周边的房产市场发展很快，而嘉兴的房产消费显得稍微慢一点。嘉兴的房地产业占整个GDP的比重不是很高，只有20%多。2005年以来，在住房价格、销售情况方面，都有一些下降的趋势。

　　那么嘉兴这个地方，未来房产开发应该如何作为？针对这个话题，经济学家易宪容与嘉兴的开发商们进行了一次交流。

　　嘉兴的吸引力在哪里

　　金都房产2000年开始到嘉兴开发房产，是比较早涉足嘉兴房产的企业。那个时候市场平均价大概在1500元/㎡，金都景苑开盘的价格是2020元/㎡，当时消费者非常难以接受。金都景苑的物业管理费是0.6元/㎡·月，而当时一些机关宿舍一个月的物业管理费也就6块钱。

　　在这样的市场状况下，嘉兴市金都房地产开发有限公司总经理卢忠认为，通过金都景苑这个项目的运作，他发现嘉兴历史悠久、人文深厚，消费习惯非常保守。跟余姚、温州、台州的消费者不一样，嘉兴人非常理性，赚10块钱，可能想着要存6块钱在银行，为今后的保障、子女的教育等。嘉兴市场是理性的市场。嘉兴作为一个地区的中心城市，嘉兴的集聚能力不够，现在周边的5个县市都是全国百强县的前30位了，要吸引周边的人到嘉兴买房子非常不容易。

　　对此易宪容认为，一个好的市场的发展，必须是个理性的发展过程。现在嘉兴发展的最重要一点是嘉兴在区域里不具备向心力，周边的县市如海宁并不把嘉兴当作政治、经济、文化的龙头，嘉兴资源的聚集能力和它的经济能力有很大的关联性。其实，如果乘铁路，杭州或者上海到嘉兴不过几十分钟，如果将来磁悬浮开通以后，嘉兴会有一站，如何把外来人口吸引过来，就需要产品的品牌和服务。比如游客下了磁悬浮以后，是不是能很便利地进入小区，小区建立以后，相关设施，相关服务是不是很便利等等。

　　至于房价，只要上海的房价坚持在那里，周边城市的房价也就会随之坚持在那。在短期内不会有多大的变化。

　　嘉兴可以挖掘“金庸”市场

　　那么嘉兴的吸引力到底在哪里？对此易宪容认为，现在嘉兴的集聚能力比以往要强，最重要的是产业结构要调整。一直来，嘉兴的溢出效应很明显，因为嘉兴企业的产品都是外销的，产业结构里都是制造业、加工业，一个主导产业决定了整个城市的人文结构，人文结构决定了整个城市的消费水平，决定了一个城市住房的消费方向。目前嘉兴的房价比周边低，这是劣势同时也是优势。

　　如何让溢出效应改变为集聚效应？易宪容觉得这还是文化的问题，因为文化本身是没有高低差异的，问题是如何发现自身的文化特征。他觉得金庸故乡在海宁，他是嘉兴的文化名人，金庸在中国和世界市场知名度非常高，嘉兴完全可以把这个市场做出来。比如借助金庸这个名字，发挥创造力和想象力，推出产品。

　　土地不会封顶拍卖

　　目前地根紧缩，在园区建设、城市框架建设当中，政府对土地的控制就少了，财政的支配权也少了，城市基础设施建设也会减少，有开发商提出疑问，房地产是否会进入一个长期的修复期，土地会不会封顶拍卖？

　　对此易宪容解释，土地不可能封顶拍卖。首先政府对土地的宏观调控对地方影响并不大，土地出让金的政策对地方的城市建设的影响并不是很大。为什么呢？因为这个政策只是让信息公开透明化。在过去，土地拍卖后，土地出让金是政府预算外的资金，现在，土地拍卖还是放在地方，只是要按照政府的预算，费用支出都在一个公开透明的情况下。所以公共设施建设这块没有少。目前的房产政策，一方面希望房地产市场化的程度越来越高，另一方面要保证这个市场要持续发展。也就无所谓房地产进入一个长期的修复期这一说。

　　货币政策影响力越来越大

　　“国六条”细则对房地产市场影响到底有多大？易宪容认为，“国六条”的影响更多的是消费者心理，并不影响开发商企业，只要把小房子做好了，有消费能力了，同样会促进市场发展。

　　“国六条” 影响最重要也就是三点。

　　第一条， 房地产市场的发展模式有了大改变。在过去开发商获得土地以后，可以根据自己的需要生产哪种房子，现在国家要限制。

　　第二条， 消费者住房消费模式也改变了。因为以后生产小房子多了以后，购房者就不会挤着买90㎡以上的，他就会去买小房子。小房子对大城市来讲，没有多大的关系。日本、香港的话，90㎡以下的也要达到90%。可能对嘉兴等二三线城市有一点关系。因为福利分房的时候，就是90㎡。如果改善性需求还是买个90㎡，大家都比较难接受，对住房改善和提高方面影响可能会大点。但是没有限制价格，关键是看怎么做。

　　第三条，消费者的消费行为会改变。因为消费者挤着买90㎡以上，那价格一定会上去。而如果90㎡以下的房源多了，价格又比较合算，消费者就会进入这个市场。住房消费者的消费行为改变了，房地产开发企业的生产和经营模式也会改变，房地产开发企业主要还是会开发90㎡以下的户型。

　　易宪容认为，其实开发商应该担心的不是政策，这些政策对房地产市场的影响还是比较温和的，而是央行的货币政策变化，而且这个谁也控制不了。比如要货币紧缩，银根紧缩，利率上调，那影响就会很大。所以最关注还是货币政策，他估计货币政策对以后的市场影响力会越来越大。其他都不是最大的问题，比如土地政策，如果觉得价格高，可以晚点去拍卖。对于房地产开发企业来说，最关键的还是在现有政策下，如何做好自己的房产项目。

　　（陆永林 王欢）