本是银行追着客户走，而相反，公积金贷款则要求客户追着贷款中心走。

　　李持缨说：“全国的公积金管理机构，人员和规模都比较小。而且它作为市场上惟一的产品，都是由一家来操办，所以不可能做到像商业银行那样，把贷款申请前台、受理前台延伸到售楼现场。”

　　由于客观条件的限制，公积金贷款的服务显然比不过商业贷款。而公积金贷款较低的利率，使商业贷款从一开始就把它当作了竞争对手。

　　记者了解到，许多开发商之所以不做公积金贷款，除了回款慢之外，还有另外一层原因，就是有些银行与开发商之间会有某种强制性协议。

　　李持缨说：“开发贷款我们是不可以介入的，这时候银行可能就跟开发商有一个合作关系。银行说我给你开发贷款，那么你把你的商贷也给我。坦率地讲，这剥夺了买房人的选择。”

　　据了解，公积金存在银行的利息，以及个人还款利息均为公积金管理中心所有，中心只是拿出利息的5%给托管银行作为手续费。而相比之下，银行用自有资金做出的每笔商业贷款都可以获得100%的利息回报。

　　中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜说：“这是商家的必争之地。银行为什么要把这个好业务让给公积金中心？”

　　同时，《住房公积金管理条例》将公积金管理中心定位于“不以赢利为目的的事业单位”，隶属于地方政府部门。但实际上，许多地方的公积金管理中心正扮演着一个“金融机构”的角色。汪利娜认为，公积金管理中心角色与职能的不相符，是导致当前公积金问题的根源所在。

　　“在银行不断竞争的情况下，公积金在这个市场上到底怎么定位，你跟商业贷款的区别是什么？如果这些都不清楚的话，再不改善金融服务，那在这个竞争中，公积金肯定没法跟现有的商业银行竞争。”汪利娜说。

　　（据央视《经济半小时》）