杭州郊区地产进入板块竞争时代

　　抱团取暖 抱团作战渐成共识

　　一场钱塘江烟花大会，燃起滨江开发商重整河山的希望；一场休博会盛会，培育鼓舞着湘湖板块一方房产；一条地铁线路，唤起置业下沙的无限热情……沧海横流，万水归宗，眼下杭州郊区房产几大板块渐渐形成，板块大战悄然开打。

　　“现在杭州郊区楼盘的竞争，是板块与板块之间的竞争，单个楼盘已经无法与别的板块楼盘竞争了。”10月15日晚间的钱塘江边，一位记者熟识的滨江地产商站在江景房的阳台上，仰望万千烟花，如是感言。

　　目前杭州郊区四大主力板块布局何方？各大板块生存状况到底如何？抱团取暖，抱团作战，正成为杭州郊区地产商们的共识，那么，各大郊区板块又当如何抱团作战呢？

　　闲林板块：

　　宏观调控首当其冲

　　配套问题渐渐放大

　　闲林位于杭州的西面，天目山路、02省道可以说是从市区到闲林的必经之路。闲林目前在开发楼盘有10余个，基本都是几百上千亩的大盘，呈长条状分布在02省道两侧，据余杭透明网10月16日显示，闲林还剩余近3000套房源。

　　目前闲林的房价参差不齐，3000多元/m2有之，6000多元/m2有之，短短的几公里内差价竟达3000元/m2。这种差价除了房子本身的因素外，更多的源于宏观调控。

　　宏观调控所带来的翻天覆地的变化，想必闲林楼盘是感触最深的。

　　2005年3月前，闲林的房价一直比较平稳，维持在近4000元/m2左右。

　　然而，随着宏观调控的深入，此后开盘的各大楼盘纷纷陷入缓销甚至滞销。再加上去年6月份通过的杭州地铁规划的站点设计将闲林排除在外，让人们对闲林多了一份失望；今年文一西路的开通，让本来一直站在闲林身后的老余杭站到了台前，有了与闲林争夺客户的实力；“城市东扩”日益深入人心，越来越多的人把目光投向了城市东部；再加上其他板块降价等优惠动作频出，本来就有配套硬伤的闲林不仅失去了价格优势，而且受到东部西部的两面夹击、腹背受敌，在板块竞争方面更加缺乏优势。

　　无奈之中，闲林的开发商使出了双刃剑：降价。岸上蓝山是去年闲林首个降价的楼盘，而今年的房博会上，该楼盘降价力度更为猛烈，房博会上推出的一批房源，最低价每平方米仅为3588元，而一般价位每平方米3700元上下，这比2004年，闲林楼盘刚起步时的价格还要低。

　　相对而言，西溪山庄、瑞城等高端项目受到的冲击较少，这与其排屋、别墅的稀缺性有关。随着国家鼓励中小户型政策的出台，大户型、排屋项目更是奇货可居，但开发楼盘的相关负责人坦言，尽管在未来大户型比较稀缺，但现在肯来下单的购房者也首先是对这个区块认可的，如果闲林这个板块不被人看好，想让他们接受自己的楼盘实在是难上加难。

　　困扰闲林的还有一个配套问题，但这也是杭州近郊板块的通病，随着明年年底02省道高架的建成通车、高教路等各支路工程的推进，沃尔玛、宏丰家居城等一系列商业配套的跟进完善，不知闲林板块能否重回实力板块的行列，为杭州的“旅游西进”、“大城西的发展”加上重重的筹码。

　　滨江板块：

　　透支过大缓慢回劲

　　产业支撑有惊无险

　　滨江位于杭州的东南部，是近几年来房源供应量最大的区块，目前从杭州透明售房网看，剩余房源还有6300套，在开发楼盘20多个，是目前杭州除了萧山、余杭外的最大供应区域。该区块距离杭州老城区距离较近，从武林广场到四桥的下桥口距离在10公里左右，滨江基本上的楼盘与武林广场的距离在12公里。

　　过江进入滨江，会发现这里已经是一派新都市的景象。仔细搜索滨江的楼盘，高层住宅占了滨江楼盘中的多数。从价格上看，选择也很多，有6000~8000元/平方米的公寓，也有单价1万多元的江景房；户型面积也是从四五十平方米的单身公寓到两三百平方米的超大户型。随着“城市东扩”的观念日益深入人心之后，交通便捷，规划配套、交通完善，且具有江景优势的滨江，受到了诸多杭州老城区购房者的喜爱，多个楼盘曾销售火爆，价格一度水涨船高。

