●杭州万余中小公司撤离住宅小区苦觅新址

　　●酒店式公寓成为首选，本报愿意牵线搭桥

　　●杭州商务地产或欲咸鱼翻身

　　住宅禁商

　　催热几多酒店式公寓

　　■ 见习记者 王 欢

　　商务地产，一直是杭州地产界的“隐痛”，即便是1998年杭州地产步入黄金时期以来，其商务地产也始终不见多少起色。倒是今年10月，转机初现。浙江省一纸“住宅禁商”，直接刺激了商务地产中的酒店式公寓，业内似乎看到了杭州商务地产振兴的一线曙光。

　　那么，一纸“住宅禁商”到底能给杭州商务地产带来多大商机，它将在多大程度上改变杭州商务地产的格局？陆续走出住宅小区的众多小公司需要什么样的新的“生存空间”，这种生存需求又将如何左右杭州酒店式公寓的发展走向，或者说将给杭州开发酒店式公寓的地产商们带来什么启迪？

　　专家称：一个成熟的市场，商务地产价格应在住宅的1.5倍以上

　　但杭州，在住宅市场最为风光的时候，商务地产仍然默默无闻

　　商务地产价格明显低于住宅价格

　　杭州的商务地产似乎一直不温不火，即使在杭州住宅开发风风火火的前几年，也一直没有风光过。

　　在杭州这个以旅游、休闲著称的城市，存在着写字楼与住宅价格倒挂的突出现象。杭州市中心雪峰花苑当年开发的时候，房子单价超过万元仍然供不应求，但同一个小区里规划的写字楼单价一直降到了八千元左右，仍销售平平。

　　这样的情景几乎在杭州每个新建小区都在上演。

　　对写字楼开发颇有研究的阳光顾问总经理余先锋说，如果是在一个成熟的市场，商务地产的价格应该高出住宅的价格1.5-1.8倍。产生差价的原因是，商务地产的建造成本高出住宅1.5-2倍，且商务地产主要从事商务、商业活动，价值高于住宅。但因为现在商务地产的市场还不成熟，在城市化过程中，人们从农村向城市转移的第一需求是住宅，对商务地产的需求明显滞后，因此就出现了现在杭州地产市场写字楼与住宅价格倒挂现象。

　　余先锋点出了其中一个原因。杭州商务地产的尴尬处境，是多方面原因造成的。比如，杭州定位为国际旅游城市，直接影响了杭州商务地产的投资规模和销售行情。浙商务实，习惯前店后厂式的运作模式；即使到省城发展，多半也只是设置一个销售窗口或形象窗口，很少买下整幢写字楼办公。一些企业发展到一定规模，会绕过杭州把公司总部搬到上海，因此，对杭州写字楼的需求量不大。浙江外向型企业比较多，人少，也不需要多少办公空间。浙江市场比较多，人们购物习惯于逛街，因此缺乏开发高档商业体的内在冲动，象SHOPMALL就很少能引得进来。产业结构、经济类型、地理位置，种种原因，导致杭州商业、写字楼等商务地产不温不火，特别是写字楼市场甚至大面积空置。

　　住宅禁商，杭州将有上万家公司要搬出住宅区

　　杭州商务地产新增百万平米需求

　　10月1日《浙江省物业管理条例》开始实施，杭城现代雅苑业主委员发出全省首道“逐客令”，率先对“住宅办公”说“不”。当下隐身于现代雅苑新建住宅小区里的30多家公司四下寻找新的办公场所去了。随着《浙江省物业管理条例》的实施，越来越多开在住宅小区里的公司将被迫撤出。

　　这一撤，撤出一个蛰伏在杭城的数字颇大的商务需求。记者随机调查了杭城十几家新建小区里商务、办公等开公司的情况。

　　据业内人士不完全初略统计，目前杭州住宅小区开公司约有1万多家，这些中小企业都将搬到外面商务楼办公。以每家需求100平方米计，1万家就是100万平方米的需求。据悉，杭州2004年写字楼交易最火爆的时候，年成交量也不过32万平方米，因此，对于杭州商务地产来说，住宅禁商，催生了一个巨大的商务需求。

　　酒店式公寓或为首选最先得益

　　住宅禁商，无疑是杭州商务地产谋求发展的一个契机，那么哪类商务地产首先获益呢？

　　广义的商务地产是个很宽泛的概念，除住宅以外的地产全是商务地产，甚至包括工厂、旅游用地等。我们通常说的商务地产是个狭义的概念，主要指写字楼、商铺、酒店式公寓等办公类物业。“住宅禁商”一方面解决了企业扰民问题，另一方面新增写字楼、商铺市场需求。但从目前来看，杭州很多写字楼虽然价格不便宜，但无论是从外观上、资源利用上、还是档次品质上都还存在很多缺陷，比如通风差，没有会议室，没有员工餐厅，停车难更是这些写字楼的老大难。配套齐全与否，很大程度上决定了写字楼的投资价值，影响企业的租或买。

