开发商出售屋顶花园

　　我国《物权法》首次说“不”

　　——《物权法》起草参与者尹田教授破解五大谜团

　　作为物权法的起草参与者之一，北京大学法学院教授尹田，参与近年来物权法的审议讨论，并对每次的修改都提出自己的建议。对于物权法的条条款款，每一个段句甚至标点，尹田都熟记于心。

　　楼顶等区域属业主共有

　　现实中，有不少开发商将高楼的楼顶改造成花园后，以一定价格单独出售给小区以外的人或者是小区内的某个业主。这种情况也引起了许多业主的声讨和质疑。那么究竟开发商能否把楼顶卖给小区外的人，或小区内部的某个业主？

　　尹田说，过去虽然有部门规章规定公用的楼顶不能出卖，但规章的法律层次比较低，违反规章并不会导致合同无效，因此这种现象比较多，情况也比较混乱。

　　他说，物权法通过后，楼顶和楼道、电梯一样，是属于业主共同所有的，不能卖给某个业主；如果某个露台在结构上属于某个业主专有，则需具体分析。

　　占用小区内道路停车

　　收益归全体业主

　　随着人们生活水平的提高，汽车已经逐渐从原来的奢侈品成为了许多中产家庭的必需品，汽车在给人们生活带来便利的同时，也带来了停车难这个难题。尤其在车位资源紧张的小区，车位常常带来纷争。

　　尹田说，物权法规定，小区内不是专门用于停放汽车的公用道路，权利属于业主共有，这意味着，开发商、物业公司不能对车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于业主共有。

　　车库的归属 要通过合同约定

　　与占用公共道路停车不同的是本身就用于停车的地下车库。

　　尹田说，目前大型小区均配备了地下车库，很多业主要求把地下车库划为属于业主。各地有关这方面的讨论也十分激烈。

　　尹田说，归根结底，地下车库反映的是房屋本身价格的问题———业主们觉得房价太高，希望从车库中获得弥补。但房价本受制于国家的经济政策，是一个政策问题。除了经济适用房等政策性住房，一般商品房价格都由市场决定，也就是说房价不是通过法律途径解决的。因此车库的归属要通过合同约定。

　　业主委员会

　　可代表业主当原告

　　“一个小贩拉着一车臭豆腐在小区外叫卖，每天如此，小区的居民深受其害，交涉多次无果后，一位业主提出向法院起诉，按照物权法规定，业主、业主委员会或业主大会、物管都有权对小贩提出起诉。”

　　他说，对于拉着臭豆腐的小贩，小区某名业主作为受害者，可以作为全体代表通过联名形式直接提出诉讼；业主委员会也可以代表业主诉讼；被赋予管理权的小区物业管理公司也可以依授权提出诉讼。

　　房产证是真的就可放心买房

　　尹田表示，对不动产制度的规定是物权法的重心，它对于权利的取得、变更(比如转让)，设立相当完备的制度。在物权法通过之前，我国已经有了不动产的登记制度，但存在登记机关滥用权力乱收费、房地产交易不安全等一系列问题，物权法给予了解决。 物权法第十三条作了三种禁止性规定，不得强行要求评估，不得以年检名义重复登记，不得超越登记职责范围。

　　由于房价涨得比较快，有的人以比较便宜的价格把房子卖掉后又后悔了，于是找各种理由说合同无效，由此产生的纠纷非常多。尹田表示，为了保证交易的安全，物权法特别规定了善意取得制度，以后买房的人只要看到房产证，就可以放心交易。

　　本报综合报道