2006年，是杭州楼市重要的一年。“国八条”、“90、70”“加息”等已经是杭州楼市见怪不怪的名词。随着宏观调控的深入，杭州楼市在经历迷茫、观望、混乱后，开始了严酷的行业洗牌。而另一方面，外地知名公司陆续进驻杭州市场，一波一波搅动着本已充满变数的市场局面。

　　土地作为房产品的源头，它的走向直接决定了未来楼市的格局。以下从今年下半年土地市场的新行情分析，期望能“拨开云雾”，理清市场。

　　一、2006年下半年土地市场表现

　　根据阳光顾问信息研究部的数据统计，2006年下半年（数据截止日期至12月17日），杭州市共出让土地28宗，总占地面积1253283平方米，合计约1879亩，总建筑面积2791958平方米，其中住宅用地14宗，总出让的用地面积为1148亩，可供总建筑面积1902412.3平方米，平均楼面价格达到了5052元/平方米。商业用地也是14宗，总的占地面积合计731亩，可供建筑面积889546平方米。

　　二、2006年下半年土地市场特点

　　今年下半年的土地市场存在如下一些特点：

　　1、外地知名企业和本地品牌房产企业占主角

　　土地作为不可再生资源，是房地产开发过程中最重要、最基本的生产要素，再加上房地产开发较长的前期工作时间，房地产企业为了能够持续不断的发展，必须拥有一定的土地储备。从2005年开始，杭州土地市场吸引的不再是一些“三外”企业，在土地拍卖会现场，还频频出现不少实力品牌开发商的身影，特别是宏观调控之后。去年的代表企业是嘉里建设、华润新鸿基，今年则是万科、凯德置地，未来还将有太古集团为代表的一批香港房地产企业以及来自珠三角、上海等地的国内品牌房产企业。与此同时，今年在摘牌的不少本地企业中，很多都是拥有丰富开发经验以及相当资金实力的老牌开发商，在手中的协议用地基本消化，早两年通过公开市场拿的项目也已经基本进入尾盘阶段，现在进入公开市场获得土地，意图使企业能够继续发展。

　　2、优良地块规模较大

　　今年土地市场上一个重要的特征就是出现了大批规模在百亩以上的住宅用地，根据阳光顾问的统计，今年占地面积在百亩以上的土地总计8宗，总占地面积达到了1871亩，占今年所有推出土地总量的51%。对于政府相关部门来说，一次性出让大规模的土地，通过总额较高的土地款作为一道进入门槛，可以保证参与竞争的开发商都是有相当的资金实力，可以在开发的同时保证该地块开发的完整性，不会因为开发商的不同，导致难得一块好地被开发成品质参差不齐的项目。

　　与以往百亩以上土地大都处于滨江、下沙等新发展区域不同的是，今年出让的这些大规模地块不仅仅是集中在一些郊区版块，也有不乏位于市区的地块。其中由绿城集团以及滨江集团联合竞得的20号地块，占地面积达到了156亩。根据杭州市公布的城区企业共厂搬迁计划，杭州市区固然还有大批规模比较大的工厂企业搬迁，可以腾出相当数量的建筑用地，但是像杭汽发这样位于绝对市中心地区，占地规模又是如此之大的土地确实已经没有了。另一宗吸引市场目光的则是在12月13日挂牌的35号地块，该地块位于西溪湿地蒋村板块，总占地面积234亩，可供建筑面积达到了35.8万平方米，该地块的推出，延伸了城西板块的概念，使得城西蒋村板块在不久的将来再次成为市场热点。

　　即将在年底出让的51号下沙江景住宅用地，规模达到了415亩，总建筑面积618884平方米。成为杭州实行公开的“招拍挂”以来，在公开市场上推出的最大面积地块。下沙板块是前两年杭州土地市场上的重要角色，在2003年，也曾经推出过2宗分别达到321亩以及364亩的江景住宅用地。当年两宗用地的出让价格并不是太高，此次推出的51号由于地块面积较大，总地款数额相对比较大，对开发商资金要求比较高，而且下沙板块多年来价格陷入瓶颈，除中心区域以外，周边始终未有较大的突破。

