银发浪潮如期而至 老年住宅几近为零

　　谁来掘杭州老年公寓第一桶金

　　■ 见习记者 王 欢

　　岁岁重阳，今又重阳。再过5天，10月30日，就是重阳节了，《浙江日报·楼市周刊》给大家新添了一个话题：明天人们到哪里去养老？

　　1989年我国把每年的九月初九定为老人节，从此，重阳节和老人节就密不可分了。重阳佳节，登高望远，今年老年节不得不面对的事实是，“银发浪潮”如期而至。维也纳世界老年问题大会规定：60岁以上的老年人口占总人口的10%以上，或者65岁的老年人口占总人口的7%以上的国家或者地区，就是“老年型国家和地区”。而最新数据统计，杭州市目前共有60岁以上的老人95.99万，占总人口的14.52%。有关部门预测：到2014年，杭州市60岁以上人口将占总人口的20%。在2030年前，杭州市的人口老龄化程度将达到高峰。

　　传统的居家养老模式，正受到新的家庭结构和现代生活方式的冲击；而众口称誉的老年公寓在杭州千唤万唤不出来。

　　那么，谁来掘杭州老年公寓第一桶金呢？

　　“8421”家庭结构

　　颠覆传统养老模式

　　“家庭养老”

　　必将受到冲击

　　家庭养老，是中华文化中几千年来一直沿袭的传统养老方式，然而，这种中国传统的“养儿防老观念”，在现代社会发展中受到了很大的冲击。子女旅居国外，子女成家后独立、合居矛盾等等，使得越来越多的老人选择独居。

　　记者随机采访的几位年轻人都表示，虽然孝敬父母的愿望强烈，但并不愿意跟父母合居。不能亲自照顾年迈的父母，请保姆成为很多子女的首选，但也存在很多的问题。有的老年人行动不便，生活不能自理，需要保姆细心护理、耐心照顾，而现在家政业中大量的年轻保姆并没有这样的耐心，寻找合适的保姆是一件很头疼的事情。

　　到2020年，我们将要呈现一种“8421”的家庭结构，即一户家庭中有8个人，下面是4个小老人，然后是2个青年加一个孩子，这种倒金字塔型的家庭结构意味着有越来越多的老人需要社会提供赡养服务，因为指望子女赡养已经非常不现实了。

　　记者采访发现，大部分家庭的 子女与老人本身并不能接受老人去养老院，他们认为去养老院的人都是无儿无女，如果父母去养老院，街坊邻居会认为儿女不孝。

　　而老人们自己也对去养老院存在种种顾虑。进老人院每月大约需要800－1000元的费用。档次问题、费用问题都是老年人无法接受养老院的重要原因。更主要的是，老年人熟悉了原来的生活环境，搬到养老院会感到孤独不适，会产生被抛弃、隔绝的念头。

　　国内外流行的

　　老年公寓应运而生

　　据有关部门调查，有57.7%的老年人不愿意和子女同住，9.9%的老年人对所居住的社区环境不满意，26.3%的老年人对目前的住房条件不满意。想入住养老机构而没有入住的原因，41.9%是因为没有合适的养老机构。

　　家庭小型化，“空巢”老人越来越多，相关调查显示，杭州有接近四分之一的老年人生活在空巢家庭中。这部分缺少子女照顾的老人的养老需求尤其强烈。根据杭州市东坡路社区调查，“空巢”老人占老年人家庭数的62.70%，这么多的“空巢”老人，该怎么办？

　　新的养老模式现在已经出现。如传统的两代或者两代以上同居，在农村虽然仍为主流，但部分家庭已经出现了“一家两制”，同住一幢房，分吃两个灶。杭州有的社区出现“家庭养老院”，由社区成立居家养老管理服务中心，提供各种服务。还有些老人则邀请亲朋好友成群结队去环境优美的农村租地租房养老等等。更多的老人盼望有价格合适、出行方便、环境优美、服务齐全、档次较高、能满足精神物质各方面需求的的养老机构、老年公寓。

　　老年公寓是国际上流行的一种新型居家养老模式。

　　太阳城中心是美国较大的老年社区之一。太阳城中心从1961年开始开发，这里的居民必须是55岁以上的老人，社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。连体别墅中的一套住宅价位从9万美元到20万美元不等，并且还可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球的推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个1万平方英尺的剧场。在这样的社区内，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户1.6万，且一直处于持续增长的态势。

　　北京太阳城是国内的成功范例，其“第三养老模式”，即家庭养老与社会养老相结合的模式，已经受到了政府及联合国的重视。

　　北京太阳城针对老年人的需求特点及购买的障碍进行营销，配套设施齐全，迎合老年人的生理特点。销售上考虑到老年人群购买力偏弱、态度谨慎等问题，提出解决方法：老年家庭买房的方式为按揭或付清房款，一经交付即可入住；开发商从次年起，逐年向业主回购部分产权，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早去世，而开发商还没完全回购产权，子女可继承住宅的部分产权；如果业主身体健康活得长，而开发商已经全部购回了产权，开发商承诺无限期免费供其居住。