　　不过宏观调控后，滨江也再所难免地在短时间内成为受到较大影响的区域，销售量急转直下，房产市场遭遇僵冷时期。在这个时候，开发商也同样使用了低价策略，倾城之恋去年年中开盘，均价在6600-7200元/m2左右，其低价策略创造了当年杭州楼市的销售神话。之后开盘的楼盘像风雅钱塘、盛元慧谷等等，纷纷采用了低价快走的策略。

　　滨江与杭州老市区一江之隔，也许正是因为这“江”，拉大了人们的心理距离。“滨江要解决的是‘过江’的问题，一个是心理上的过江，还有就是成千上万的人过江居住后，如何解决他们过江上班的交通问题，毕竟靠现在三座桥是远远不够的。”一位在滨江开发多年的开发商如是说。

　　不过滨江区别于其他近郊板块的最大优势就在于，滨江有产业支撑。滨江区以通信设备、集成电路、软件开发、动漫产业等高新技术产业为主导发展方向，集聚着大量高层次人才，这是杭州其他城区所不具备的最大特点。产业支持给了滨江未来发展一个绝好的推动力，同时也缓解了过江的压力。

　　下沙板块：

　　江景低价招招诱人

　　下步或成开发重镇

　　位于杭州东部的下沙，其实是这四大板块中距杭州市中心比较远的，从最远的梦琴湾驱车到武林广场大约要21公里。下沙目前在开发楼盘10余个，供应量有2023套，销售的价格在5000元/m2。

　　大学城、地铁、低价、江景，是下沙吸引众多购房者的主要原因。也是这两点，使下沙成为了去年杭州楼市最大的黑马，虽然今年的风头不如往年，但以梦琴湾、海天城、天元2005、伊萨卡为代表的低价楼盘，长时间占据着透明网销售排行榜的前列。

　　下沙去年宏观调控前的价格在5500元/m2左右，宏观调控后，下沙是第一个开打价格战的区域。目前开盘的楼盘单价已回落了近千元。

　　随着浙江最大的大学城正式投入使用，数万名学生的入住，各项配套设施日渐齐全，为下沙房地产开发创造了相当好的条件。下沙高教园区，预计将来入住人口将达到20万以上，大学城里有10多所高等院校，不仅为周边住宅带来升值潜力，也为周边的住宅带来了购买人群，据开发商介绍，下沙的购买群体中大学老师占了很大的比例。一些楼盘与各大高校为邻，依托大学城，都致力于打造一个颇具文化氛围的社区。一种“城市，大学互为依托”的格局正在逐渐形成。

　　江、水一直都是很多购房者梦寐以求的情结，下沙东部直面钱塘江，江面比其他区域的江面都要开阔。杭州一建筑设计师告诉记者：“下沙已经出让的几块土地，只要设计得好，可以使房子的东向、南向、北向都能看到江景。”据悉，下沙管委会已编制沿江规划，要求所有的沿江楼盘退后40米开发，留出空间与开发商联合打造现代生态的沿江景观和休闲娱乐带。

　　根据杭州市政府于9月30日公布的杭州市住宅建设规划（2006.6—2007.12），下沙的土地占据了相当的比例，而且多为一线江景房。

　　与滨江、钱江新城“豪宅”般的江景房相比，下沙的江景房更具有亲民性，面积小、总价低是目前下沙房产的主要特点。专业机构调查的数据显示，下沙房产的主力户型一般在120平方米左右，其平均户型面积是三个副城中最低的。

　　尽管，短期内人气不足、配套欠缺还将困扰下沙，但是3-5年后，随着大学城的日益成熟、地铁的开通等等，下沙也许就会成为名副其实的“副城”。

　　湘湖板块：

　　“休闲人居”名至实归

　　楼市新贵方兴未艾

　　湘湖板块，这是一个继之江、小和山、闲林、银湖等板块之后，杭州又一个炙手可热的高档住宅区。

　　与杭州西湖世称“姐妹湖”的湘湖，越来越被人所喜爱。湘湖与西湖一样，也有悠久灿烂文化传统。古湘湖位于萧山区城西，离西湖约13公里。闻堰镇老虎洞山，相传为越王“卧薪尝胆”之处。湘湖跨湖桥遗址出土了举世震惊的中国最早的独木舟，揭示了“湘湖文化”已具有8000多年的悠久历史。为了保护湘湖，1995年设立了浙江省湘湖旅游度假区，规划开发面积9.98平方公里。1997年以后，随着杭州乐园、山里人家等项目的开发与建设，古湘湖逐渐进入杭州市民的视野。古湘湖由于具有良好的旅游配套措施及交通前景，在2006年休博会开幕时恢复昔日盛景，水域面积将恢复至4.6平方公里，“北有西湖，南有湘湖”，南岸“休闲时代”在水到渠成之后，正一步步海阔天空，营造现代休闲人居社区的景观氛围。

