金九银十 战况如何

　　杭州房子十月比九月卖得好

　　●全国房产销售总体趋平，杭州销售暗藏冲动

　　●业界自诫：小心后市，悉心呵护

　　■ 见习记者 王 欢 本报记者 秦正长

　　“金九银十”，似乎成了今年杭州地产商救命的稻草。经历一系列宏观调整，杭州地产商普遍对今年九月、十月寄予厚望，希望借助业界近乎迷信的“金九银十”一说，咸鱼翻身，重整河山。那么，今年杭州地产的“金九银十”到底有没有实现呢？

　　今天，是十月的最后一天，“金九银十”之谜尘埃落定。成交结果显示，今年九、十月份杭州房产销售或许用“银九金十”形容比较恰当。从大盘成交行情来看，应该说卖得还算不错，一年多来再次掀起了个小高潮。现在，地产界包括购房者们普遍关心的话题是，在这波小高潮中，哪些房子卖得最好，哪些板块卖得最俏？杭州楼市后市将会如何发展？本报楼市周刊告诉你一个真实的杭州楼市。

　　“金九”不可期 “银十”犹可超

　　商品房销售有所回升

　　办公楼、商业用房销售保持较高增幅

　　今年九月杭州透明售房网显示，杭州八大城区成交2453套，十月成交量达到了2691套（截止10月30日晚间）。从去年5月以来杭州楼市逐月成交曲线图来看（见右上图），杭州房地产市场大有回暖之势。

　　往日杭州楼市持续火爆的日子里，很少听到有人讲“金九银十”，因为那时只要有房子就会被抢走，哪怕是三伏天、三九天，照样有人排队。2005年5月以后，随着宏观调控政策一步步深入，杭州楼市逐步进入了一个理性时代，房产品销售开始和其他产品一样，有了淡旺季之分。2005年10月份是全年的成交旺季，而今年5月和9、10月，明显掀起两波高潮。

　　今年年初，杭州市政府出台公积金、购房入户等一系列政策刺激楼市，有些具体条款在4月底5月初举行的房交会前后出台，5月的楼市因此顺理成章地就成了一个下单高峰。9月借月底的房交会，成交量比6、7、8月大有起色。九月下旬的省第十三届房地产博览会，是引燃“银十”的导火线。现在购房者越来越理性，开发商也越来越谨慎。像锦昌文华、协安·景上、天阳·美林湾、红苹果、广厦·檀香园、风雅钱塘等30多个楼盘，都在9月底10月初推出新房源。很多楼盘像银马公寓等早在上半年就已经能够拿预售证了，听说很多上半年能开卖的楼盘，都纷纷等着下半年自己楼盘的样板区做出来，景观做出来，甚至外立面出来才肯卖。它们一方面利用半年的时间积累了更多的客户，另外一方面又增强了自身在产品品质方面的影响力。再加上有的开发商为了自己房子的信息不被淹没，刻意避开9月房博会房产营销高峰，扎堆9月底十月初开盘。10月的杭州楼市也因此受房博会的鼓舞，兼受新盘效应影响，成交一改屈居“金九”之后的惯例，战绩颇佳。从这个角度来说，称之“金十”，应该并不为过。

　　来自杭州市统计局最新消息，在国家新一轮宏观调控政策影响下，杭州市房地产投资增速继续回落。但是杭州商品房销售有所回升，办公楼、商业用房销售保持较高增幅。据了解，受房交会带动及“金九银十”季节性因素影响，市场销售较二季度回暖。1—3季度全市商品房累计销售面积为432.55万平方米，同比增长6.2%，增幅比今年上半年回升9.1个百分点；其中三季度销售199.57万平方米，比二季度增长29.1%。从各类商品房销售情况看，商品住宅销售面积380.85万平方米，同比增长3.8%，增幅比今年上半年回升11.9个百分点；办公楼和商业用房销售保持较高增长幅度，增幅分别为24.4%和35.5%，两项合计销售面积45.40万平方米，占各类商品房销售总量10.5%，比重比去年同期提高2.0个百分点，市场份额有所提高。

