婚房需求厚积薄发

　　今夏淡季率先释放

　　杭州楼市今年淡季冷中有热，比较特别，一种比较直白的解释是，房地产市场上刚性需求在起作用。宏观调控一年多来，杭州房地产市场上的刚性需求一直被压抑着。其实，这批蛰伏着的刚性需求，随时准备突破。七八月份淡季提供了一个良好的契机，于是，这批刚性需求率先出手了。

　　出现在我们“镜头二”中的管先生，就是其中一员。购房结婚，是楼市一股挡不住的需求。今年被称为“结婚大年”，有报道称今年杭州有6万对新人即将完婚，购房需求之大，不言而喻。经过去年所谓“不宜结婚年”的积压，今年“结婚大年”的婚房需求大增。可以预测，下半年婚房的需求有望进一步释放。

　　尽管杭州房价一直居高不下，但杭州购房市场刚性需求还是很大。新人婚房需求、大学毕业生进杭、购房养老等需求，是杭州楼市的刚性需求，目前只是因为政策等因素暂时搁置，但是它们迟早要被释放。经过一年多的积压，此刻，在杭州，这种刚性需求呈现出一种厚积薄发的趋势。

　　

　　潜在购房需求仍然很大

　　外地客难舍“杭州”情结

　　

　　刚性需求之外，杭州市民的购房欲望还是比较强烈。浙江大学房地产研究中心新近的一项调查显示，杭州市场居民在2006年比较可能和非常可能购买的比例是21.9%和12%，未来三年比较可能和非常可能购买的比例是27.1%和18.6%。调查对象在未来三年有45.7%的购房可能性，再考虑到22.5%的不确定者中有很大一部分也可能加入，反映出杭州居民购买的意愿还是比较强烈的。

　　此外，外地客依然看好杭州主城区房产。此点可以从目前市中心在售楼盘客户比例得到佐证。本报上期楼市周刊报道，宝善公寓今夏开盘，首批卖出的16套房源中，外地人买走了12套，比例高达75%。不少外地购房者认为，杭州市中心物业越来越稀缺，具有很好的保值增值功能。

　　“住在杭州”，依然是省内购房者割舍不开的情结。在很多小县城里，相当多的普通百姓把在杭州买一套房子作为奋斗的目标，攒够了钱就到省城来买套房，已经成为一种集体潜意识。

　　当下杭州楼市投资者和投机客大大减少了，但双休日的杭城售楼部里依然不时可见青田、丽水、义乌等地投资客的身影。浙江富裕的民间资本始终觊觎楼市，在一时找不到更好的投资渠道之前，他们还是选择房产，尤其是杭州房产。出现在我们镜头四中的温州李先生，就是浙江投资客的缩影。

　　概而言之，杭州楼市的购房需求依然存在，它们成为杭州楼市坚实的基础。

　　

　　短期房源供应减少

　　土地供应也在收缩

　　

　　供求关系最终决定房价水平，那么，在杭州购房需求真实存在的现状下，房源供应又是如何呢？

　　目前杭州楼市的现状是，主城区房源供应十分稀缺，特别是普通市民能够承担得起的中小户型、中低价位的房子。主城区是大户型、高价房的天下，普通市民只能望其背项，不敢问津。如果说目前杭州房源供应充沛，主要指的是郊区。

　　有业内人士指出，受“90平方米”和“70%”政策的影响，一批地产项目被迫推迟开发，不少项目需要重新规划，设计户型，按正常进程，一批项目将推迟半年到一年时间开发。受其影响，短时间内杭州房源的供应总量可能有所减少。

　　土地是供应的源头。去年至今，杭州市宅地投入节奏明显减弱，宅地投放量也明显减少。2005年，杭州市推出宅地34宗1768亩，而今年截至目前只成交宅地9宗，共计528亩左右。今年的土地紧缩也就意味着明后年房产市场房源供应的减少。

　　

　　杭城楼市经受考验

　　观望理由悄悄淡去

　　

　　当下杭州购房者之所以持币待购，主要还是看不清市场方向，盼着降价。但是从杭州楼市目前的需求面和供应面来看，一时还看不出什么全面降价的迹象。而从一年多严厉的宏观调控来看，杭州楼市也没有出现大起大落。杭州主城区房价增幅减缓，基本上维持在原有水平，个别楼盘稳中微升；市郊房价理性回归，也没有出现崩盘现象。

　　广厦·绿洲花园是杭州主城区代表性楼盘，目前销售接近尾声。2005年1月三期动销之时，均价每平方米12800元，眼下销售均价每平方米14000元。金都华府位于城皇根下，是杭州老市中心楼盘，2005年5月二期开盘均价每平方米12000多元，目前毛坯均价每平方米13000多元。杭州主城区房价坚挺不言而喻。郊区楼盘经受宏观调控的洗礼，房价略有回调，但随着新开楼盘纷纷理性定价，众多购房者前往下单。从杭州市透明售房网上可以看出，市郊新盘凭借实惠的价格，房子都卖得不错，屡屡登上杭州市日成交排行榜。以目前房地产市场的大势，杭州郊区新盘能卖出这样的成绩，着实难得。杭州郊区房产在新盘鼓舞之下，在理性回调中找到了自己的位置，赢得了生存空间。

　　去年8月21日，杭州市透明售房网上当日商品房成交均价，每平方米8048元，而一年后的昨天，每平方米均价为8427元。杭州楼市大盘房价略高于去年同期水平。

　　

　　楼市不会大起大落

　　准备下单声音渐起

　　

　　现在看来，关于大幅降价，关于“拐点”，也许只是关于杭州楼市曾经的臆想而已。

　　媒体一直预言杭州楼市“拐点”。然而，去年五六月宏观调控之后，有关“拐点”的说法反而销声匿迹。“拐点”为什么迟迟没有到来？

　　“拐点”没有来，是因为杭州楼市还看不到“拐点”。引用一位业内人士的话，杭州房地产市场下来了一点，但又稳定健康向前发展了。

　　此话绝非信口开河。

　　杭州房价曾经一骑绝尘，领跑全国。经过第一轮宏观调控，杭州飞涨的房价得到了遏制。在随后国内许多城市房价逆势“补涨”的过程中，杭州房价率先实现了调整。目前又先于全国，进入第二轮调整，步入理性发展期。

　　杭州楼市“拐点”之所以迟迟没有出现，可能得益于浙江经济发展本身，也可能得益于杭州这座独具居住魅力的省会城市，但最主要的是宏观调控的及时介入。

　　杭州我爱我家企划部有关负责人的一番话，对犹豫不定的新人颇有启发：“许多购房者盼着降价，其实我们应该客观地理性地看待。第一点，楼市的基础还在，从近期的调查来看，将近五成人表示未来有购房打算。第二点，很多新人买房子特别注意价格，这点我可以理解，但是我认为这不是惟一的要素。我们买房子是自己住，房子硬件方面好不好、住得舒适不舒适是最重要的，如果总价比预算高一点，而自己还能承受的话，那就不要错过了，在二手房市场真正的好房子并不多。第三点，在现在这个非常时期，往往会有些急于出手的房东低价抛售，如果你运气好逮到一套超值房并不意外，另外大多数房东对于后市捉摸不定，底气不足，谈价的余地自然就大了很多。最后一点，现在二手房市场上还是有一批不涉税的房源，而且绝大多数房东都显得比较理性，并没有出现像前几次调控后盲目提价的情形。总而言之，我只想告诉新人们一点，该结婚还是结婚，该买房的还是要买房，只是你的选择要考虑得更全面。”

　　他的话不仅仅对新人们颇有启发，对于普通购房者，同样具有参考价值。