　　目前，位于湘湖旅游风景区的房产开发逐渐“显山露水”，有多达10余个房地产项目正在该区域内酝酿与开发。由于这些楼盘大部分是以湘湖为背景，以休闲为主题，起点高、规模大，且定向明确，日益受到人们的关注。业内人士指出，湘湖区域内的房地产开发正在探索一种全新的，有别于以往的旅游房产开发的房地产运营方式，将形成独具一格的休闲房产开发模式。湘湖区域将成为杭州、浙江乃至全国范围内不可多得的以“休闲社区”为主题，依托于日渐兴起的休闲产业而营造的大规模低密度住宅区。

　　苏黎士小镇就是湘湖核心区块的代表性精品项目。该楼盘是坐落在2006休博园主会场如世外桃源般的顶级社区，距离杭州市中心12公里，距萧山区和滨江区中心2公里，毗邻杭州地铁1号线总站，主通道风情大道直通钱江一桥、三桥、四桥，另外还有四通八达的高速、国道……驱车1２分钟就可到达吴山广场。这个山地别墅社区，三面环山，西临湘湖，东接休博园，营造了杭州罕有的依山傍水的完美人居环境，周围植被葱郁，社区绿化率更超过了70%，空气清新，宛若天然氧吧，充分满足休闲的家居需求，建筑以山地别墅和临水排屋为主力形态，突出浪漫和人文的异域情调。山地别墅依山而建，山体原始，保留着原生态的环境，苍翠中透出生命的昌盛，临水联排则体现了临水而居的情怀。一位业主直言，自己选择苏黎士小镇就是看中了这里有山有水，尤其还有一个美丽的湘湖和休博园。

　　在“沿江开发、跨江发展”战略成为杭州实践的今天，一个崭新的“钱塘江时代”正在这座城市的南岸崛起。在向“东方休闲之都”渐行渐近的快车道上，新杭州南岸生活清新和谐，倍受瞩目。向南岸发展是城市的选择，去南岸生活是人们的选择。那里有鲜活的空气、生态的山水、休闲的氛围、人文的关怀；那里有钱塘江的伟岸，有湘湖的风情，有吴越文化底蕴，有现代化的教育配套和生活设施，更有诗意栖居、休闲人生的理想和生机……以苏黎士小镇等一批楼盘为代表的湘湖板块，便是“钱塘江时代”休闲生活的美好选择。

　　正因为此，许多关注苏黎士小镇的客户都表示要把小镇作为自己的第一居所，一来住在江南符合杭州城市将来发展的方向，二来交通地理位置优势和优美的环境十分吸引人。

　　选择一个房子，就是选择了一种生活。湘湖板块楼盘受欢迎，一个很大的原因就是开发商提出的休闲人居的理念和多年来积蕴的人文整合能力。

　　２１世纪最优雅的生活方式就是休闲。据美国国家休闲研究院主席杰弗瑞·戈比教授预测：休闲、娱乐活动、旅游业将成为下一个经济大潮，并席卷世界各地。在即将来临的休闲时代，以关注人的生存状态和生活质量为第一功能的休闲房产，无疑是最具生命力的，将成为未来房产发展的一种必然趋势，也是人类生活发展的趋势。

　　休闲房产往往是置业者的第一居所。休闲地产的内涵是“环境+文化”，创建社区环境文化，是休闲地产的灵魂所在，休闲房产特别注重居民精神文化的需求。现代人对居所的营造已经不只是一种住处，而是营造一种生活。在钢筋水泥丛林中生活久了的城市人急切地想逃离。选择居所其实就是选择一种新的生活方式。真正意义上的住宅产品应该是营造人们生活和精神的家园。

　　业内人士认为，房地产的理念创新就在于适度超前地研究未来适合人类发展的各种新的生活方式，并将它们充分地消化、升华和提炼成能够统帅全局的思想精华，使其渗透、融合、演绎在房地产的开发之中。据宋城集团董事长助理赵菲介绍，宋城房产就是一直用创新的理念来开创发展房地产业的。景观房产是“宋城”最早打造“杭州乐园”时提出的，其房地产业与旅游产业的整合模式成为全国房地产业的一大创举。它强调的是社区环境的幽雅舒适、配套齐全，使业主的居住与度假功能合二为一，全面实现了居住与度假休闲的和谐统一，倡导了一种全新的生活方式。而如今宋城房产又将景观房产概念进行整合和提升，率先提出休闲人居的全新理念，使休闲的精神渗透人们的生活。

　　有业内人士指出，休闲人居概念逐渐深入人心，随着休博会召开带来的眼球效应和大量人气，湘湖板块核心区域的楼盘将持续升值，继续火爆。在杭州郊区楼盘未来角逐中，湘湖板块必将拥有一席之地。