　　眼下什么样的房子卖得最好

　　市中心房子越来越好卖

　　万元房销售一马当先

　　杭州楼市正悄悄地发生变化。像本月住宅成交套数和成交面积均排在第一位的金基·晓庐，成交单价超过了万元，而单套的售价也超过了100万元。

　　从日成交排行榜来看，越来越多的万元楼盘攀上了成交套数和成交面积的三强，这些楼盘大多集中在市中心，这在以往是没有的。像金色海岸、东方润园、广厦·檀香园、金都华府、世贸丽晶城等高端产品，屡屡闯进杭州透明售房网成交排行榜的前列。

　　华安房产开发的位于闲林的西溪山庄和位于市中心的浅水湾城市花园就是个鲜明的例子。西溪山庄是排屋，浅水湾城市花园是高层公寓，两者总价相当，但浅水湾城市花园从一开盘就持续热销，而西溪山庄尽管也卖得不错，但比起浅水湾城市花园就差得远了。“市中心的房子是越来越好卖了。”被采访者纷纷向《浙江日报·楼市周刊》表示。

　　本报记者深入采访发现，风雨之后的杭州楼市正在涌动着一股回归市中心热潮。

　　记者在市中心楼盘广厦·檀香园销售现场碰到了正准备下单的倪先生。倪是杭州一家企业高管，数年前在城西买了套排屋，“人到中年，精力越来越有限，城西到市区的道路越来越堵，虽然是自己开车，但实在经不起这路上近一个小时的折腾了。早上出门千辛万苦挪到单位之后，一点上班的心情都没有。本来很多跟我一样住城西的朋友都逃回了市中心，我也就跟着逃了。”倪先生向记者诉苦：“虽然市中心只有高层，但上下班毕竟方便。而且市中心的房子更稀缺，更有保值升值的潜力。与其让钱躺在银行睡大觉或者在股市里战战兢兢地炒着，还不如让自己生活更轻松些。”

　　“我知道现在的房子不会大涨也不可能大跌，自己有需要就买了。小孩大学要毕业了，户口肯定留在杭州，将来把户口迁到这个房子里，我孙子的学区就不用愁了。”在杭州城西文教区的某楼盘里，一位正在看房子的中年人乐呵呵地向记者描述了他的畅想。

　　新政引导，市场自主选择

　　中小户型终成主流

　　中小户型公寓唱起了主角。

　　申花路的西城年华在九、十月间开盘，推出625套房源，截至10月30日可售房源为253套，这样的成绩应该说是相当不错的。

　　关心西城年华的人都会记得，去年西城年华第一次开盘卖得并不算好。开盘均价8500元/m2，而当时附近楼盘如耀江·文鼎苑、美林湾开盘均价不过7900元/m2和6500元/m2。在南北两大楼盘的直接夹击之下，西城年华举步维艰。时过一年，从今年九、十月开始，西城年华屡屡登上杭州透明售房网日成交排行榜的首位。

　　有业内人士认为，西城年华的热销主要还是因为小户型的缘故，小户型、精装修，总价都在多数人可以承受的范围。的确，从西城年华九、十月推出的3批房源可以看出，10号、11号楼套均面积为81m2，319套房子只剩下45套；而6号楼的套均面积为140m2，205套房子只卖掉了45套。

　　附近的天阳·美林湾100平方米左右的中小户型占了45%，目前基本无房可卖。像下沙的海天城、伊萨卡、梦琴湾等也是如此。伊萨卡推出的房源中80平方米的小户型受到了市场的普遍欢迎，一个星期卖掉了60套，4600元/平方米的销售价格使楼盘的总价控制在40万元左右，而这样的价格在很多区域连首付都不够。

　　中小户型热销除了新政引导作用外，主要还是市场自主选择的结果。预计未来中小户型仍将是杭州楼市的主流。

　　窃喜之余 不无担忧

　　业内互勉：小心呵护这份“稳中有升”

　　担忧、无奈甚至有些不安，是采访中诸多地产商们典型的心态。哪怕是房子卖得不错的开发商，哪怕他们都看到了十月份的成交量有明显的上升。

　　地产商们寝食不安并非没有道理。

　　房展会几成“兴奋剂”

