●闲林板块大约有15个楼盘，在售房源丰富。因受宏观调控、房产税收政策和配套问题等因素影响，目前，闲林公寓的均价已回落到了4500元/㎡左右，排屋在7000元/㎡，区域内行情低迷。

　　●老余杭板块价格从4000元/㎡到4500元/㎡不等，居住比闲林便利，房价比闲林更底，配套比闲林成熟。而随着文一西路的通车，老余杭的房产由此进入一个新纪元。但缺少品牌开发商，老镇的改造难度大。

　　

　　闲林板块交易平淡价格回落

　　闲林板块主要从绕城高速以西算起，沿02省道两侧，一直到老余杭的加油站，包括闲林镇、五常镇、仓前镇等，大约15个楼盘。从透明售房网上看，闲林楼盘的销售情况平平淡淡。

　　翡翠城·紫荆苑5月15日领出预售证，共62套房源，迄今还剩50套；庭院深深3月27日开盘时的419套，目前还剩210套；竹海水韵5月15日开盘时有487套，至今只卖出了67套；岸上蓝山去年5月推出的204套房源，到现在还有113套……

　　如今，闲林自翡翠城之后的项目，小高层、高层越长越高，除西溪山庄外，纯排屋项目屈指可数。5月份以前区域内房价一路攀升，3月初闲林山水的小高层、盛世嘉园二期第一组团的开盘均价达到了5500元/㎡的最高点，5月初翡翠城一期开盘受到了购房者疯“抢”，二手房成交价也一度接近6000元/㎡。

　　而目前，据余杭房地产协会统计，闲林公寓的均价已回落到了4500元/㎡左右，排屋在7000元/㎡。

　　之前因为没有上透明售房系统，销售情况都是各家开发商说了算，如今这真实的数据着实有点触目惊心。

　　一手房市场如此，二手房市场亦然。9月初，闲林某楼盘的一套房源挂出了3995元/㎡的出让单价，房东大有挥泪大甩卖的架势。然而据一位经纪人介绍，尽管房东挥泪，闲林一带二手房的成交并不活跃，接盘者寥寥。

　　排屋等低密度住宅是闲林区别与其他板块的优势，如桃花源可以说是杭州别墅的扛鼎之作。也许只有开发大众房产项目，整个区块才有可能火起来。因为此前的2004年底，爵士风情、盛世嘉苑的多层低价公寓便遭到了排队“哄抢”，与其说去年翡翠城进驻闲林、去年初留下镇土地出让拍出7000多元/㎡的楼面天价推动了闲林的红火，还不如说是因为闲林定位的改变造成了其热销，使得闲林成为去年杭州楼市上涨最快的区域之一。试想，如果不是闲林推出了低总价、小户型的普通住宅，不论周围房价是涨还是跌，又有多少人能承受别墅、排屋的总价呢？    

　　昨日的火爆仿佛还在眼前，可眼下区域内行情如此低迷，不得不让人欲探问其究竟。

　　宏观调控对闲林房产触动很深

　　宏观调控的影响，对闲林房产的触动很深。一直来闲林房产市场不温不火，直到去年3月才热起来。然而，去年5月后随着宏观调控的深入，其刚燃起的热情很快被扑灭了。此后开盘的各大楼盘纷纷陷入缓销甚至滞销，再加上6月份通过的杭州地铁规划的站点设计将闲林排除在外，同时其他板块降价等优惠动作频出，本来就有配套硬伤的闲林在失去了价格优势后，板块竞争更加无优势可言。

　　岸上蓝山是率先降价的，但从网上数据看，岸上蓝山的降价并没有给楼盘销售带来多大的利好，去年推的400套房源，现还剩273套。翡翠城的高价也开始让越来越理性的购房者望而却步。相对而言，西溪山庄、瑞城等高端项目受到的冲击较少，这与其排屋、别墅的稀缺性有关。

　　

　　房产税收政策曾困扰闲林房产

　　之前闲林二手房市场降温，另一个原因就是余杭地区的二手房转让比杭州其它地区要多交2%的个税。

　　现在闲林已交付的有闲林山水和爵士风情，由于当年投资客居多，再加上配套等客观因素，这两个楼盘空住率很高，在各中介公司挂牌的不少，挥泪大甩卖的也不乏其人。像爵士风情一套5楼的房子，192㎡，挂牌价75万元，单价仅3900元/㎡左右。房东当初买的时候还有3%的契税、房屋维修基金以及多年下来的贷款利息等，这样的价格能保本就不错了。问题是买家还要加上5.5%的营业税、3%的契税以及2%的个所税，如此高的税负又有几个买家敢接手呢？