　　住宅禁商“逼”出一个巨大的商务办公需求，但由于选择在住宅小区办公的企业往往处于发展初期，规模相对较小，公司综合实力较弱，因此对办公面积要求不高，与住宅空间相仿，通常集中在40平方米到200平方米之内；要求办公环境的服务配套完善，但非高档。因此，有业内人士分析认为，未来“商住兼容”的写字楼市场空间最大，其中酒店式公寓最受欢迎。

　　在很多人的眼中，酒店式公寓还是个挺模糊的概念。酒店式公寓集住宅、办公、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，服务更胜一筹。酒店式公寓作为住宅、办公的中间态产品，在功能设计上以满足居住为主，同时兼顾办公；面积多在30-200平方米。其中部分楼盘如东方金座、凯恩·西湖金座、紫晶商务城、华润·西子中心等，都采用了精装修方式，为那些原本准备在住宅小区中办公的公司省下了宝贵的资金和时间，着实有着不小的吸引力。

　　不可否认的是，当下酒店式服务公寓是目前商务地产中风头渐劲的一类物业。据相关机构统计，目前杭州市场上在售的酒店式公寓，整体供应量11万多平方米，1700多套。从销售率来看，销售形势都相当不错，大多一开盘就备受欢迎，像西湖金座、紫晶商务城开盘数月，屡屡排到杭州市透明售房网成交排行榜前列。

　　从区域分布看，这类物业主要集中在上城区和拱墅区，地段和周边配套都不错，有较好的商业氛围，大环境优势较明显。主力面积多为30-70平方米，总价较同地段成套住宅略低。酒店式公寓提供普通住宅所不具备的额外服务，其统一经营管理的模式，也使得项目整体品质保持在较高水准。低总价、良好的服务，是酒店式公寓被自住者、投资者亲睐的主要原因。

　　不过记者在采访中发现，这种“酒店式公寓”的客户大多考虑的还是其投资价值，提及自住，则会产生和商住楼同样的忧虑：一栋楼里如果既有办公又有居住，不可避免影响生活质量，比如电梯、停车位等所有公共设备的使用压力都会很大。

　　选择酒店式公寓 “六字诀”

　　——访紫晶置业有限公司董事长、总经理 周京长

　　■ 见习记者 王 欢

　　地段、配套和服务，周京长认为投资酒店式公寓必须关注这三点。对于很多选择酒店式公寓办公的中小企业来说，同样也应该关注这三个方面。

　　他认为，房地产开发，人们都比较认同“地段、地段还是地段”，实际上这是一个真理。在酒店式公寓的发源地欧美一带，地产商投资开发酒店式公寓有三个原则：要在经济发达的旅游城市；必须要在经济发达的旅游城市的繁华地段；要求交通便捷、配套齐全。只有这样才能保证酒店入住率，这是至关重要的问题。

　　地段决定了出行是否方便，让客户更方便地找到自己，同时也降低了自己的出行成本和时间成本，地段也决定了写字楼周边物业的档次和水平。

　　考虑到商务活动的出行时间和成本，大多数公司都会选择市中心物业。如果配套不齐全，即使地段再好还是有问题。所以购房者投资酒店式公寓这种物业的时候，一定考察这个酒店的配套是否齐全，简单说吃、喝、玩、乐齐不齐？商务活动需要的配套是否齐全？多数人都希望自己一天的工作、休息能在一个地方完成，也同样希望能给自己的客户带来方便。但目前多数的写字楼不能做到这点。哪怕是在黄龙板块，客户从下榻的酒店到公司拜访还是颇费周折的。而如果酒店式公寓配套齐全，完全可以做到这点。可以在酒店式公寓的大堂里，或者咖啡厅里顺利地把业务谈完。“毕竟很多决策都是在‘饭桌’上完成的。”周京长说。

　　服务是决定酒店式公寓档次的一个最核心的部分，也就是酒店式公寓的软件。酒店式公寓由谁来经营、由谁来管理，这决定了这个酒店式公寓以后的升值空间和周围人群的居住、办公氛围。比如像紫晶商务城以竞标的方式，最终由奥赛管理公司来经营。奥赛管理公司是美国知名的酒店管理品牌，在中国大陆目前经营五家五星级酒店，其中上海三家，天津一家，北京一家。现在通过竞争的方式进入浙江市场，取得了西湖金座和紫晶商务城两个物业酒店管理经营权。现在杭州越来越多的酒店式公寓与国外的品牌管理公司合作，委托经营管理，这将有助于提高杭州酒店式公寓的整体水平。