房屋售价与月租金之比揭开

　　杭州楼市投资秘密

　　在房地产投资分析中，“租售比”是一个应用非常广泛的指标，通过计算一套房屋售价与月租金的比值，来判断该物业投资价值的高低。由于租售比反映的是物业的投资回报率，因此租售比越低则投资价值越大，而租售比越高则投资价值越低。从国外的经验值来看，一般认为售价租金比在200-300之间比较合理，而高于300则被认为回报率偏低，投资性不强。

　　对于一个城市而言，不同板块的楼盘，由于地段、环境的不同，其价格差距可能非常大，但是通过租售比的计算，我们会发现，这些楼盘的租售比可能会是相对接近的，这就是物业在适度剥除了外部因素后的较客观的价值反映。用最通俗的话来解释就是，地段最好的楼盘不一定是投资价值最高的，而地段最差的楼盘也不见得没有投资价值。

　　对于杭州市场而言，随着城市不断向外扩张，一手楼盘开发的郊区化趋势越演越烈，因此主城区房产交易基本趋向二手房的天下。在众多不同地段、不同品质的二手房中，如何挑选到投资价值较高的楼盘是所有购房者关心的问题，而租售比是一个较为简便的评价标准。这对于购房者而言，除了比较房子的成交价之外，也可以关注一下同一个小区中面积近似、状况相似的房子的租金情况，对于判断楼盘的投资价值有一定的参考作用。此外，对于一些未来周边配套升级较快，居住性将有大幅提升的房屋，由于租金和售价未来都有上升的趋势，就不能一概而论，需要相对专业的分析和评估。

　　为了更直观地反映当前杭州楼市的二手物业投资价值状况，中原地产选取了2006年一年的交易数据进行分析，导出杭州楼市中具有代表性的一些楼盘的租售比，发现了一些值得关注的特征，供市民在购房时参考。

　　

　　成熟老社区适合投资

　　“租售比”合理的楼盘分别是：仓基新村、德胜新村、云河大厦（拱墅区）；吴山一带、建国路一带、建国南苑（上城区）；景芳小区（江干区）；长德公寓、东园、艮园、树园、流水苑（下城区）；翠苑一带、古荡小区、润达花苑（西湖区）。这些楼盘都有共同的特点就是换手率、出租率“双高”。通常来讲，买卖和租赁成交量大的社区是比较适合投资的社区。另一方面，这些社区的周边配套一般都比较完善，居住的便利度非常高，因此投资这些楼盘相对来说会有不错的收益。

　　

　　楼龄长短影响租售比

　　地段、配套、交通、楼龄对于房屋售价的影响非常大，而对租金而言，前三个因素同样重要，但楼龄的影响就相对较弱。因此在同一个区域中，往往出现新楼比老楼卖得贵，但新楼未必比老楼租得高的情形。因而往往出现售价涨幅会远高于租金的涨幅。在全市的楼盘中，“租售比”在300到400间的楼盘非常多。在这个区间范围中，有一些楼盘投资潜力还是不错的，如拱墅区大关一带，江干区采荷、四季青一带，上城区金狮苑，下城区朝晖、德胜一带，其售价变化波动不大，倒是租金稳步上涨，如此下去，“租售比”会逐渐进入合理区间，届时也将成为可关注的楼盘。

　　

　　购房需求旺盛的楼盘

　　投资价值低

　　还有一些楼盘售价的上扬速度远大于租金，未来“租售比”的变化可能会继续背离合理区间。“租售比”保持高位的原因在于供需结构的不平衡，买卖供不应求，而租赁基本持平，这就造成售价迅速上涨，租金小幅上扬。像拱墅区大塘新村，江干区三里亭小区，上城区中山路一带，下城区绿洲花园、新华坊，西湖区桂花城、星洲花园等属于这种类型。不断增加的购房需求会在供不应求时托高房价，令租售比持续背离，投资价值降低。

　　

　　次新房留待远期关注

　　“租售比”大于400的大部分属于新交付的楼盘，如拱墅区锦昌文华、清水公寓，上城区春江花月，下城区朝晖现代城，西湖区紫金庭园等。这些楼盘售价基本超过150万，但很少有租金价格超过5000元的。一方面较新的楼盘存在一个居住成熟过渡期，另一方面空置房较多往往导致租赁行情供过于求，因此租金上涨的周期会比较长。从投资回报来看，次新房不具备太好的回报条件，但未来仍有上升空间，留待远期关注。