今天结束的省人大常委会第二十五次会议，通过了《浙江省物业管理条例》。本条例将于10月1日正式实施，《浙江省房屋住宅区物业管理办法》将同时废止。

　　记者对业主、业委会和政府物业主管部门进行了采访，在他们看来，省物管条例解决了长期困扰他们的一些难题。

　　业主大会如何记票更加明确

　　【难题回放】杭州泰和苑小区与物业公司签订的合同即将到期，是否续签，需要业主共同作出决定。在业委会组织召开业主大会进行的投票中，352户业主中114户同意续订，95户反对，15户弃权，还有128户未参加投票。没有达到国务院《物业管理条例》规定的“必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过”。因此该小区至今尚未就是否续聘作出决定，面临物管真空的危险。

　　【条例规定】逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。

　　【助读提示】参加业主大会投票，是业主行使权利的重要途径，然而在记者采访过程中，多数业委会主任都抱怨，业主对参加业主大会态度不够积极，经常出现与泰和苑小区相似的场面，小区重大事项难以决定。省物管条例对业主大会议事规则处理未参加投票业主的投票权的模式进行了引导。同时对未参加投票业主的投票权数计入多数票的情形给予适当限制，从而更好体现多数业主意愿。

　　公司不得随意开进住宅小区

　　【难题回放】杭州某新建小区，交付使用后，网络公司、进出口公司、汽车服务公司、印刷公司等纷纷入住，原本用于居民上下楼的电梯成了货运电梯。业主们向小区物管提出质疑，但由于没有具体的法规或政策，物管也无能为力。

　　【条例规定】业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。

　　【助读提示】条例的规定，有助于还小区业主一个安全清净的居住环境。条例中所指的“利害关系人”是指因改变物业用途而受到影响的业主，特别是上下楼或者隔壁邻居。条例颁布实施后，想要改变物业用途的业主们要好好想想了。

　　开发商必须提供房屋保修金

　　【难题回放】某小区在交付使用后，业主发现屋顶漏水，赶快找到物业公司，物业公司说，这属于房屋质量问题，应该找开发商。此时，业主才发现该开发商在小区建好以后就已撤销，这位业主只好自掏腰包进行屋顶维修。

　　【条例规定】建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价2％的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。如不交纳，由县级以上物业主管部门责令限期交纳；逾期不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并可处一万元以上三万元以下罚款。

　　【助读提示】目前，房屋维修投诉占物业管理投诉中的比例较大。条例作出此项规定，将有效杜绝开发商逃避维修责任的现象，最大限度保护业主利益。

　　明确业委会诉讼主体资格

　　【难题回放】温州东方大厦业主委员会状告一家广告公司，称其长期使用楼顶广告位而不支付租金。经鹿城法院审理，一审判决大厦业委会胜诉，要求广告公司支付拖欠广告位租金11.36万元。

　　杭州市采荷大厦楼上住着居民，底楼开了一家娱乐城，对业主们的日常生活带来很大影响。业委会以改变物业住房性质为由，向法院提起诉讼。法院以业委会不具备诉讼资格为由予以驳回。现在，业委会组织大厦120多户居民再次联名提起诉讼。

　　【条例规定】业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

　　【助读提示】对于业委会是否享有诉讼主体资格，实践中做法不一，影响了业委会在维护业主共同权益方面作用的充分发挥。明确业主委员会诉讼主体资格，反映了实践的需要，符合相关法律法规的精神，有利于维护业主共同权益。 本报记者 李晓鹏 通讯员 金志韦 张国亭（本报杭州5月24日讯）