7个月4次推盘，地产商谨慎入市

　　下沙大量放地再次影响后市

　　编者按：借用任贤齐的那首歌词，左看右看，上看下看，原来杭州每个楼盘都不简单。为了给广大购房者选房提供参考，从本期起，《浙江日报·楼市周刊》推出“新盘左右看”栏目，从各个方面详细客观地解剖新开地产项目的利弊得失。同时也欢迎读者来信来稿点评新盘，各抒己见。

　　

　　样本：伊萨卡·国际城

　　地点：下沙

　　推盘时间：12月2日

　　淡季开盘 事出有因

　　12月2日，下沙东部沿江大盘伊萨卡·国际城开盘，此次推出的是绮风苑5号、6号楼，共333套房源。据杭州市透明售房网显示，开盘当天预定28套，但没有成交；开盘第2天，预定12套，成交4套，不过成交的房源也并非本次推出的房源。

　　杭州楼市10月热潮过后，明显进入淡季。伊萨卡显然不是有意选在淡季推出房源，因为自5月初该盘首次面世以来，这至少是第4次开盘推出房源了。

　　从5月1日到12月2日，短短7个月时间，伊萨卡4次开盘推房，频率之高足见开发商推盘策略之谨慎。开发商的谨慎应该和楼盘本身的特质密切相关。伊萨卡总体量达50万平方米，在下沙与海天城并列第一，再加上伊萨卡赶上了政策的敏感时期，开发商不得不慎重。

　　房源越开越好 价格没涨多少

　　分析该项目5月1日到12月2日的4次开盘全程，会发现一个比较正常但挺有意思的现象，就是所开房源户型呈渐大趋势，景观越来越好。5月1日推出的200余套房源，主力户型是97平方米的两居室和127平方米的三居室，位置处于最西面也就是靠后离江最远的位置。其后三次所推户型渐大，越来越靠近中央，景观越来越好。本次开盘的6号楼为34层的高层，主力户型为126平方米和132平方米的三房；5号楼为18层的小高层，主力户型为160平方米的四房。

　　在开发商的宣传中，“5号、6号楼，位于社区的中心位置，约有12000平方米的围合式主题公园环绕在其四周，紧邻约5000平方米的生活中心，是所有一期房源中位置最好的。”而且都是“一线江景房”。

　　价格上，5号、6号楼的均价分别为6000元/平方米、5200元/平方米。不过，这只是开发商的公开报价，实际上，因为开发商有“增值计划”等优惠，实际成交价应该会略低于报价，这从开发商历次报价和透明售房网上显示的实际成交价格差也可以显示出来。

　　伊萨卡的销售成绩总体上还是挺不错的，但限于市场形势以及下沙区块今年的整体趋淡，开发商的价格策略仍然比较谨慎保守。虽然房源越开越好，但价格并没有上涨多少。

　　一线江景房，配套在未来

　　在下沙，伊萨卡和梦琴湾都靠近江边，可以算是一线江景房，楼盘与钱塘江只隔着湿地和绿化带。当然，这并不意味着所有的房源都能看到江。对于二期的排屋来讲，因为很难高过江堤，所以应该看不到江，但出门就是江倒是真的。

　　现场看出，伊萨卡景观资源还是不错的，不但临江，之间还有美丽的景观大道，江边的湿地还能看到白鹭飞舞的美姿。

　　至于购房者最关注的配套，目前因为周边几个都是在建楼盘，基本上还是工地，所以目前能看到的生活配套基本上在5到15分钟车程的下沙核心区，规划中的配套要等2008年梦琴湾一期交付后才有可能慢慢成形。

　　下沙大量放地是否影响伊萨卡

　　伊萨卡共分三期开发，目前4次推盘的均为地块西南侧的第一期，一期15幢房子目前只开了9幢。二期为地块靠江的中央排屋区，三期由位于地块东北面的7栋全江景高层住宅及2栋高层住宅组成。

　　除了伊萨卡尚有一期余盘及未开的二期、三期大量房源，目前下沙近江在售的还有梦琴湾和海天城两个仍有大量房源的大盘。显然，这是伊萨卡开发商不得不重视的因素。

　　更值得关注的，除了下沙目前存在大量存量房外，下沙沿江规划即将出让12块一线江景地块。无可质疑，届时地产商们将纷纷锁定江景概念，包括伊萨卡在内的下沙众多江景楼盘将不得不面对同质化的考验。

　　下沙大量放地对该板块后市影响如何呢，特别是对下沙目前在售楼盘影响如何，这确实是一个非常值得关注的话题。文/ 李永生