　　8月1日开始在杭州全市范围内增收二手房转让个人所得税，这反而对余杭地区是个利好。尽管杭州主城区实行的是转让差额的20%或转让全额的1%的税率，余杭区仍旧实行转让全额的2%，但这个差距无疑缩小了。

　　

　　配套问题是闲林板块的一个硬伤

　　缺乏配套其实是闲林板块竞争力不强的又一因素。按照政府对闲林区域的配套规划，02省道南面为规划区主中心，用地以行政办公用地、商业金融用地、广场、文化娱乐为主，北面沿和睦路规划为副中心，以大型超市、医院、商业金融、旅游服务为主，功能定位十分清晰。    

　　但是，这些规划需靠开发商出钱来实施。“鸡生蛋、蛋生鸡”的矛盾解决起来其实不难，就是开发商让利联合做配套。宏观调控让区块回归理性，购房者下单越来越谨慎，眼光越来越挑剔，一些配套好、价格合理的区块仍旧能得到购房者的认同。闲林的开发商也开始静下心来，重新审视自己。

　　“现在的大工地，未来的新城西”，这是关于闲林最美丽的畅想。对于这个畅想的实现，西溪山庄、江南春城、新明半岛在做，其它楼盘或多或少都在做。

　　闲林第一个独立的、以家居建材为主打的大型商业项目宏丰家居城已于数月前动工，并将在近期推出第一批商铺。另外沃尔玛山姆会员店也将落户五常。西溪山庄规划了3万㎡的步行街，现在已经启动。随着明年底02省道高架的建成通车、高教路等各支路工程的推进，沃尔玛、宏丰家居城等一系列商业配套的跟进完善，闲林板块的元气有望逐渐恢复。

　　

　　文一西路拉近老余杭与主城区距离

　　以前，老余杭一直在闲林的身后，老余杭与闲林的关系都处于被动，难以形成竞争优势。一则路途更远，二则现有的小镇配套不足以满足人们日益都市化的需求，三则至2004年底两地的房价相当，而老余杭缺少知名的品牌开发商和大盘。老余杭楼盘主要分布在镇南新区，从透明售房网上看，老余杭的价格从4000元/㎡到4500元/㎡不等，很多楼盘如南湖丽景等已进入销售尾声。

　　现在，老余杭终于从幕后走到了台前，这缘于文一西路的开通，缘于“麻雀虽小、五脏俱全”的配套，缘于比闲林更低的房价。

　　今年4月初，文一西路延伸段正式通车。如此一来，老余杭距主城区的距离一下子缩短了，其楼盘如今被纳入城西近郊楼盘的范畴。老余杭过去一直给人的感觉是地处郊区，非常遥远。其实按照地图上的直线距离来看，老余杭与杭州西部楼盘的聚集区只有约5公里，然而两者为何难以沟通？主要是因为文一西路到蒋村就断了，交通上的断层，造成了心理上的断层。即便老余杭有着绝佳的景观资源优势、成熟的生活配套优势、低廉的房价和生活成本优势，却因为交通阻碍了人们前去居住的脚步。

　　然而，一条路的修建往往能改变一个区域楼市的命运。随着文一西路延伸段的贯通，以及连接留下、闲林、老余杭的02省道的改建，为老余杭的房产带来新的机遇，大杭州居住圈版图将向西扩大，城西的概念扩大了。而老余杭镇作为两条快速路的交汇点，老余杭的房产，由此进入一个新纪元。

　　根据杭州市总体规划，余杭组团涉及余杭、闲林、中泰、仓前、五常等镇乡(管委会)区域，规划人口将达40万人。目前，仅正在开发的房地产项目就达50多个，总建筑面积611万平方米，建成后，几年内居住人口将达15万。

　　老余杭原是余杭市的市政府所在地，各类配套齐全，不乏高档设施和娱乐场所，配套主要集中在主干道禹杭路上，另外南渠街（古街）也是一大热点。而目前正在开发的新西湖无疑将为老余杭的配套锦上添花。