在美国，春天是房地产销售旺季。然而，美国商务部２６日公布数据显示，美国单月新房交易数量２月连续第二个月下滑，年均新房销售量跌至２０００年６月以来最低点。

　　２６日出炉的另一份报告显示，房市低迷已经影响投资者情绪。当天公布的瑞银／盖洛普指数显示，投资者乐观指数在３月降至７８点，是去年９月以来最低。

　　经济学家预测，美国房市短期内难以恢复正常，但无法确定房市走低对宏观经济影响如何。

　　可以肯定的是，房市供过于求导致房价下跌，各贷款机构将提高利率、收紧贷款，美国购房者，特别是偿还次级抵押贷款的“房奴”，势必面临更大供房压力。

　　美国商务部２６日发表报告说，２月全美新建房屋销量下降３．９％，截至２月年均销售新房８４．８万套，是２０００年６月以来最低。

　　交易减少造成市场上房屋供过于求。商务部数据显示，依照当前市场购房能力，至少需要８．１个月才能完全售清市场上待售新房，所需时间是１９９１年以来最长。

　　同一份报告说，２月美国中等价位新房售价上涨２．８％到２５万美元每套。即使如此，美国中等价位新房售价仍然比一年前低０．３％。

　　美国房地产经纪人协会２３日公布数据，２月二手房销量增长３．９％，是２００４年３月以来单月销量最大增幅。二手房买卖占美国房地产交易的８５％。

　　虽然二手房销量在２月有所增加，但增长幅度低于市场待售二手房数量增长幅度。据估计，需要６．７个月时间才能售清美国二手房市场上的待售房屋。

　　美国证券公司爱德华兹公司分析师加里·赛耶说：“２月新房销售减少显示，房地产市场仍然薄弱，建筑业可能会影响今年全年经济表现。”

　　还有分析人士认为，不必过分担心美国房市当前表现，因为２０００年以来美国房地产业曾连续５年高速增长，现阶段销量下降是房地产投资过热后的自然回落。

　　然而，分析人士认为，美国房市仍然面临多重问题。

　　炒房炒成“房奴”

　　次级抵押贷款市场隐藏的风险是美国房地产业面临的问题之一。

　　所谓次级抵押贷款市场，与主要抵押贷款市场相对，后者贷款客户信用评级高、还贷能力可靠，因此可以享受优惠利率贷款。

　　与享受优惠利率的贷款人相比，次级抵押贷款的服务对象信用评级低、还贷能力有限。这些客户很难申请到优惠利率贷款，但可以申请次级抵押贷款，这种贷款利率高于优惠利率，而且利率不固定，随时可能上调。

　　美国房地产市场交易额中抵押贷款支付近１０００亿美元，其中大部分来自购房者申请的优惠利率抵押贷款。然而，这种情况在近年有所改变。

　　２００１年至２００４年，在美联储低利率政策刺激之下，美国房地产业发展迅速。许多美国人购房投资，贷款机构看好房屋升值潜力，放松贷款标准，大批次级抵押贷款问世。

　　为吸引顾客，次级抵押贷款产品以优惠条件“登场”，一些贷款人无需支付购房首付款、无需出示收入证明即可申请贷款。由于没有固定利率，一些次级贷款产品刚推出时以低利率拉客户，在两年内逐渐上调利率。

　　生活在迈阿密的盖布瑞尔·坎安宁就经历这样的利率上调。２０００年，坎安宁申请到８．９万美元抵押贷款购房，还款利率为８．５％。

　　７年后，这笔次级抵押贷款的利率涨到１１％，坎安宁的欠款总额增加到２３．４万美元。最初，坎安宁每个月只需支付１０３８美元月供，现在她难以按期支付２２７５美元的月供，房屋就要被贷款机构收回抵债。

　　有了次级抵押贷款市场，一些原本难以申请到贷款的低收入者能够贷款买房，还有一些消费者可以轻松申请到多笔次级抵押贷款用于“倒房”赚钱。

　　然而，一旦房地产市场降温，这些次级抵押贷款客户不得不承担沉重的贷款利率，沦为“房奴”。

　　今年２５岁的凯西·塞林去年申请次级抵押贷款买房投资，原以为能够以此致富，却深陷还贷漩涡。

　　凯西·塞林申请次级抵押贷款的过程异常轻松。贷款机构没有要求塞林出示收入证明，也没有要求他出具任何抵押物。这样，任职网站设计师的塞林在５个月里贷款购买了７套房，全部位于加利福尼亚州。

　　如今，塞林必须偿还２２０万美元贷款。由于无力按期偿还贷款，塞林去年购买的７套房中已经有３套被贷款机构收回。即使如此，塞林仍然难以负担房贷，剩下的４套房屋很快也将被收回。

　　经济学家担心，随着美国房市降温，更多次级抵押贷款人会成为“房奴”，与塞林一样，既无力偿还贷款也无法靠变卖房产筹措资金。

　　目前，美国住房抵押贷款人中有２０％申请次级抵押贷款，贷款额度占美国住房抵押贷款总额的１０％。随着房地产市场降温，次级抵押贷款机构提高贷款利率，不少贷款人无力按时偿还贷款。

　　美国抵押银行家协会１３日发表报告说，目前有１３％的次级抵押贷款人拖欠还款。因为无法收回贷款，过去３个月里，全美有３０家经营次级抵押贷款的企业关门倒闭。

　　更糟的是，如果房价持续下跌，越来越多的美国“房奴”会背负“负资产”，即名下拥有房屋价值低于自己所欠住房贷款。

　　美国经济分析师克里斯托弗·卡根估计，在２００５年１２月，美国只有７％的购房者处于负资产状态。这个数字在过去两年里迅速增长，卡根估计，２００６年贷款买房的美国人中，１８％的购房者已经处于负资产状况。

　　卡根所在研究所First Amercian CoreLogic长期跟踪美国抵押贷款市场。

　　股市一天大跌６０００亿美元

　　目前，次级抵押贷款的不良影响只限于贷款人和有关贷款机构。但一些分析人士担心，如果美国房地产市场持续走低，房市的负面影响会如雪球般越滚越大，波及美国经济。

　　莱曼兄弟公司最近发布报告显示，美国全国有大约２２０万人可能因为无力还贷失去住房。

　　卡根分析，房价每下跌一个百分点，美国就会有７万名房主无力偿还贷款，其中主要是次级抵押贷款人，他们的房屋将被贷款机构收回。

　　卡根估计，贷款机构可能收回总值３２６０亿美元的房产，转手买卖这些房产造成的损失大约在１１２０亿美元左右。

　　大部分经济学家认为，即使如此，房地产业降温不会对美国股市造成太大冲击。２月２７日，美国股市大跌，单日损失达６０００亿美元。

　　房市低迷对宏观经济的影响仍然存在。英国周刊《经济学家》认为，由于房屋交易减少，房地产相关产业投资下降，导致美国经济增长减速。

　　次级抵押贷款市场暴露的问题也可能促使银行调整贷款措施，从而影响投资导向。

　　随着多家次级抵押贷款公司倒闭，一些大银行和汇款机构已经收紧有关次级抵押贷款业务，同时提高住房贷款标准。这样一来，贷款买房难度加大，又反作用于房地产市场，导致销量下降。

　　评级公司标准普尔经济师戴维·怀斯说：“如果你贷不到款，就没法买房，这会伤害（经济发展），只是时间早晚的问题。”

　　袁 原

　　（新华社供本报专稿）