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第00005版:经济新闻
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2006年8月1日     收藏 打印 推荐 朗读 评论 更多功能 
二手房个税开征 市场呈现四大悬念
新华社记者 徐寿松 蔡国兆
  随着个人二手房转让所得税开征起始日的临近,市场上悬念迭起:二手房市场受多大影响?重征个税能不能精准打击炒房?

  降价抛售

  难抑大量接盘

  国家税务总局征收二手房转让个税的通知一出,上海市场立即掀起波澜:近几日二手房突击交易明显增多,部分业主为避税自动降价、火速成交。

  与此相应的是,另一些买家则在大量接盘。

  市场人士认为,抛售与接盘的背后,二手房市场已经在各方的博弈中开始了调整。其一,许多卖家开始改售为租。中原地产研究中心总经理程澐预计,接下来租赁市场供应量将放大,租金会随之下调。

  其二,交易在短期内将渐趋低迷。汉宇地产总经理施宏睿认为,强征个税对二手房交易量短期内会有明显影响,预计几个月内二手房交易量将持续低迷,再度进入“冷冻期”。

  短期投资无利

  “炒房者不要玩了!”

  “炒房者不要玩了!”上海楼市境外人士专刊发行人蔡为民认为,二手房个税恢复征收,其矛头直指房地产投机客。20%的个税税率明显降低了投资获利空间,加上全额营业税和其他相关税费,二手房变现的成本大幅提升,短期投资房地产基本无利可图。

  一位吴先生算了笔账,两年前他以100万元买了一套商品房,7成按揭为20年期等额本息商业贷款。两年来已付利息7.75万元。现在,出售房价为120万,需缴纳营业税6.6万元、印花税600元、个人所得税10579元,合计77179元。剔除两年的利息支出、购房税费、中介佣金(房屋转让价的1.5%),他投资这套房产能赚2.4万元。

  “两税让投资房产的暴利时代结束了。”诚信地产的一位分析师说,以上述房产为例,在全额征税、强征个税前,能多赚7.6万多元,现在的获利只比同期银行存款利息高出不到3倍。

  转嫁税负?

  “没那么容易”

  强征二手房个税后,卖家的税负会不会被转移到买家头上?这是目前市场上最大的悬念。

  市场人士认为,不排除税负转嫁的可能。但更多人表示乐观。中原地产曲阳店的杨经理说,转移税负的前提是市场供不应求,否则有价无市,“买家不接盘,加价也白加”。如果90平方米以下的中小户型占开发总量70%的比例能够落实到位,普通商品房的供求会趋于平衡,税负转嫁将没有可能性。

  个税征管会否落实?

  关键看执法刚性

  早在12年前,相关政策就明确要征收二手房个税,但事实上一直是开而未征。这回强征能否落实?业内人士认为,关键看执法刚性。

  就《通知》本身而言,至少还留有两处“活口”:一是纳税人不提供房屋原值凭证,税务机关可实行核定征税,具体比例由省市确定,幅度为住房转让收入的1%到3%。这里存在两个漏洞,一是地方税务部门的自由裁量权过大,二是卖房人会在“20%据实征收”和“1%到3%核定征收”两个指标之间权衡、取其轻。

  另一个“活口”是,夸大装修费用。由于发票缺失、查验困难,很可能无论实际装修费用多少,结果都按房屋原值10%的最高限额折算,高报成本,减小税基。

  业内人士认为,要堵住上述漏洞,关键在刚性执法。如果税务部门与房地产管理部门携手、与中介机构协调,形成多部门协税、护税的氛围,就没有填不了的“漏洞”。

  (新华社上海7月31日专电)

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