　　新盘精彩过后是落寞

　　从今年逐月成交情况来看，房展会现在似乎成了促进房产销售的兴奋剂。5月份的一场房展会，使得杭州楼市月成交量冲上了一个新的平台。而9月的省房博会，再一次拉高了大盘成交量。通过房展会聚集人气，促进下单，已经成为业界共识。

　　鉴于房展会的刺激作用，目前杭城又在蕴酿年底前举办多个房展。而一些地产商主动营销——到异地去推广。刚刚结束的温州房交会上，杭州地产项目竟然占到了大半江山。

　　房展会目前无疑是兴奋剂，但它在刺激下单的同时，也透支了日常的房产销售。

　　如果说房展会是一支兴奋剂，那么开盘现在成了杭州大多数楼盘的一个杀手锏。以前地产商捂盘是为了待价而沽，希望卖个好价钱；现在地产商捂盘，迟迟不开盘，是因为不敢轻易开盘，担心一旦开盘定价不准，开盘开砸，后果不堪设想。所以现在杭州的一些楼盘早已可以预售了，但一再推迟开盘时间，一来是意向客户积累得还不太多，为了招徕更多的潜在客户，二来也是心里没底，反复琢磨如何开价。这样导致的结果是，一旦开盘，因为定价合理，客户积累较长，销售处一时下单如潮，往往轻松登上杭州市透明售房网日成交冠军宝座，甚至一段时间风光无限。但另一个不可回避的事实是，开盘之后，往往不用多久，因为积累客户消耗殆尽，新盘很快进入艰难的销售阶段。

　　尽管目前杭州楼市月成交量比去年普遍好转，但是细观成交个盘可以看出，现在杭州楼市大多数情况下都是新盘支撑大盘。这种情况一定程度上显现了楼市的“兴奋剂”效应。精彩过后就是落寞，这正是目前众多地产商的后顾之忧。因此，众地产商担心，一旦市场上开盘量减少，这个楼市恐怕马上就会进入淡季。

　　温州同行抬价在先

　　杭州地产商慎言乐观

　　面对销势不错的局面，杭州地产商们的另一种担忧是，担心同行集体借势哄价，再一次毁了来之不易的市场格局。

　　这样的担忧是有原因的。10月17日《浙江日报·楼市周刊》刚刚报道温州市区高价房奇货可居，地产商趁机抬价，再现客户买房找后门的怪现象。受利益的驱动，各自为阵的地产商们有人可能会“见风就是雨”，哄抬房价。据记者了解，已有极少数地产项目暗暗逆势提价。

　　其实，从目前来看，杭州楼市走势稳健。来自杭州市统计局最新消息，在国家新一轮宏观调控政策影响下，杭州商品房销售有所回升，办公楼、商业用房销售保持较高增幅，而房地产投资增速继续回落。1—3季度全市完成房地产开发投资265.04亿元，同比增长13.5%，增幅分别比去年同期和今年上半年回落15.8个和2.1个百分点。

　　可以说，这些数字为杭州房地产市场下一步发展奠定了坚实的基础。

　　而来自近日新华社的一组关于杭州周边省份的消息，更为杭州楼市带来一份乐观：

　　福建省统计局近日发布，自今年第三季度以来，福建省商品房住宅成交的数量虽然略有回升，但处于总体回落的态势，商住房交易出现降温。

　　江西房地产开发投资增幅、土地购置面积、新开工面积、商品房销售面积等主要指标在９月份开始出现大幅回落。商品房销售增幅回落近三成。

　　江苏省统计局最新统计表明，今年１－９月，全省房地产开发投资完成１２７０.２４亿元，同比增长２１.２％，增幅同比回落１５.８个百分点。９月份，江苏省住房价格增长速度趋缓，与去年同期相比，价格只增长了３％左右。

　　杭州目前投资大幅回落，而销售明显回暖的供求现状，的确来之不易。人们有理由看好杭州楼市后市。目前业界的担心无非是希望整个稳中有升格局能够持续发展，不能因一时之冲动，再次对楼市造成伤害。