　　北京太阳城，通过调和老年人晚年经济保障与改善居住的矛盾，大大地激发了老年人的购房需求。

　　老年公寓前景广阔

　　开发建设应者寥寥

　　杭州找不到

　　真正的老年公寓

　　杭州大量的新建住宅逐步向近郊发展，对上班族来说，交通确实是个大问题，而对老年人群来说，更注重的是居住环境，只要小区里有满足他们生活的必须设施，有公交线能到达市区，他们并不很在意远近。郊区房价相对较低，更能吸引老年人居住。而且郊区空气清新，大部分地方邻山近水，适合居住养老。同时，郊区老年公寓能兼顾到子女周末度假、看望老人时的居住需求。有实力的年轻一代，也就省得再购置利用率极低的“第二居所”。

　　联想到“银发浪潮”的到来，老年公寓市场大有作为。尽管如此，目前杭州涉水的开发商仍是极少数，真正市场化的老年公寓几乎是空白。

　　记者近日走访发现，杭州以“老年公寓”命名的机构并不多，像上城区老年公寓、下城区老年公寓、江干区滨江老年公寓等，这些老年公寓依然带有强烈的社会福利色彩，一般由政府经营，大部分不具备成套独用的特点，真正具备老年公寓基本特征的几乎为零。

　　1998年有开发商曾推出少量“1＋1户型”，很快被抢购一空。前不久临平某楼盘推出适合三代人一起居住的户型：“2+1”实用模式，两房两厅给父母住，自身享受一房两厅温馨小家；“3+2”舒适模式，父母住三房两厅，两房两厅给自己住，相互照顾，又各自独立。在老余杭、在三墩等近郊板块，也同样推出“两代居概念”。这些户型不但成为同期楼市的亮点，同时也对老年人、年轻人同居的住宅形式作了非常积极的探索。

　　然而这样的住宅，开发商只愿意在楼盘里小规模尝试，甚至可以说这种“2+1”、“3+2”模式只是为了卖出大户型的一种营销手段。对于老年住宅，整个房地产市场做得远远不够。

　　叫座为何不叫好

　　那么既然老年住宅商机无限，开发商为何不敢放手开发？

　　首先是老年人群的购买力偏弱。老年人群的收入大部分靠固定的退休工资，有些会有子女的赡养金、商业养老保险，但也不会太丰厚。因为年老，他们危机意识较强，有钱也会更多考虑大病，考虑收入来源的波动。许多老年家庭有此能力，支付老年住宅的首付款甚至一次性付清，问题是他们不可能将所有的钱投进购房。购房，对他们来说是投资大，自己享受年限有限的大宗消费，因而会持非常谨慎的态度。

　　其次，房价居高不下，不少老年人对购买带有服务性质、价格颇高的老年公寓望尘莫及。一些有心经营老年公寓的开发商也担心在经过开发、平价或低价销售、专业服务营运之后，老年公寓难以盈利。事实上，由于交通、医疗、老年人实际消费能力等因素，老年公寓的开发举步维艰。有意投资老年公寓的开发商表示，开发老年公寓本身是一件带有社会福利性的事，但目前没有对开发老年公寓提供优惠的政策。

　　其实，如果建造真正的老年公寓是有优惠的，但只有登记为“民办非企业单位”才能享受国家的优惠政策，可登记为“民非”又给这些单位带来很大的麻烦和困难，因为这样的土地是不能抵押贷款的，同时也不能出售房屋产权，这个项目投入大、产出缓慢，很多企业不堪承受。

　　开发商如果要去做老年公寓就必须摸着石头过河，这其中的投入和产出跟做普通的住宅是不能相提并论的，这种“投入大、回报慢”的产品类型，不能被很多开发商所接受。

　　开发商们实话实说

　　金成房地产集团有限公司常务副总裁陈利波说：“老年公寓是以后住宅发展细分的一个方向。房产企业做老年公寓要考虑年轻态的老年人的需求和需要护理、康乐的老年人的需求。以前曾经考虑过做以护理、康乐为主要目的的老年公寓，但现在暂时搁置了。主要原因是政府的土地问题和民政部门的政策优惠以及和医疗部门如何密切合作问题。”

　　天元投资副总经理邵昌坚也认为：“我们从来没有考虑过老年公寓的事情，主要觉得目前时机不成熟。大约到2020年再去做这个老年公寓，那时开发的压力会小一些。”

　　采访中，杭州滨江房产集团有限公司副总经理朱立东告诉记者，市场未来的发展趋势是细分的，这是必然的。我们公司主要的定位做高档的、附加值大的产品，还有就是高性价比的产品，3-5年内不会考虑做老年公寓。未来开发商的发展也是细分的，老年公寓需要更加专业的公司来做，全面地考虑区域、细节、配套等方面的问题。

　　浙江阳光房地产投资顾问有限公司总经理余先锋认为，老年公寓目前在杭州没有范例，如果开发商要做，就要投入大精力。像金色年华这个项目，为了配合政府造好这个项目，他们公司组织了很多人到国外去学习。要考虑很多细节方面的事情：如精装修的棱角要避免，卫生间扶手多高，上下楼的楼梯多高等等，要学习的太多太多了。老年公寓主要还是售后的管理以及如何满足老人的精神需求的问题。