　　3、市中心住宅、商业用地已成交价格双双突破万元大关

　　市中心板块的土地，不论是住宅用地还是商业用地，一直都是“有价无市”，2005年吴山住宅地块以24032元/平方米成交，湖滨商业街二期地块以17770元/平方米成交。今年推出的几宗土地，同样延续了往年市中心板块的高价，而且商业用地的价格同样高出住宅用地许多，这是别的区域所没有的现象。20号杭汽发地块以住宅为主，成交价格达到了10870元/平方米，13号（湖滨地区22号地块）商业金融地块与去年的湖滨商业街二期地块紧邻，成交价格已经攀升到了19298元/平方米，另一宗位于新华路凤起路的16号市场展示用地兼容商业金融业用地，虽然只有3家公司参与书面竞价，但是竟然用了102轮才尘埃落定，成交价格12036元/平方米，远高于住宅用地的楼面价格。由于城市功能逐渐转变，杭州市区的住宅用地越来越少，逐渐往城市边缘新兴的板块发展，城市中心逐渐发展成为以商业为主。随着去年的宏观调控，出台了不少针对住宅市场的政策，但是针对商业市场的政策比较少，因此在住宅市场进入销售淡季的同时，杭州不少写字楼、商业项目依旧保持了比较平稳的销售速度，受市场影响不大。

　　三、对后市的一点看法

　　1、未来杭州将持续以住宅为主要市场

　　住宅市场较公建市场红火是杭州房地产市场的一个普遍现象，写字楼卖不过住宅的现象比比皆是。究其原因是与杭州宜居城市的定位分不开。杭州有着山水环绕的自然生态环境和江、河、湖、海、山兼具的地貌优势，气候温和湿润，成为了很多人心目的理想居住之所。而此次外地品牌进驻杭州，目标都瞄准了住宅市场。很明显，他们是相当看好未来杭州的住宅市场的。

　　2、资源因素将向品牌企业集中

　　在经历过几轮调控后，杭州楼市的资源（土地、人才等）有逐渐向品牌企业集中的趋势。 从今年土地市场看，外地的万科、凯德置地等纷纷在杭储地，同样也在杭州市场招兵买马。可以预想，未来市场将是大企业唱主角，而非此前百花齐放的局面。这样一个局面，对市场、消费者而言是利还是弊，还有待时间检验。

　　首先，相对于杭州本地公司，外地知名大企业在人才、技术相对先进，在产品升级上存在优势，而另一方面企业管理模式是否能本地化，产品能否被杭州消费者所接受还是个问号。而笔者还存在的疑惑是，市场是否会形成寡头市场，从而使房产价格变得无竞争性？如果是这样，将直接损害购房者的利益。

　　其次，今年出现的“强-强”联合开发模式能否越走越远，还有待时间考证。房地产开发的特点是资金密集、生产周期长。而各大企业在合作过程中，由于各公司理念、想法不同，必然会存在一定冲突。尤其是“外地+本地”的合作模式，其磨合过程有多长，能否做到完全融合，我们只能拭目以待。

　　3、良好竞争环境更利于行业发展

　　据笔者了解，最近城西某块地的拍卖加价幅度较低，加价幅度近40万元。而此前，笔者已经知悉的钟情该地块的开发商不下5家。出现这样局面的原因是，杭州本地企业大量退出，从而使得外地公司以较低的价格顺利拿到该地块。而事实上，本地企业非常渴望参与土地市场竞争。刚刚结束的2006（37）号地块，吸引了数家本地企业追逐，楼面价达到10976元/平方米。笔者认为，一个公平、公开、公正的房地产市场更能促进行业的健康、稳定发展。