香槟之约只有使用权

　　“听说该楼盘‘没有三证的’，买了真后悔！”“价格、位置都不错，我也有点动心。可是，担心办的是大证而不是自家的产权证，不太放心。”“ 请问三证都可办齐全吗？”……

　　这是搜房网上香槟之约社区部分网友的留言。

　　近日，笔者实地走访了位于杭城拱墅区祥运路上的这个楼盘。售楼小姐说：“我们的均价要比周围低1000元左右，但是三证不全。”

　　据她介绍，香槟之约开始的定位是拱墅区高科技园区的配套，作为园区一些工作人员的宿舍规划的，只有一张大产权证，产权不能分割，只有50年使用权。将近400套房源，单园区的一些工作人员消化不了，于是拿出相当部分出售，但只能出售使用权。

　　然而，记者经调查后发现，只有使用权的楼盘并非杭州城北香槟之约单身公寓一家。花几十万元买了一套只有使用权的房子，这背后隐藏着什么样的风险？卖家如何在与买家玩这个游戏？

　　杭州这样的楼盘不在少数

　　近年来，杭州楼市出现了一些新的现象，这种没有独立产权证的房子渐渐多起来了。按业内人士的话来说，这是“以租代售”的一种新形式。

　　除香槟之约外，位于滨江区的酒店式公寓龙禧硅谷广场，该楼盘的土地性质为体育休闲中心用地，只有50年使用年限。城西的斯坦福平方一共两栋房子，一栋有产权证，一栋却没有，当然价格也不一样，没产权证的房子与开发商建的一个四星级酒店是同一幢房子。

　　此外，还有杭州城西的西溪锋尚、怡泰大厦以及黄龙村一带的部分写字楼、商务楼等，都是由于土地性质的限制，只能签定《使用权转让合同》，不能像普通商品房那样获得分割好的产权证，只能以“以租代售”的形式出售使用权，年限是50年。

　　也就是说，购房者付出几十万元的房款，获得的只是房子50年的使用权，这的确让人有些想不通。

　　没产权不能享受升值利益

　　浙江阳光房地产投资顾问有限公司总经理余先锋认为，和国外土地私有不一样的是，我国的土地是国有的，这就造成了部分房产企业“以租代售”的现象。一般说来，如果房产商获得的土地是以下几种性质，其开发的楼盘就很有可能会受到相关政策的限制。如政府对城中村进行改造，给村里留下10%的土地作为集体用地，这部分土地上所建造的房子产权是不能分割的；另外，如果是科技教育用地性质，其产权也是不能分割的；还有的是政府划拨用地，用于兴建厂房或职工宿舍，产权也是不能转让的，但现在这种土地性质已经很少见了。

　　他表示，对于房子来说，长期租房和买房在房屋的使用性质上其实没有太大的差别，只是房子不是普通的消费品，它是具有升值空间的。如果拥有的是房子的产权，那么当房子升值以后，你可以借助转卖来获得房子的升值利益。但一旦拥有的只是房子的使用权，是无权对房子进行转卖的，也就是说不能享受房子带来的升值利益。这才是两者最大的区别。

　　

　　

　　为什么杭城会出现这样一些另类的楼盘呢？为了解购买此类住房将面临的风险，记者又咨询了浙江大学房地产投资研究所叶宏伟博士。

　　他介绍，楼盘没有产权证有种种不同的原因，如开发商未支付全部土地使用权出让金；开发商擅自改变规划设计导致原规划与实际建成的房屋不相符合，违章建房；房产开发商没有通过所有验收合格等。但比较常见的是由于土地性质导致的产权缺失，或产权不能分割。

　　没有产权证的房子，在法律上严格讲就是没办法确定谁是房子的主人。按照杭州这几个楼盘的情况看，产权证是属于开发商或者企业的，购房者获得的只是使用权。所以，万一开发商也就是产权的所有人将房产转卖、抵押，或者企业在将来的过程中宣告破产，房子该如何处理将成为一个难题。由于购房者与房产商签定的只是“租赁协议”， 购房者的利益没办法受到法律保护。

　　再者，此类物业在遇到外力或不可抗力的影响时，例如国家相关政策发生变化时，购房者的利益也不能得到完全的保障。如果购房者在购买时还办理了按揭手续，更要当心。因为在办理此类按揭时并不是办理住房按揭，性质不一样。所以，办理时要向银行咨询清楚今后面临的风险再说。

　　叶博士建议，购买此类房产之前一定要咨询专业人士弄清楚利弊，毕竟几十万元的“购房款”可是一次性地交到了开发商手里，以后的事情谁能完全保障呢？总之，要考虑清楚再下单不迟。

　　实习生 王海洋 谢金余

　　记者 施 翼